爆裂无声!房价“暴跌”的城市发生了什么?

爆裂无声!房价“暴跌”的城市发生了什么?夺帅2 撰文=燕十三 近期，有些城市房价在下降，引发了一些争议，经过DY平台发酵之后，变成了暴跌30-40%，极度夸张，还配上一声撕心裂肺的惨叫。 这些因为房价暴跌引发热议的城市，其实都有一些特征，或是

撰文=燕十三

近期，有些城市房价在下降，引发了一些争议，经过DY平台发酵之后，变成了暴跌30-40%，极度夸张，还配上一声撕心裂肺的惨叫。

这些因为房价暴跌引发热议的城市，其实都有一些特征，或是资源枯竭，出现严重人口出逃；或是前期暴涨，后期无力支撑，最终导致房价一泄如注。

当然，也有一些价格下降的比较刺眼的城市，例如天津、石家庄、郑州等城市，城市基本面不错，但豪宅盘太多，已经无力托举。当然，最典型的区域，还是“环京楼市”，从楼市狂欢到哀鸿遍野，几乎是一场梦寐一般，顷刻之间。

过去三年，全国范围之内，捧得最高、跌得最惨，便是“环京楼市”，燕郊从最高价4万/㎡跌至2万/㎡，部分板块猛跌2/3，例如香河、固安等地，从3万/㎡跌至1万/㎡，跌幅超过50%，这算是全国第一。

虽然，高房价+城市拥堵+环境污染，都直接导致大城市楼市需求外溢的大潮流，这是中国大城市外延、城市群发展模式下的一种必然规律。但这并不意味着随着人口从北京跨入河北，高房价也能够趁虚而入，多重压力下刚需人群、投资人群就能够把“环京楼市”撑起来。

说到底，“环京楼市”价值逻辑构建，不仅要看与北京之间的距离，还要看自身的底蕴，如果只是一味紧抓外溢，最终难免降价救命。

房地产市场已经出现极端的“区域化”，因此，政策上要进行“一城一策”，齐涨齐跌的现象，已经很难再现。

在中国资产价格面前，一切政策说了算。因此，只要政策变动，就能改写一个市场命运，典型如三亚、横琴等。但一个区域的崛起，一定伴随着其他区域的抽血，牺牲局部利益，成就集体发展，是一个无法反抗的现实。

深圳成为国内房价“涨势之王”，难道没有全国财富支援？绝对支持。深圳是一线城市，但落户政策一直宽松，“来了就是深圳人”，人口净流入远超北京上海，而且深圳地理空间狭小（深圳住宅用地紧张，主要靠商业用地补充），无可拓展空间，楼市已经出现“香港化”。

哪怕是横盘三年，房产周期到底了，人们依旧看好深圳。2019年8月18日，深圳要建设中国特色社会主义先行示范区，提出“到2035年深圳成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例”，深圳楼市，立即复苏，一路攀升。

这就是一个城市的“底子”够厚，如今，天津、郑州、济南、石家庄、合肥等地，全部出现房价波动，一些下跌十分明显，为什么深圳25万/㎡也会被抢空？郑州13万/㎡就陷入泥地？仔细想一下，就是“底子”不够，虽然背后有一个亿的河南人口资源池，但豪宅市场全靠土豪扫货，不是刚需返场。

没有“底子”的城市，会变得越来越羸弱，尤其是能源枯竭型城市（玉门、鹤岗、黄石、灵宝），或是收缩型城市（都江堰、三河、高碑店、二连浩特），随着人口出逃、资本出逃之后，这些城市将逐渐收缩，甚至于消失。

例如，玉门从“地级市”下降到“县级市”，甚至于这个头衔，也不一定能保住。玉门油田枯竭9成企业迁出，全城60%房屋闲置，房价每平米仅28元，创全国最低，仅相当于北京房价的1/2000-1/5000!

接下来濒临终点的将会是哪些城市？一定是人口外溢明显、资本争相出逃、极尽资源透支的城市！

最近关于西安楼市降价与否，咨询量还是不少，但无论是金融或是前拓所给出的答案，都没有构成西安降价的前提条件。

其一，从政策面来看，西安在“620政策”之后，基本没有大动作，政策方面比较平稳，没有“自杀式”政策发布。

当然，一是政策组合拳，已经非常严谨，限购、限贷、限售，非本市户籍得60个月社保或者个税缴纳，新西安人购房也需要缴纳12个月社保或者落户满一年；二是西安市场不算太热，万人摇也就出现了一个，还是二环之内低价铁刚盘，整体开盘解筹率略有下降，没有必要下狠手，否则就是矫枉过正。

其二，从供给量来看，西安土地供给多年下降，转化存量不多，楼面价上涨、成交量下降，市场总体表现平稳。

虽然，自2018年以来，西安市场土地供给出现“拐点”，出现各区大量供地，但截止2019年末，住宅的存量只有719万方，去化周期为7.6个月，在住建部“五大分类”之中，属于“供需紧张”，2020年1月20日，西安市统计局发布《调控政策效应深化房产市场趋于理性》，住宅去化周期约5.2个月，低于合理下限6.8个月。

其三，从城市需求来看，西安目前处于“十四运”前，全市范围之内，进行基建、教育、医疗、环境等方面的系统提升。

2021年，国家“十四运”揭幕，赶在开幕式之前，今年是西安基建、教育、医疗、环境治理等加速兑现的“高峰期”，对于资金量级的需求很大，可以说，“十四运”是西安发展的政策压舱石。在这个时候，城投发债、公众募资、捆绑贷款等都不够快，卖地就变成一种筹资最直接的办法。

因此，在“十四运”之前，西安比任何时候都需要平稳，平稳的上升、平稳的招商、平稳的建设、平稳的开幕，在平稳之中推进城市建设！

目前，西安有国家“十四运”全方位拉动，驱动“第九座中心城”和“关中城市群”建设，各种要素和资金都向西安涌来。

1、参考《建设拉动投资！西安重大项目进入“全运时刻”！》

2、参考《疫情影响“十四运”：不畏阴霾遮望眼，拉动投资最热点！》

因此，我们看见高新三期、沣东新城、浐灞生态区、港务区等板块，从十年前的荒无人烟到现如今的基建兴城，几乎是一年一变，为什么会出现这种情况？因为西北需要一个“国家中心城市”，而不是一个“长安县”。

当然，随着西安地价越来越高，高价地逐渐入市，也将房价推上了“阶段性高点”，客群换了一拨又一拨。目前，存在的状况是高端盘太多，高净值客户不够，这个情况集中表现在2万+解筹率下降，还有高价地摘取之后，房企的集体观望姿态。

当然，这不是怀疑西北富裕群体的购买力，只是在短时间之内，西安突然之间高端遍地开花，各板块的价值塑造都没有起来，企业又遭遇“环保整治”和“疫情冲击”，购买力集体下降，也是意料之中。

目前的金融政策是推着高收入群体去消费，任何人都不要想着独善其身，我们没有回得去的农村，只剩下熬下去的城市！

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