刘彩星背景来来来，看看房产新政后，人间有多少悲欢ALPS编码器

　　有人身陷违约困局，有人揣全款冲出五环。

　　石头妈和柠檬妈：借钱、限购了……再去借钱

　　为了给孩子置换学区，“石头妈”卖掉丰台的婚房，在西城区签约了一套更小的学区房。“317新政”落地后的周末，她又开始借钱。

　　换房，并不是“一卖一买”这么简单。为了这个置换计划，“石头妈”先要物色一间过渡的出租房，搬家，找买家，同时要找到担负得起的学区房源，然后借钱平贷，签约卖出自己的房子，拿到订金付掉学区房订金，签约买入新房。这是一串环环相扣的任务，一旦启动，必须确保高效完成、无缝链接，房价天天在变，几百万的决策已容不得斟酌迟疑。

　　整个程序从“930新政”后启动，像打仗一样。春节后，“石头妈”决定入手年前看过的一套房，“其实当时没看上，后来醒悟了，对刚需来说，学区房市场上其实没有挑选的余地”。

　　但这个环环相扣的程序还是卡壳了，“317新政”落地，新购入房算二套，首付和税款应声上涨。“石头妈”若违约持币等待几乎一定会出现的“拐点”，需负担高额违约金，只能想想房主同意按年前的价格出售，也算自我安慰，“年后同小区同户型房价直接涨了100万，卖掉了”。

　　“柠檬妈”也在“317新政”前签约了总款735万总价的学区房，原计划贷款400万，现在只能贷40%，这意味着多付了200多万首付。

　　不是签了吗？此签非彼签。按照目前的经验，买卖双方签约、交付定金之后，网签之前，房屋核验和购房资质审核需要至少10到15个工作日。被“困”在这段时间里的购房者，成为违约争议的主力。

　　根据中原地产研究机构的“摸底统计”，因认房认贷后，首付比例由首套提高至二套的购房量约1000套到2000套，其中，凑不到首付而选择弃房的有几百套。

　　但西城区白堆子附近的中介告诉“国是直通车”记者，“这片儿目前没有违约的”，“说白了都是刚需，借钱、离婚，再借钱去，还是必须买。”

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，新政增加了部分客户违约的可能性，降低了很多业主违约的可能性。“春节前签约的在途单基本都涨了一大截了，这些客户本来提心吊胆怕业主违约的，现在安心了。春节前600万的房子现在基本都700万，客户只会拼命想办法凑首付，所以综合算，这次违约主要会出现在新盘，二手公房，还有连环单，比例应该不会高。”

　　“石头妈”和“柠檬妈”所在的学区房讨论群中，更多人寄希望于“再等等细节解释”，主动违约的很少。

　　“柠檬妈”说，200多万的差额并不容易筹齐，可孩子上学是大事，而且之前的房子已经卖掉了，“我们无论如何都得把这房子买成。”

　　路姑娘：新房二手房价格倒挂，可是新房在哪儿呢？

　　不过北京五环之内早已是二手房的天下，除早就限购的通州，新盘几乎只存在于环京地区。

　　天津滨海新区的路姑娘去年下半年开始物色自己的第一套房子，看着房价飙涨，她自嘲说，“等不了结婚再置办婚房了，担心以后睡大街”。

　　路姑娘工作稳定、收入还不错，先是抱着“闲逛”的心态看滨海新区核心地段的品牌地产，可以小一点，但还是希望生活品质好一点。不过从“930调控”出台后，她发现，看好的新盘都以各种各样的理由停开了。

　　拿着钱空等半年，期间天津新房价格和二手房价格出现“倒挂”奇观，新小区预计售价两万，一路之隔，去年年中单价不到两万的二手房，今年年初，两万六卖了，随即同款挂出了两万九。

　　由于二手房普遍存在网签价和实际成交价之间的“差价”，路姑娘此时转战二手房已经不够首付，只能继续等新盘开盘。

　　最近，她终于等来了一些新盘要开盘的消息，有些来自中介，“是卖楼花的，去年10万一个，现在竟然涨到30万！”中介对此的解释是，新盘批销许过程中售价受到调控，有些开发商主动和小中介合作，放出“楼花”，弥补差价，比如2.2万的售价，加上30万的“楼花”，实际售价就达到了约2.5万。

