上半年北京土地市场接近收官 万科京投成最大赢家

　　上半年临近，北京土地市场又是一番怎样的局面？

　　5月28日，对于北京土地市场来是一个值得关注的日子，也是一个重要的时间节点。

　　这一天，恒基兆业掌门人李兆基刚刚宣布退休不到24小时。恒基兆业便于第二天在北京以30.2亿元价格拿下朝阳孙河地块，这块作为北京今年推出的首个不限价地块成为了众多房地产业内人士争相讨论的焦点。同时，它也成为了北京上半年土地市场的收官之地。

　　中国房地产报记者注意到，除此地块外，同一天出让的其他3个地块（海淀区挂牌的两宗地和亦庄经济技术开发区地块）并没有那么“抢手”，分别只有1家企业参与，均以底价成交，延续了今年以来北京土地市场“低迷”状态。

　　从具体数据来看，北京土地成交地块以住宅类为主，43宗地块有25宗住宅地，占到58%；土地溢价率低位运行，大多数地块溢价率不超过30%，有12宗地更是以零溢价率成交。

　　另外，北京土地市场从不缺“群熊逐鹿”。在北京前5月房企拿地金额与拿地面积TOP10榜单中，万科、京投分别成为房企拿地金额与拿地面积第一名，两家房企包揽了两个榜单前两名，成为北京上半年土地市场主角。

　　“有‘焦点’又有‘低迷’，一面是火热，一面是冷清”成为北京土地市场近段时间的真实写照。

　　土地溢价低位运行

　　中国房地产报记者统计发现，截至5月31日，北京共成交43宗土地，包括25个住宅用地，1个多功能用地，1个商业用地，16个工业及工业研发用地。可以看出，土地成交属性以住宅类为主，占到58%。

　　其中，这25宗住宅地块出让土地面积约170万平方米，规划建筑面积总计约302万平方米，成交总价约649亿元。具体而言，25宗住宅地块中6宗位于通州区，4宗位于海淀区，3宗分布在朝阳，剩余12宗分散在石景山、怀柔、门头沟、丰台、平谷、密云、大兴等7个区域。

　　记者注意到，成交的住宅地块普遍溢价率较低，在这25宗住宅用地当中，多达12宗为零溢价率成交；仅有4宗地溢价率超过了30%，其中3宗位于通州区，1宗位于朝阳区东坝乡。

　　这4宗高溢价地集中成交在今年的前两个月。具体而言，1月31日，“通投＋住总”以总价25.5亿元竞得通州区台湖镇YZ00-0405-0099等地块，成交楼面价14734元/平方米，溢价率达到40.88%。同日，雅居乐、金融街、招商等房企竞争也来到现场，中建一局在第22轮举牌中，以8.4亿元成交总价突围，摘得通州区台湖镇另一地块，此地块溢价率也高达39.3%。

　　三天后的2月2日，位于北京通州新城核心区地块开拍。彼时，现场举牌次数达40余轮，竞争激烈，最终被北京通州房地产开发有限责任公司以18.8亿元斩获，溢价率达42.4%。这也成为北京今年上半年最大溢价率地块。

　　另一宗溢价率突破30%的地块位于朝阳区东坝乡。1月16日，朝阳区东坝一宗共有产权房地块开拍，吸引了保利、华润、中海等17家房企参与竞拍，最终经过多轮角逐后，被“华润+天恒+建工”联合体以20.6亿元斩获，溢价率为37.33%。

　　记者发现，从成交地块区域分布来看，大多数地块在五环和六环外。对此，中原地产首席分析师张大伟分析，区域交通是否方便，如果是五六环外，又没地铁的地块，现在地块成交溢价率都不高。其实价格高的反倒卖得快，因为价格高意味着位置好。

　　谁在追逐北京土地市场

　　北京土地市场作为全国最重要、最具风向标意义的土地“战场”，历来是全国大大小小房企必争的宝地。记者发现，在今年上半年北京土地市场，拿地面积与拿地金额排在前列的主要有两大类房企，一类是京派房企，比如住总、金隅，京投，通州投资等，另一类是品牌龙头房企，万科，新城、金地、阳光城等。当然，除了有京投、金隅等老面孔，还多了些像恒基兆业这样的新面孔。与此同时，拿地座位排次也发生了变化。

　　具体而言，在北京2019年上半年房企拿地(居住类）面积TOP10榜单中，京投以30.75万元/平方米夺得榜首，万科以28.42位列第二名，北京基础设施以23.94万/平方米居于第三位。其他拿地面积进入TOP10的房企有住总、首创、阳光城、金隅等。

　　之所以京投能夺得拿地面积，源于其年初在丰台区与海淀区拿得的两块大面积土地。1月11日，北京土拍市场迎来2019年首块住宅地入市，位于北京市丰台区花乡郭公庄村的1518-L01等地块，被京投＋北京郭公庄投资管理公司以37.2亿元总成交价收入囊中，该地块出让面积约为6.8万元/平方米。将近两个星期后的1月24日，“京投+北京基础设施”联合体以63亿元中标北京市海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目。这是一块巨无霸地，出让面积为23.94万平方米为北京上半年最大住宅地块，也让京投成为了北京2019年上半年房企拿地(居住类）面积TOP10榜单中了首位。

　　在北京2019年上半年房企拿地（居住类）金额TOP10中，万科以109.6亿元拿地金额位列多家房企第一位。京投以100.2亿元拿地金额紧跟其后，位于第二位。此外，还有平安、北京基础设施建设、首创都突破了60亿元的拿地金额。万科作为房地产行业的龙头企业，在全国各地都占有较大市场份额。在北京房地产市场也不例外，109.6亿元的拿地金额也让其在北京上半年土地市场独占鳌头。具体来讲，今年上半年，万科分别以66.6亿元、43亿元在通州区台湖镇、丰台区王佐镇拿得两地块。

　　你方唱罢我登场，今年北京上半年的土地市场已经收官。有业内人士分析，下半年北京土地市场供地仍将加速，新出让土地不断入市，随之而来的是各路房企择机涌入北京土地市场，新的土地市场格局将会面临洗牌。