德信服务通过港交所聆讯

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丁文婷6月18日，德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务”）通过港交所聆讯。

早在今年1月18日，德信服务就已经向港交所递交招股书，2018-2020年德信服务的收入分别为3.978亿元、5.129亿元和6.923亿元，复合年增长率为31.9%；利润由2018年的2250万元增至2019年的5060万元，进一步增至2020年的1.058亿元，复合年增长率为116.8%。

在其物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线中，物业管理服务2018-2019年带来的收入分别为2.69亿元和3.1亿元，占比均达到了全年总收入的6成以上，2020年这一数值为3.7亿元，占比降到了53.5%。

截至2020年12月31日，德信服务在管物业共175项，在管建筑面积共2490万平方米，覆盖7个省份，24座城市。

值得注意的是，175项在管物业中，包括由德信集团及其合营企业及联营公司开发的69项，在管总建筑面积为880万平方米，占在管总建筑面积的35.1%，而由独立第三方开发商开发的106项物业，在管总建筑面积为1610万平方米，占在管总建筑面积的64.9%。

这一占比高于大部分今年上市或还未上市的中小型物业企业。不过从2018年开始，德信第三方开发商开发物业的在管建筑面积占比呈持续下滑状态，2018年、2019年分别为78.1%和70.4%，2020年则下降至64.9%。

虽然对母公司的依赖程度相较大部分房企而言不高，但招股书显示，在过往记录期间，其母公司德信集团（及其合营企业及联营公司）仍然为德信服务的最大客户。德信集团所开发的物业及联合开发的物业提供的服务产生的收入占德信服务2018年、2019年及2020年总收入的34.9%、47.8%及58.6%。

毛利率方面，2018年和2019年德信服务的毛利率分别为19.8%和22.9%，2020年这一数字上升至26.3%。

相比今年上市或者准备上市的物管企业，这一毛利率处于中间水平，在德信服务毛利率的抬升中，以联合开发物业的物业管理服务毛利率上升最为显著，招股书显示，联合开发项目的物业管理毛利率由2018年的19.4%增加至2020年的28.2%。德信服务表示，这主要由于由德信集团联合开发的商业综合体及写字楼数量的增加。

截至2020年，德信在管的175项物业中有133个位于浙江省，38个位于浙江省外的长江三角洲（不包括浙江省）。其2018年和2019在浙江省的物业管理服务收入占到了总收入的57.9%和61.1%，且在2020年，这一比例继续上升至71.5%。长江三角洲（不包括浙江省）是其第二大主要收入来源，2018、2019年，德信服务其他地区物业管理服务收入占年总收入比值均不足5%，2020年这一数值下降至2.6%。

德信服务也在招股书中表明，将进一步巩固在浙江省的市场地位，扩大在长江三角洲地区（不包括浙江省）及中国其他地区的市场份额。截至2020年12月31日，德信服务在11个省份的33座城市订约管理241项物业，合约总建筑面积为3800万平方米，仍有1310万平方米建筑面积尚未转化。

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