红庙北里物业管理“罗生门”

红庙北里物业管理“罗生门”孟子生于忧患 陈月芹 一个收取停车费的动作，将居民、街道、居委会、产权单位和新来的物业公司困在罗生门中。 7月7日，北京市朝阳区红庙北里社区（以下简称“红北社区”）张贴出一纸通知，称将在社区内

陈月芹 一个收取停车费的动作，将居民、街道、居委会、产权单位和新来的物业公司困在罗生门中。

7月7日，北京市朝阳区红庙北里社区（以下简称“红北社区”）张贴出一纸通知，称将在社区内实施有偿停车管理，每月150元/辆或每年1600元/辆，自7月11日起分批接受居民缴费，8月1日后未缴费的车辆不得进入社区。

对此，有红庙北里居民质疑街道、居委会引进大物业公司的“程序正义”及收费合理性。部分接受采访的居民表示，从未收到过聘请物业公司的通知，收取停车费一事是在看到通知后才获知的。

作为红庙北里的物业管理公司，北京德利中天物业服务有限公司（以下简称“德利中天”）也感到委屈，德利中天区域负责人王山表示，从2019年8月入驻至今，实行“先尝后买”办法，投入300多万元，目前收取停车费是为了止损。

街道、居委会方面则表示，成立自治管理委员会、引进大物业及眼下收取停车费，均经过居民问卷调查、公示，88.75%的业主签字同意有偿停车管理，一切可查可究。

对于引入物业公司、收取停车费，业主、物业公司、街道和居委会各执一词，背后是老旧小区引进物业管理的“结扣结”困境。

争议停车费

7月14日，红北社区一居5号楼的6个单元门上，由德利中天盖章下发的关于有偿停车管理的通知，4张被撕毁，剩余2张被署名“红北之家”的反对信覆盖。这封反对信又被撕毁，残存的字迹显示，业主对停车管理费存疑。

业主们的质疑之一是“自管会如何产生，谁在代表我？”

其二，在社区未成立业委会的前提下，自管会联合德利中天发布的88.75%的居民同意率，这一数据从何而来？收取停车费后依然无固定车位，物业能提供什么服务？

其三，引进德利中天物业，业主并不知情，也未签订任何劳务合同，物业禁止不缴费的业主车辆进入社区，这一权利从何而来？

据红北社区所属的八里庄街道房管科科长于焘介绍，今年6月，红北社区及德利中天曾对所有居民进行停车管理问卷调查，以上门入户、电话形式共发出4300余份问卷，其中3975份问卷对社区进行有偿停车表示同意。

7月14日，走访红北社区多个片区，受访业主对收取停车费问卷调查一事表示不知情，且不同意收取停车费。

有2名不愿具名的楼长对表示，成立自管会、收取停车费前，社区及物业均未与楼长协商，且整栋楼均未收到咨询收停车费的问卷调查。

包括2、7、8、10、11、12、13、15、16、17等楼栋的146位居民自发实名签字，表示不同意收取停车费，且对入户调查及问卷不知情。

“您提供车位了吗？贴个条，立个杆，划个线，您就为我服务了？”一位红庙北里的业主表示，他在社区内生活半辈子，能自行管理保洁、停车。物业公司入驻后，一下收取每年1600元的停车费，且不提供固定车位，“车辆剐蹭了找谁？这和原来居民自管有什么区别？”

7月15日，在红庙社区西区、北区走访，包括52、58-64、74等原是热电厂家属区的多个楼栋，多数业主（非租户）表示，对收取停车费的前期入门调查、问卷或电话询问等形式不知情。

62号楼的一位业主表示，曾填写过小区袁姓书记上门给的一份问卷调查，问卷内容仅两道选择题，大意为：一是引进物业后，是否觉得社区环境变好了？二是是否同意有偿停车管理？该业主表示，彼时他同意有偿停车管理，但希望停车费能低于90元/月。

“一年停车要1600元，我们都属于退休工人，一个月的退休金都没有1600元。”该业主说，居民不是一定不能交钱，但这钱要交得合理，让居民停车、生活更顺心，“松榆里、呼家楼社区才90-100元/月，我们这150元/月是怎么来的？”

7月16日，在红北社区居委会，抽取部分实名问卷调查，与业主自发反对停车收费名单签字进行对比，结果显示，部分表示不同意收费、对问卷不知情的居民，也填写了街道和物业公司发放的问卷调查，且字迹一致。

红庙北里社区包括60个住宅小区，共76个栋楼，归属于134家产权单位，由于历史遗留原因，部分楼栋的产权单位不止一家。其中，44个住宅小区于1990年以前建成，部分小区多年来处于失管、居民自管状态。