　　“317”虽说是北京的新政，但新政落地后的这个周末，路姑娘一直在和朋友热烈讨论。“天津房价、政策都看北京，一体化就这么真真切切的来了，天津人也开始抢学区房了，好多是北漂来落户上学的”，包括路姑娘在内，不少环京地区的购房者觉得“要跟北京人一起抢家乡的房子”，这让他们感到前所未有的焦虑。

　　C女士和辛女士：“处女贷”用在了京外，20万……

　　不管是热议“中国还需要几个北上广？”还是“要不要逃离北上广？”，实践层面永远是“中国还有哪里房子值得买？”

　　北京购房者开始了全国布局。他们中有人出于价值投资，也有人迫于无奈，环京购房落户，满足孩子上学等刚需。

　　从没买过房子的北京土著C女士去年底加入了投资大军。2016年底，一个朋友在杭州郊区开发了一个楼盘，想请她“捧个场”。C女士看好杭州房产的升值空间，但手头现金不够便贷了20万的款。

　　“我现在也不明白当时自己是怎么想的，要贷这20万”。如今，C女士想在北京买的房子，算二套，需要多付200多万首付。

　　辛女士说，她现在已经不想了，曾经在家乡天津贷款买过房子，约等于“被封印在八环外”。眼看北京的房租涨到快与工资持平，她打算尝试乘坐高铁往返于京津之间上下班，“用行动践行京津冀一体化”。

　　张先生：多小都能出手，现在还有人关心居住属性吗？

　　在环京房地产中介的朋友圈里，“317”后的这个周末，大批北京购房者揣着全款来买房。理由简单到粗暴，不够北京首付的钱，在这里能直接全款买一套，长远看，还是会涨吧。

　　张先生奔赴位于北京五六环之间的商住房小区，他觉得又到了买入时机。

　　标的明确：总价三百万左右的小户型商住，全款购入。他早用光了“房票(网络中对购房资格的戏称)”，也就没什么可担心的。

　　商住无法落户，转让税费高，贷款利率高，这些在张先生看来，都是小事，“只要总价低，就好出手”。来京十多年，张先生是朋友眼中“最早上车”的幸运儿，他相信自己过往的经验。

　　以小换大，没有什么秘籍。和很多北漂一样，张先生在北京的第一套房产是当时著名的“火柴盒”小区，户型多为二三十平米的开间和五六十平米的loft。2002年开盘时，这个户型窄小、密集的超大型小区被开发商定位为“非常男女”、“非常空间”，“首付3万，月供700”，指明给北漂的年轻人一个落脚之处。当时，对小区的安全、防火等隐忧还时不时出现在社会新闻中。

　　十五年过去，位于西城区二三环之间的该小区，单价涨到10万+，超过了东城二环边上的大户型高档小区。

　　张先生准备再入手的小户型商住房，像极了他第一套房子在五环外的“翻版”，不过十五年后，似乎没人再关注高密度小区的居住体验。

　　如今人们关注的，是“购买商住房的贷款”到底算不算“贷”。

　　“317新政”后，媒体第一时间解读，有住宅、商住贷款记录的都算“有过贷款记录”，再购房算二套。如此，商住房市场将受重挫。但随后专家解读说，“新房认贷认全国”，但不含商住房。因为所谓“商住”只是开发商的营销概念，并非真正的“产权属性”。而新政中无论是“认房”还是“认贷”，只认住宅。

　　这对商住房投资客来说，算是利好吗？算吧。不过专家还说了，对于炒商住，“劈它的雷还在路上”。

　　新近一项全民经济调查说，2016年你用尽洪荒之力做了哪件事？超过六成的人选择了“买房子”。城市化进程裹挟之下，人们选择用房子安放生活、抵御风险、追逐财富，他们也为明天和“意外”哪个会先来临而焦虑不安。

　　城市经济学家爱德华·格莱泽曾说，城市是人类最伟大的发明与最美好的希望。让我们不仅变得更加富有，而且健康和幸福，才是城市的胜利。(完)