重组房车宝 恒大以高佣金挑战贝壳找房

重组房车宝 恒大以高佣金挑战贝壳找房香国特攻 陈博 12月30日，中国恒大（03333.HK，以下简称“恒大”）为恒大宝筹办了一场年度最盛大的发布会。恒大董事局主席许家印、董事局副主席兼总裁夏海钧、恒大汽车集团董事长肖恩、恒大地产集团总经

陈博 12月30日，中国恒大（03333.HK，以下简称“恒大”）为恒大宝筹办了一场年度最盛大的发布会。恒大董事局主席许家印、董事局副主席兼总裁夏海钧、恒大汽车集团董事长肖恩、恒大地产集团总经理柯鹏以及房车宝集团董事长史俊平组成的庞大高管阵容齐聚一堂。

时间倒流回9月，天猫好房成立当天，万科董事局主席郁亮、碧桂园集团总裁莫斌、融创中国董事局主席孙宏斌等房企的核心高管悉数到场。但许家印和夏海钧没有出现。三个月后答案揭晓，恒大房车宝集团股份有限公司（以下简称“房车宝集团”）揭开面纱。

作为一项今年下半年刚刚重组成立的业务，房车宝集团的主角不再只有恒大，还增添了全国152家中介机构。根据史俊平的介绍，房车宝集团以“数字科技、房车合一”为愿景，创新应用大数据、人工智能、云计算、虚拟现实等数字科技，构建房产、汽车的线上线下全渠道交易服务平台。

按照恒大的规划，房车宝集团旗下拥有三大平台，房车宝平台、房车宝全民经纪平台和房车宝SaaS管理平台。获悉，房车宝平台主要聚焦全球的一二手房买卖、房屋租赁以及一二手车买卖，日常运作中完全对外开放；房车宝全民经纪平台则面向恒大的全民经纪人，以及现时与恒大达成合作关系的所有中介机构人员；房车宝SaaS管理平台的公开范围更加小众，仅对合作的开发商与中介机构开放。

“从最早的恒房通到恒大宝，再到如今的房车宝，三番两次改名的背后，恒大内部对这一平台的思路也在不断调整。”一名接近恒大的知情人士告诉。

在疫情突袭的2020年，恒大是首家率先凭借线上售房抢收的房企。从2月中旬开始，他们迅速启用自建平台“恒房通”，配套一系列线上购房的附加条件与优惠。

“全民经纪人”模式，是恒大在这轮抢收大战中的有力“武器”——任何一个个体都可以在线上购房APP上注册登记，获取平台共享的房源及潜在买家信息，促成成交后便能获得可观佣金，在恒大看来，“全民经纪人”可以有效降低中间渠道成本，让利消费者，并有效带动数十万人的就业。

恒大方面提供的数据显示，目前，房车宝集团已拥有2162万名全民经纪人会员；仅2020年一年，房车宝全民经纪平台就发放了162亿元巨额佣金。

恒大之后，越来越多的房企纷纷“抄起功课”。 然而，这样的举动终究触动到渠道方的奶酪。6月份，深圳五大中介机构联合发出声明，公开抵制渐入热潮的“全民经纪人”模式。

不过，这些都未能撼动恒大打通营销渠道的决心。一名曾在恒大工作过的房企营销人员告诉，过去多年来，恒大的营销团队体系中只有策划与内勤两大岗位，销售部分全部都外包，在新盘去化中更多依赖二三级联动，世联行、易居等都是其曾经长期合作的渠道商之一。今年年初高调成立恒大宝，是恒大大规模构建自销渠道的开端。

上述接近恒大的知情人士透露，经过近一年的摸索，恒大发现，如果真的以互联网思路打造一个平台，那应该是更加开放的平台。“改名‘房车宝’，恒大是希望这个平台不单只服务于企业内部，还能连接其他房企与中介机构。”

恒大已经走出了第一步。

以往的“恒房通”APP上，清一色挂满恒大旗下房源；如今，房车宝平台以及房车宝经纪平台，在售楼盘不仅有恒大新盘，还包括非恒大的楼盘。

但根据的不完全统计，当前这两大平台上，恒大旗下的新盘占比依然至少超过95%。一家销售规模已经超过6000亿元的龙头房企，一旦想要打造开放性的营销平台，首先面临的挑战势必是同业竞争下的信任危机。“这也是恒大选择与其他中介机构联合重组房车宝集团的缘由，必须去恒大化。”上述知情人士表示。

