首批REITs探索存量转化 大面积扩大面临难题

首批REITs探索存量转化 大面积扩大面临难题色即使空2全集 杜涛 6月2日-3日，沪深交易所相继公告了首批9只基础设施公募REITs的认购申请确认比例，其中有6只产品启动了回拨机制。 6月4日，中航基金相关负责人对表示：“目前监管要求试点项目披露未

杜涛 6月2日-3日，沪深交易所相继公告了首批9只基础设施公募REITs的认购申请确认比例，其中有6只产品启动了回拨机制。

6月4日，中航基金相关负责人对表示：“目前监管要求试点项目披露未来2年的现金流收入情况，从披露信息看，各项目收入稳定，收益良好。考虑到首批项目都是优中选优的重点项目，无论从底层资产质量还是运营管理水平，在产品存续期内发生亏损的可能性极低。”

当天，建合投资常务副总徐清宇告诉，建合投资一直积极参与支持基础设施REITs的实践和落地，作为首批发行的战略投资人，对未来国内的基础设施建设运营有足够的信心。“如果解决了资产活化，也就解决了一直以来困扰基础设施投融资难的大问题。这类收益稳定、风险相对可控的资产给未来投资选择增加了配置空间，增强了整个资本市场的确定性。”

据了解，此次REITs的推动，多个地方的领导都参与并且力推。

一位REITs行业人士告诉：“其实，REITs的推动对于地方政府和国企来说能够降低资产负债率，盘活存量。就像一些园区类的REITs项目，对整个国资系统盘活存量项目是很有借鉴意义。因为园区有大量的资产，探索REITs，降低资产负债率，为未来的园区类资产盘活探索路径。”

底层资产

底层资产对于REITs的未来收益起着决定性的作用。

作为首批9只基础设施公募RE－ITs项目的北京市门头沟的首钢环境生物质能源项目（下称，“首钢绿能RE－ITs”）。该项目位于门头沟区东南部的潭柘寺镇鲁家山首钢鲁矿南区。“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”项目包括北京首钢生物质能源项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目（一期）及首钢鲁家山残渣暂存场项目三个子项目。

其中北京首钢生态科技有限公司作为外部运营管理机构负责项目公司日常运营，主要收入来源为生活垃圾处置及发电收入、餐厨垃圾收运及处置收入等。该项目采用“公募基金+资产支持证券”结构，首钢集团旗下全资子公司首钢环境为原始权益人，中航基金担任公募基金管理人，中航证券担任资产支持证券管理人，募集资金拟投资于新的同类基础设施项目。

2013年，北京市市政市容管理委员会委托北京大岳咨询公司提供咨询服务，服务内容包括项目实施方案编制、财务测算、服务协议起草与协助谈判等。大岳咨询提供的项目合作模式、合作期限、交易结构、风险分配、现金流分析、调价机制等建议得到在政府方和首钢集团的认可，项目结构合理，项目风险得到合理分配，项目运营平稳，项目现金流稳定。

上述中航基金相关负责人就表示，首钢绿能项目运营良好，现金流稳定，收益预期性强。该项目作为特许经营权项目，穿透后收入来源于使用者付费。

项目发售公告及招募说明书显示，以发售份额计算，投资者在2021年6月1日（根据招募说明书假定的基金成立日）至2021年12月31日止期间、2022年度预计取得的现金分派率约8.52%和7.63%，预计可供分配金额分别为1.14亿元和1.02亿元。

中航基金相关负责人告诉，项目公司收益主要来源于三个方面：垃圾处置费，电费收入，餐厨垃圾处置费。

其中，在垃圾处置方面，年处理生活垃圾达到100万吨，单日处理垃圾在3000吨，与北京市城管委签署的垃圾处理服务协议中约定了项目每年处理生活垃圾的保底供应量是100万吨，价格暂定为173元/吨，服务期自2014年起共28年，主要是处理门头沟区、石景山区全部的垃圾以及丰台区等部分垃圾，现金流稳定。

在发电收入方面，发电收入的直接支付主体是国网北京市电力公司，电费主要包括每月跟北京市电力公司每月结算的标杆电价0.3598元/千瓦时、每季度跟电力公司结算的0.1元/千瓦时的电价补助以及国家可再生能源0.19元/千瓦时的电力补助。每年至少发电3.8亿千瓦时，现金流稳定。

在餐厨垃圾处置方面，2021年项目公司已与西城区，门头沟区，石景山区签订厨余垃圾处置服务协议，石景山处置330元/吨，西城区处置333元/吨，门头沟区预计330元/吨。

在首钢绿能REITs发行准备期间，大岳咨询协助北京市城市管理委员会完成了流程相关审批文件的审核和底层标的的解释工作，为上述项目的顺利通过审批及各方对项目的了解提供专业支持。

据了解，首钢绿能RE－ITs发行成功后，首钢集团计划将募集到的资金继续投资鲁家山循环经济（静脉产业）基地项目，把鲁家山循环经济（静脉产业）基地建设成为国家绿色循环低碳发展的典范，为国家大型城市典型废弃物资源化利用探索路径。

是否亏损？

事实上，基础设施公募REITs采取强制分红。相关指引文件规定，收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。首钢绿能REITs规定，收益分配在符合分配条件的情况下每年至少一次。

一位REITs行业人士表示，从目前的制度安排和交易结构看，公募基金管理人在REITs业务中承担重要的责任。目前基金公司按照要求都设立了独立的部门，配备了至少3名具有5以上基础设施不动产投资经验或运营经验的人员。未来基金公司会代表基金份额持有人负责项目公司的实际运营，包括但不限于生产运营、人员安排、政府关系等。

中航基金相关负责人对表示，目前监管要求试点项目披露未来2年的现金流收入情况，从披露信息看，各项目收入稳定，收益良好。考虑到首批项目都是优中选优的重点项目，无论从底层资产质量还是运营管理水平，在产品存续期内发生亏损的可能性极低。“而且，根据监管规定，原始权益人及其关联方需至少持有20%的基金份额，从披露数据看，原始权益人及其关联方自持份额较高，充分体现出对于项目未来运营情况的信心。另外在产品方案设计、运营委托协议等方面，都体现了基金管理人压实主体责任，保护份额持有人的原则或精神。”

但是，上述行业人士也提到，现在存在的REITs项目几乎都是一线城市或者核心城市的项目，未来若是范围扩大，项目下沉，将来的不确定性将会增加。

其实，现在的REITs项目在推动中还是面临很多问题，一位参与了REITs项目的人士告诉，在此次项目的推动中遇到了非常多的问题特别是合规方面的问题。“在此之前，很多基建项目手续都不全，比如此次9个项目中的某个基建项目，在投资初期因为是民生项目，做得非常快，很多的审批手续，都是用办公会代替，一路绿灯。这次要做REITs，就要申报补手续，但是很困难。毕竟，国家法制化越来越高，手续追溯的话，地方政府也会有一些困难。所以这次项目中就有很多承诺函，涉及到股东变更、土地等问题。”