实探:二环旁314套清水房源入市,单价2.09万/㎡起步

实探:二环旁314套清水房源入市,单价2.09万/㎡起步水岛津实 蓝衣地铁 △项目沙盘实景图 周五，位于武侯区的双楠悦天地项目取得了预售许可证，推出该项目4栋住宅共计314套房源，清水交付，价格从20979-26551元/㎡不等。 项目位于二环路与武侯大道交汇处，我粗略

△项目沙盘实景图

周五，位于武侯区的双楠悦天地项目取得了预售许可证，推出该项目4栋住宅共计314套房源，清水交付，价格从20979-26551元/㎡不等。

项目位于二环路与武侯大道交汇处，我粗略统计了一下，今年截至目前，二环内（包括二环旁）有四个项目有新增供应入市，其中仅卓越融信云门望谷项目所在的地块是去年取得的“新鲜”地块，茂业豪园和双楠悦天地项目所在的地块不仅都“藏”了多年，且期间都经历了较多戏剧性的变化。

据网上的资料显示，双楠悦天地项目的故事最早可以追溯到2003年，至今已有接近17年，期间，开发主体发生了变化，此外，还经历了两次更名，两次调规（建筑高度和建筑面积），真正是命途多舛！

但即便如此，项目的关注度仍然较高，一方面是因为板块内新增供应极少，另外一方面则是因为项目突出的地理位置优势，踩盘当天我在现场就碰到不少购房者是冲着项目的地理位置来的，且大多是地缘性的购房者。

但项目具体表现如何呢？以下是我给大家带来的双楠悦天地项目的踩盘报告。

项目基本信息楼盘名称：双楠悦天地

占地面积：约45亩

产品类型：小高层和高层

容积率：4.56

绿化率：30%

总户数：1258户

车位数：1734个

开发商：成都鸿顺置业有限公司

物业公司：成都碧瑰源物业管理有限公司

#本次推售信息#

楼栋：1#、6#、7#和8#楼

楼层：17F、19F和20F

套数：314套

梯户比：2梯4户

层高：3米

产品面积：建面约111.2-177.35㎡

装修状况：清水

价格：20979-26551元/㎡

交房时间：2022年7月

网上报名时间：8月15日-17日

一、地段及配套

老牌高端住区，自住属性突出

双楠悦天地项目位于西南方向二环路外侧，武侯大道与二环高架交汇处，这里是成都人耳熟能详的双楠，也是成都楼市极具代表性的老牌高端住区，大家熟悉的鹭岛国际社区就在这里。

整个板块开发时间非常早，再加上住宅项目扎堆，整体居住氛围已十分浓厚，各类配套一应俱全。简单说一下项目周边的配套情况。

首先是公共交通配套。

大家最关心的一定是轨道交通，距离项目最近的是地铁3号线红牌楼站，与项目的步行距离大概在1000米左右，直接乘坐并不算便捷。但因为项目地处二环旁，公交线路密集，仅项目周边就有多达10余条公交线路，其中有多条线路都可直达地铁站，最少仅需2个站。

其次是商业配套。

项目自身规划有约4万㎡商业街，据置业顾问介绍，目前已确定引进盒马鲜生，除此之外，在项目1公里范围内，还有伊藤洋华堂、人人乐、家乐福等商超；2公里左右范围内还有大悦城。无论是日常生活，还是休闲生活，都能得到充分的满足。

△在项目售楼部外就能看到伊藤洋华堂

第三是教育配套。

幼儿园方面，项目周边800米直线范围内就有7所幼儿园，其中距离项目最近的是红星幼儿园（民办），紧邻项目的南面，步行分分钟就可以到达，另外，还有一所公办一级园成都第十幼儿园，以及一所公办二级园成都市武侯区第八幼儿园。

中小学方面，项目还处于在建阶段，具体划片信息不明确，参考紧邻项目的竹园小区来看，对应的是成都市棕北中学西区实验学校，这是一所九年一贯制学校。

最后是生态和医疗资源配套

从项目出发往南走约750米，就是双楠医院和红牌楼市政公园，双楠医院是一所二级甲等综合医院。

总结来看，对于自住客群来说，项目的地理位置和配套几乎没有可挑剔性，唯一需要关注的是，板块开发时间较早，绝大多数项目的建筑年代都比较久了，整个城市界面虽然看起来不差，但是很“接地气”，就看你更倾向关注什么了。

二、规划及产品

商住混合高密盘，户型设计有小亮点

双楠悦天地项目占地面积约45亩，在寸土寸金的主城区来看，还是有些许规模优势的，但容积率较高，总体容积率4.56。

△项目总平图

项目所在的地块是一个不规则的多边形，规划了8栋住宅和2栋公寓，临武侯大道和二环路两侧规划有底商，据置业顾问介绍，商业部分（公寓和商业街）与住宅部分是分离的。

项目处于武侯大道与二环路交汇的位置，所以部分楼栋会受到主干道带来的噪音和灰尘污染，此次取得预售的4栋住宅中，有3栋住宅（6#、7#和8#楼）的部分房源都存在这个问题。

△项目外实景图（左边为二环高架，右边为双楠悦天地项目）

4栋住宅均采用的是2梯4户的设计，建筑面积从约111.2-177.35㎡不等，户型多达10种，均有较大赠送面积，其中，三房双卫户型就有8种，每栋楼都有分布，四房双卫户型仅有两种，分别分布在1#楼和6#楼。

大部分三房产品的格局差异并不大，我挑两个说一下。

B2户型（建面约111㎡）

该户型位于7#楼，是该批次面积最小的产品。整个户型设计结构紧凑、分区合理，重点是客厅、卧室两大主要功能空间全部朝向主景观面，进深4.7米的主卧还可在后期装修设计中，设置独立的衣帽间区域，以上两点在同面积段其它三房产品中，都是比较少见的，实用性更强，舒适度更高。

但需要注意的是，这个户型总量少，且从总平图来看，与1#楼2单元的楼间距会比较小。

A1户型（建面约138㎡）

该户型位于1#楼，是该批次4栋住宅中，唯一一栋不直接临路的。

约138㎡的建筑面积对于一个三房产品来说，还是比较有发挥空间的，因此各个空间的尺度感表现都不错，再加上三个卧室全部朝向主景观面，整体居住舒适感会更高。

接下来看看四房双卫户型。

A2户型（建面约149㎡）

该户型也位于1#楼，正对竹园小区，这是一个多层的住宅小区，1#楼共有20层，高层住户的视野会比较不错。

从户型设计来看，整体格局与前面说到的三房户型差异不大，卧室全部朝南（非正南）的设计是这个户型最大的优势，但也有两点小不足，一是厨房空间太小，二是从户型图上来看，客厅右边的卧室偏小，可能只能作为其它功能房使用，如果你是对四房有强需求的购房者，建议仔细了解。

三、价格及购买建议

根据公示的信息来看，项目的价格从20979-26551元/㎡不等，全部采用清水交付。高价主要集中在1#楼和6#楼的四房户型，低价主要集中在7号楼临二环高架的户型，据置业顾问介绍，开盘当天可能会有一定优惠，但具体优惠幅度不明，所以这里我们只能参考备案价格。

从这个单价来看，的确偏高，对比我前面说到的鹭岛国际社区，这应该是板块内品质最高的项目，今年以来的成交单价就集中在2.0-2.3万元/㎡左右，其它项目的成交单价就更低了。

个人觉得，项目除地段外，在规划、产品和价格方面都没有明显优势，考虑板块的新增供应极少，所以，如果你是对新房有执念的地缘性购房者，可以考虑，其他购房者不建议作为首选。

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