从11月开始，房车宝集团频频向非贝壳系的中小中介机构抛出“橄榄枝”，邀请他们加盟。

这些中介机构自身生存面临一定的困境，他们普遍希望有更大的资金支持。“贝壳找房之前也找过我。但他们要求我必须缴足押金与加盟费，而恒大这边不需要。”优房超是这一轮与房车宝合作的中介公司之一，其负责人陈强表示，房车宝集团所提供的垫佣以及补贴等支持政策，解决了他们的资金周转问题。

这成为房车宝集团与贝壳找房在撬动中小房地产经纪公司竞争中的突破口。获取的一份《房车宝门店合作机制》文件里面，恒大将目标对准注册6个月以上，人数不少于5人，财务报表评估中存活率高的房地产中介门店，开出的合作条件颇为诱人——

根据县级及以下、二线城市及地级市、一线城市及省会三档城市量级划分，房车宝为加盟门店提供5-8万元的现金增资，5-20万元的上市期权分配额度，以及5年内10万元的最高借款额度，换取51%的控股权。

恒大还给出另外一重承诺，自2021年1月1日起三年内，中介机构如果销售房车宝两大平台上的恒大楼盘，恒大将向其支付高于普通二三级联动的佣金点，2%-5%；如果分销非恒大新盘，恒大不收取平台交易费用。而且，恒大不向合作公司及并购门店收取端口费、不抽佣，每月25日垫佣。

与之相对，房车宝所设定的中介门店加盟条件却颇为宽松，同样按照上述三档城市量级，加盟费1万元，保证金1-2万元不等，运营管理费3000-5000元/年，最长两年免收，并提供门店VI补贴。

这样的加盟成本远远低于贝壳系。拿到另一份贝壳找房的加盟开店费用表，除了启动费用与保证金与房车宝相等之外，贝壳找房系的加盟商还必须承担4万元/年的运营资金，以及一系列软装费用、设计费、经纪证、牌照费、店铺软硬装、办公用品费用等，折合下来，一家门店的开店总费用大概达到21万元。

无论是造车，还是涉足房产交易服务领域，恒大切入新业务版图的逻辑总是惊人地相似。凭借大手笔资金投入，收购与合作而来的152家中介机构，短短一个月内为房车宝集团拓展了30635家线下门店。公开信息显示，贝壳找房的线下门店数量为37000万家。

查阅工商注册资料发现，截至12月30日，房车宝集团有限公司拥有实际控制权的公司已经高达837家，其中834家都是房地产经纪公司。

选择搭建房地产交易服务链条,许家印更大的想法或来源于贝壳找房，获悉，房车宝成立初衷便是对标贝壳找房。

恒大方面提供的数据显示，房车宝集团年GTV（交易额）达1.2万亿。这项数据，正在逼近贝壳找房2019年2.1万元的水平。

不过，恒大的“野心”不止于此。今年8月13日，贝壳找房在纽交所正式挂牌上市，当天总市值就高达225.5亿美元；截至12月29日美股收盘，贝壳找房的总市值已经翻了超过3倍，达到733.79亿美元。

可供对比的是，截至12月30日收盘，中国恒大、恒大物业、恒大汽车三个港股上市平台叠加的总市值才达到5507亿港元。

从公开口径中可以窥探出，恒大对于房车宝这项业务的期许极高——“房车宝集团一亮相，就已经是一个聚焦房产、汽车交易的互联网科技服务巨无霸。”

之所以愿意高投入、大规模招揽中介门店加盟，恒大的“醉翁之意”在于上市。上述那份《房车宝门店合作机制》文件中，恒大着重标出的一句核心点是，“我给你钱，你给我流量资源。我不要你钱，但你要服从管理，我们一起上市。”

上市的计划也早已铺排。“现在估值677亿，加上房车宝集团在全国各省铺开的200多家中大型渠道中介，市值又是翻上几番。”在文件里面，恒大画出一张很美的蓝图——直到2023年，房车宝的估值将高达6万亿，计划在2024年上市。“这个数值是可以看得见，不是骗人的，现在中介行业在快速发展。”恒大强调。