有待检验的土地供给改革 | 城事哲谈

有待检验的土地供给改革 | 城事哲谈狐妖小红娘尾生篇 陈哲/文 自然资源部近日要求，重点城市实行住宅用地分类调控，涉及科学计划、信息公开、集中供应和监测监管四大关键词，其中“集中供应”一条，要求大城市一年土地出让次数不超过三次，引发社会极

陈哲/文 自然资源部近日要求，重点城市实行住宅用地分类调控，涉及科学计划、信息公开、集中供应和监测监管四大关键词，其中“集中供应”一条，要求大城市一年土地出让次数不超过三次，引发社会极大关切。

按照后续该部委的解读，政策初衷，是为了“让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期”。但具体政策指引中，威力最大的却是供应方式本身，细则有待落地，根据初步信息理解，城市全年的供地节奏，将压缩到不多于三次。

此时，这些大城市（据说是22个）与土地规划利用方面的工作人员，以及开发企业的投资用地部门，正在手忙脚乱地咨询研究应对这个突变。

为什么大家这么紧张？

以上海市为例，该城市2020年一共出让了近100宗住宅土地，差不多三天卖一块地。未来，上海市一年最多让卖三次，一次卖30多块地。而这30多块地的挂牌或者拍卖，需要集中在一个时间段。

要知道，每一宗土地的招拍挂，可不仅仅是摘牌那一刻的仪式，全过程涉及到规划、收储、、出让通告、推介、勘察、竞拍（标）、评标等诸多环节，并且地块的出让人，实际上分属各个区县，在城市的平台协调起来，原本就非常复杂，新政又给土地部门的工作效率提出了更高的要求。

土地购买方同样面临很大变化。房地产开发过程中，买地须用自有资金。很多城市为了筛选出有实力的企业，不仅要求竞买者事先缴纳比例不低的保证金，付款周期的设定也比较苛刻，比如拍地后三天付全款。因此，买地环节，实际是开发商最大资金支出环节。

因此，那些在单个大城市销售规模高达数百亿的公司，比如排名前十的房企，短期组织资金的能力会在新政中受到考验。但对千亿规模以下的公司，在一座城市的销售额也就百亿元不到，按照拿地金额不超过销售额一半的比例计算，它每年在该市也就拿一两块土地，新政对其几无影响。

如果像自然资源部发言人所说，政策是为了让土地购买者明确供应预期，进一步做好集中信息发布即可，为什么要集中交易？我所能想到的动机，一是限制原先市场份额大的企业（联合）垄断土地市场；二是房企分散投资后，有助于控制土地竞拍的溢价率；三是有助于促成楼盘项目的集中上市，让购房者有更多比较选择。

今天，大城市已经成为30多家千亿以上公司角逐的主阵地，而应对这种集中资金的需求，大企业一方面会更加精准参与竞拍，另一方面会加强以往常用的联合拿地、联合开发的模式。

要说集中供应，最终能否整体上降低地价，进而降低房价，还不好预判。因为对热点地块，主流玩家都志在必得。并且，把自家的地卖个好价，也是地方政府的正常诉求。另外，溢价低，绝不代表地价低，实际要看地方政府怎样定底价。

不过基本可以确定的是，接下来土地交易环节的协调沟通工作增加了。比如那些大城市是不是要重新考虑土地金收取节奏的问题，比如城市平台和下边区县的对接协调，比如大公司之间的协调问题，再比如国土部门对单块土地出让底价的测算难题等等。

2020年中央经济工作会议明确的八大任务之一，就是解决大城市住房突出问题，归根结底还是房屋的供不应求，或者说是供应的不平衡不充分。建设房地产市场的长效机制，信息问题自然重要，但为了实现集中信息公示而放弃商超式的灵活供应，重拾赶集模式，要达成房住不炒目标，可能需要极为高明的细则设计。

依我之见，切切实实按照总体城市的空间需求情况，科学测算，充分供应，才能真正稳住开发商和购房者的预期。