红庙北里的产权单位包括华北热电厂、电建、北仪、玻璃集团等多个单位。2019年，央企、国企实施三供一业移交和剥离非经营性资产，将产权移交给北京市房地集团和首华集团。

部分小区常年没有物业管理，且不同楼座之间的公共区域并未归属某个具体产权单位。

八里庄街道及红庙社区居委会对红北社区进行大小物业综合服务试点。所谓“大小物业综合服务”，即公共区域内的保安、保洁、绿化、停车服务等项目分别“打包”整合，交由“大物业”来管理；而“小物业”指的是原有产权单位或物业公司作为责任主体，对楼体、公共设施设备及楼内居民家中维修等进行管理。

2019年8月，引进德利中天作为物业管理公司，对失管小区及红庙北里社区内所有的公共区域进行“四保”管理，即保停、保洁、保安、保绿。有产权单位的楼栋可选择自管或菜单式授权物业公司管理。

2019年8月，八里庄街道办事处召开红北地区所有产权单位的碰头会，明确表示产权单位对所属小区可以自管，前提为遵照街道修改的一级物业管理服务标准执行，办事处有监督通报权。

产权单位之一的首华物业项目负责人透露，其管辖区域共10栋产权楼。碰头会后，其与德利中天及社区沟通，明确各自分工，德利中天对保安、保洁、垃圾分类与清运进行管理，首华物业向居民收取卫生费后，每年向德利中天支付10万元外包费用。但停车管理由首华方自行管理，不向居民收取停车费用。

“2019年7月，首华物业进场一年来，仍未向居民收取卫生费。”该项目负责人补充，2020年6月，红北社区及德利中天在现场管理单位及产权单位不知情的情况下，对其所属的北仪宿舍居民进行停车管理问卷调查，表示有88.75%的居民表示同意，后又经红北社区内的自管会决议通过，于7月7日对北仪宿舍小区居民进行停车费的收取工作。

1、3、5号楼产权单位为文化部中国艺术研究院，北京天虹信物业管理有限公司负责小物业管理，该公司负责人冉经理表示，出了单元门的保停、保洁、保安、保绿均由德利中天管理，他们公司负责楼栋内的下水道维修、楼道卫生、二次供水等，以楼体为界，大小物业相互配合。

冉经理表示，天虹信无需向德利中天支付费用，“产权单位区域内的空间给他们管理停车，收停车费，我们只负责收建筑物内的物业费等”。

引进物业公司

2019年8月，德利中天以红北社区物业管理方身份进驻红庙北里社区。

于焘介绍，2018年，北京市出台老旧小区综合整治工作方案，要求政府在综合改造的同时，要有一个管理单位对小区进行管理，形成长效机制。考虑到社区内产权单位众多，红北社区是八里庄街道负责管辖14个社区里最后一个引进大物业公司的试点。

2018年11月-2019年3月，街道、居委会开始针对引入物业公司征求全域居民意见，入户调查，调查内容为居民是否对社区现状满意，如果不满意，是否同意发动居民共商共治机制，成立居民自治管理委员会。

2019年1月20日，红北社区居委会发出《致红庙北里社区居民的一封信》，信中写道，建议以各楼为单位推举出一名居民议事代表，再由所有居民议事代表选举出自管会，协调管理社区事务，其中包括是否选聘物业公司来打理社区等。

于焘称，第一次入户结果显示，对4356户居民共发出3938张问卷，收回3764张，其中3596票表示同意成立自管会，超过82%的居民同意成立自管会。4个片区同意比例分别为81%、85%、85%、81%。

最终，93个居民以自荐或推荐的形式组成居民议事代表，由每栋楼楼门组长或热心社区工作的业主组成，推选出21名自管会成员，4个片区，每个片区平均5名成员，其中7名楼门组长通过自荐成为自管会成员。第一次入户结果及自管会成员名单均在社区内进行公示。

7月14日、15日，在社区内不同片区，随机询问业主（非租户）是否知道自管会成立过程及成员组成，所询问的多数名业主均称不知情，甚至不知道楼门组长是谁。对于21名自管会成员，多数居民仅认识社区书记陈健，其余人员“完全不认识”。

按照程序，自管会成立后，有权代表居民选聘物业公司。

2018年3月-8月，八里庄街道办事处和各产权单位开过4-5次会议，询问有没有单位愿意接管公共区域的物业管理，均没有产权单位愿意接手。随后，八里庄街道办事处公开发布大物业招标信息。

2018年9月，八里庄街道办事处对红北地区大物业进行公开“招标”，德利中天由八里庄街道办事处推荐参与竞标，此外还有中房物业管理有限公司、中资金汇物业管理有限公司也有意参与接手红北社区管理，但中资金汇经过成本测算后选择退出。

