北野武的挑战北京商住房升温 调控预期渐浓manh

　　北京楼市调控新政出台后，部分被政策打压的资金转向商住房。中国证券报记者调研发现，一些商住房出现捂盘、涨价等情形。不过，业内人士预期，本轮房地产调控力度较强，不排除近期商住房也被纳入调控范围内。

　　商住房捂盘涨价

　　“赶快入手吧，我销售的这个商住房楼盘前天卖了20多套，现在开发商已经封盘。就等着涨价了！”南五环某房地产中介客户经理小王不断向记者强调，北京的房子越来越少，现在不买，将来置换房子的难度会更大。

　　“北京楼市‘3·17新政’出台后，针对一些刚需购房者，建议买商住房。当下商住房不仅总价便宜，且不影响二套房贷款。可先买来做投资，将来想换学区房还能以35%的首付购买，目前看是最好的打算。”小王表示。

　　很多购房者反映，最近房地产中介推销商住房的来电比前期更为频繁。由于本次北京调控新政的目标并不包括商住房，并且商住房既不限北京户口也不限购，还不占用“首套房”指标，由此带动了部分资金进入了商住房项目。新政出台后二手房市场短期出现降温，房地产中介也加大了对商住房的推销力度。

　　实际上，商住房在房地产调控政策后出现火爆态势已不是第一次。2016年9月30日，北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，据房地产服务机构亚豪君岳会统计数据显示，“十一”长假7天北京商品住宅共实现成交1154套，其中商住所占比重高达88%。

　　数据显示，在3月17日北京楼市调控新政出台后，部分商住房价格出现上涨。易居研究院智库中心数据显示，以商用型酒店式公寓产品为例，在3月18日至19日期间，大兴区泰禾中央广场的成交套数为16套，成交均价为每平方米54445元，较3月1日至17日期间，均价提高了1183元。

　　同时，面对上涨的房价和上升的购买需求，商住房开发商“捂盘惜售”的现象又有所回头。甚至还有个别开发商暂时封盘，调高价格。

　　调控预期渐浓

　　记者在咨询多个商住楼盘的过程中，售楼员不断强调，“现在不买，以后换房更没有希望。土地越来越少，不限购变成限购是迟早的事。”记者了解到，有开发商在新政出台的第二天正式调整出售价格，上涨3个百分点，且推出“周日夜购不打烊”活动。

　　在“3·17新政”出台后，市场人士预期北京继续出台商住房调控政策的可能性较大。值得注意的是，2016年5月发布的《北京市住房和城乡建设委员会 北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》明确要求，通州区商务型公寓和商业、办公（含商务办公和配套商业）项目的销售将实行严格的限购政策。

　　上海市此前为规范商住房市场已采取一些措施。今年年初，上海市住建委会同相关部门对商办项目进行集中清理核查，在此期间曾叫停143家商办项目网签。继“叫停商办项目销售”后，上海市于上月对商住房进行试点整改，试点范围涉及闵行区和嘉定区，已经集体入住的项目不在整改范围内。

　　在上海商住整治措施出台后，很多购房者的上百万资金打了“水漂”。在整治期间，发生了房子已交付给购房者，却被要求拆除上下水以及Loft的隔层。

　　实际上，上海对违规商住项目整改使商住市场迅速受到影响，二手房成交量大幅下降。中原地产数据显示，1月份和2月份商住成交数据为352套和413套，去年12月份为1620套，缩水70%以上。

　　上海的先例以及北京可能出台商住房调控政策的预期，使部分购房者态度转向观望。最近正在看房子的小陈对记者说，自己对商住房有点动心。但考虑北京新政出台后，只有一次首付比例是35%的机会，如果将来商住房被纳入首套房范围内，岂不是得不偿失，现在只能一步到位购买学区房。

　　购房者投资需谨慎

　　“受新政影响，最近商住房价格频繁调升，但成交量并未出现大幅上涨。”业内人士提醒，谨慎购买商住房，主要原因是50%的首付比例相比自住房来说较高，且贷款期限仅有10年，无论是从当下还是从长远来看，都给购房者带来不小的压力。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析，“商住房火爆属于资金挤压现象。对购房者而言，仍需要更加谨慎。市场热度过高，会导致北京出台类似上海的整治措施。需要强调的是，因商住房流通不便，交易成本过高，一般利润的四成都拿来交税了。”

　　具体来看，商住房在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。并且商住房不享受任何税费优惠措施。卢文曦进一步指出，若北京商住房被认定有违规，价值就会相应下降。很多情况下，也需要分清中介的销售手段和自己真实的购房需求。

　　“购房之前一定要警惕政策调整的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提示，尤其是要防范政策变动所带来的购房资格不足或者购房交易价款不足等风险。购置此类物业要考虑后续转让等问题，如果此类问题不解决，在认购上还需警惕，或者说性价比是不高的。

　　另外，严跃进表示，商住整改是从供应端进行，从该角度看，北京可以参照和模仿。当然整改本身也有成本，后续不如因势利导，允许此类物业采取出租的模式，尤其是精装修的物业更是如此。记者 彭扬 实习记者 姚瑶