林由美香京城写字楼市场分化加剧 新型办公物业迭出租金看涨2015年立春

　　■本报记者 王 峥

　　随着多个写字楼项目的持续入市，2017年北京市写字楼市场整体放缓，传统写字楼空置率开始走高，租金涨幅迟缓。但另一方面，新型办公物业迭出，依靠颠覆创新实现了逆市飘红，租金在短期内甚至出现了近乎翻番的大幅增长。

　　“互联网高度发达的社会，不需要那么多传统形态的写字楼，未来写字楼的整体格局和布局，应该会和现在不一样的。”有商业地产运营负责人曾对记者表示，国内写字楼形态和格局将会发生变化。

　　实际上，在移动互联加速渗透和新办公需求增加的背景下，知名房企和资本大佬均加速布局新型商办物业和酒店公寓等居住物业。当下，新型的商业物业不但已成为房地产业发展的方向和热点，甚至有可能是行业下半场竞争的主战场之一。

　　市场分化明显

　　据高力国际数据统计，2017年上半年，合计租赁建筑面积为23.7万平方米的5个新项目完工，正式进入北京甲级写字楼市场，使得北京商办市场总存量半年环比扩大4%，达到621万平方米。

　　据业内人士透露，除了坚实的经济基本面支撑着2017年上半年写字楼的租赁需求，重点新项目亦刺激新租与搬迁需求，尤其是来自金融与科技行业的需求，致使写字楼的净吸纳量在上半年达到18万平方米。尽管如此，新增供应还是推升了全市的空置率达到8.6%，半年环比上升0.6个百分点。

　　此外，租金方面受高于平均租金的新项目所致，北京甲级写字楼市场的平均租金今年上半年环比上升0.6%至每月332.6元/平方米。由此可知，如果剔除新项目的拉动因素，北京写字楼存量市场的租金增幅很可能是负数的。

　　在此背景下，仍有不少存量项目依靠颠覆创新实现逆市飘红，位于北二环的雍和宫壹中心半年内租金涨幅甚至达到60%以上，目前租金为每天13元/平方米，远超北京甲级写字楼的平均租金。即便是只考量雍和板块，雍和宫壹中心的租金水平也处在整个区域的塔尖位置。 据了解，雍和板块的写字楼平均租金约为每天8元/平方米，报价在每天12元/平方米以上的只有环球贸易中心和雍和宫壹中心两个项目。

　　“办公4.0”时代

　　对于，雍和宫壹中心逆势上扬的强劲表现，有市场分析人士认为，这主要得益于其出色的运营能力和独创的“办公4.0”模式。

　　据运营方松石资本运营总裁胡娅介绍，雍和宫壹中心在硬件上主推5000平方米企业独栋，提供的是低密度花园式办公环境；同时，将在地下一层开辟上万平联合办公空间，并交由专业的运营机构管理、运营；另外，整个园区配备管家式服务，从员工食堂到高级接待餐厅，泳池、健身中心、羽毛球馆，影视院线及艺术中心，配套完善。

　　上述商业地产运营负责人表示，作为工业时代的产品，传统5A、甲级写字楼虽然拥有硬件上的高标准，但普遍是冰冷、封闭、拥挤的，很容易让员工感觉压抑，沉闷，透不过气。写字楼是产生生意的空间，但传统写字楼普遍存在着三大痛点——第一是租金、成本痛点，第二是资源痛点，第三是创新痛点。

　　因此，有越来越多的企业渴望能够进入一个密度更低、便于交互、更开放的更易于创造新商机的办公空间。而雍和宫壹中心恰恰就是针对传统写字楼痛点，基于移动互联时代创新、创业、情感沟通三大普遍趋势需求下研发出的新型写字楼产品，可能具有更为广泛的市场效应。

　　事实上，进入房地产下半场以来，新型办公物业产品层出不穷，其中又以联合办公最为常见，比如优客工场、SOHO 3Q、纳什空间等等。这些产品均注重公共空间、注重沟通社交，满足创新需求和情感需求，深受移动互联影响。

　　但是，与针对特定创业群体或短期租赁办公需求为主的联合办公空间不同，雍和宫壹中心则将同时面向大型成熟企业、发展中小型公司和初创公司，服务的群体将更加宽广，由此形成具备生态循环系统的”办公4.0”模式。