于焘表示，在剩余两家物业公司中，经过自管会综合方案、实地考察等进行投票推选，德利中天最终胜出。

为什么推荐德利中天，于焘给出的答案是，德利中天曾参与管理八里庄街道辖区内的朝阳公园社区，“他们（德利中天）规模比较大，做得好，而且最重要的一点是亏得起。说白了，它（接手老旧小区）不是来赚钱的。”

“老旧小区改造，光指着政府投资改造、补贴，并不可持续，因为要改的东西太多了，我们希望接受的物业公司能‘带资进组’”。据其介绍，此前朝阳公园社区曾出现物业公司算不平账，要求3个月后撤出，因此规模和安全性是街道考虑的主要因素。

“物业不是街道指定的，是居民选聘的。作为街道来说，谁管都一样，但是必须管好，最起码，自己职责范围内的事，不要以没钱、没经费为借口推给政府。”于焘表示。

难算的账

王山表示，从2019年8月接管红北社区至今，接近一年的时间里，德利中天已经亏损300万元左右。

最大的支出是人工成本，社区13个门口各1个保安，工资每月5000余元，保安、保洁、绿化等仅人工成本每月需33万元，一年下来是396万元，“这是硬性支出”。硬件上还包括日常损耗、保洁物料、停车闸、公共区维修及监控设备等。

停车费是老旧小区物业收入的“大头”，王山称，社区内有4300余户居民，在居民自管状态下，居民占用绿化带、消防通道用于停车，此时小区最多曾停下1987辆车，其中包括180余辆“僵尸车”，这一准确数字是他用一年时间加上防疫工作对停车出入进行筛查摸排得出的。

2019年周边社区逐步实时停车收费后，不少外区车辆涌进社区，许多本社区居民或新买车居民，没有车位，每天上下班时间，社区内常出现居民为争抢车位鸣笛争吵。因此，防疫期间，物业要求社区业主办理停车证，第一轮已将外区车辆筛出，且排查出有车位需求的居民数量为1350个。

然而，目前社区通过画线规划，仅有646个车位，供求缺口下，德利中天按照“五证”、“四证”、“三证”等顺序逐步办理，证件顺序为房本证明、户口本、行驶本、身份证、驾驶本，且“五证”上的地址均为红北社区。

有居民提出质疑，此种排序是否涉嫌歧视？该居民表示，其用真金白银购买了1、3、5号楼文化部产权的房子，但户口本、行驶本、身份证、驾驶本不在红北社区，按照“一证”排序可能没有车位，即使购买车位后也没有固定车位，“那为什么还要付这笔停车费呢？”

以现有646个车位计算，整个红北社区的停车费一年约为103万元，即使是按年付，也覆盖不了安保一个部门的工资。此外，车位险每个38元，这又是2.5万元的支出。德利中天表示，入驻至今，还没有收取居民的任何费用，物业费、垃圾清运费等等。

据王山透露，前期经过测算，红北社区至少需亏损4年，亏损额度逐年减少，第5年才能开始盈利。

于焘透露，北京市目前没有给接管老旧小区的物业公司任何补贴，八里庄街道可以向物业公司购买保洁绿化服务，作为物业引导资金。根据面积测算，红北社区每年约40万元，但仅限于八里庄街道。

收取停车费后，德利中天将提供哪些服务？王山表示，首先是将180余辆僵尸车进行腾挪清除；二是设置24小时停车场巡视员，如有居民找不到车位可以找巡视员调节；三是计划在主要道路安装监控探头，目前主要路口已经安装完50个；四是给车场、车位购买保险，如果车辆进入园区后发生剐蹭，且找不到肇事者，可以为居民申请理赔，前提是已经在德利中天处办理停车证。

也有居民对24小时巡视员保持怀疑，比如半夜回到社区找不到车位，依赖人工来调节是否切实可行还有待检验。

“如果没有一个良性的市场行为，总靠政府单方面去强制规范，政府、居民之间也许是一个对立的关系。”于焘认为，市场行为由市场决定，停车有偿，但不会收那么多钱，能让居民形成购买服务的意识，也能保证居民的权利。

王山表示，德利中天此前都没有试水过老旧社区，“红北社区是一个挑战，做好了，就是企业的一份成长经验”。

王山分析，在物业行业“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的趋势下，德利中天也在通过接项目和股权并购扩张。

德利中天看中的，正是红北社区0.25平方公里的大社区资源。王山表示，等到社区管理渐成熟，且得到社区居民的同意，德利中天可以通过广告、帮老人拎东西等业主及社区增值服务。

此外，德利中天在打造一个社区养老线上平台，让老旧小区内的居民可以足不出户买菜等等，红北社区0.25平方公里的规模是吸引德利中天试水的因素之一。目前这一线上平台还在设计中。

“目前没有撤出（红庙北里）的计划。”王山表示。