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曝数据!厦门租户成本控制敏感 开发商策略去化促供需齐升

7月30日,第一太平戴维斯2020年上半年厦门媒体见面会在厦门禹洲广场举行,见面会上第一太平戴维斯发布了《2020年上半年厦门房地产市场报告》。

第一太平戴维斯福建地区总经理吕晓艳、福建地区项目及开发顾问部董事及福州公司副总经理吴珺、华南区市场研究部主管谢靖宇出席活动,与众多厦门主流媒体一同回顾2020年上半年厦门房地产市场的发展并共同探讨了厦门未来的机遇与挑战。

甲级写字楼--租户成本控制愈发敏感,缩减面积或搬迁行为更为普遍

新冠肺炎疫情的发生使得厦门及全国经济发展受到冲击。根据厦门统计局,第一季度,厦门GDP同比下降3.2%至1318亿元,但其降幅分别低于全国和全省GDP降幅3.6和2.0个百分点。期内,科技服务业及文娱、体育类受冲击更为明显,营业收入分别下降15.7%和36%;而互联网信息技术服务业务规模仍保持增长,营业收入增长4.65%。

厦门写字楼市场供过于求的市场状况仍旧持续,租户方市场特征显著。

2020年上半年,位于两岸金融中心的瑞达国际金融中心入市,为市场注入6万平方米的新增供应。厦门写字楼总存量随之微升至457.8万平方米。

上半年,疫情冲击经济发展,众多企业加大成本控制策略,对成本支出更为敏感,或出现缩减租赁面积或搬迁至租金更低的物业项目,写字楼租赁需求增长持续承压。上半年,厦门甲级写字楼净吸纳量共计4,091平方米,仅为去年同期的9.3%。全市写字楼平均空置率结构性上升1.1个百分点,至27.1%。

租赁交易活动与结果显示,源自旅游、教育及外贸等行业租赁需求受疫情影响冲击显著,呈现小幅萎缩;而源自医疗卫生、信息技术业等行业租赁需求则表现维稳。

业主延续以价换量的手段以促去化。厦门全市甲级写字楼租金下跌至人民币每平方米每月83.9元,租金指数环比下跌2.7%,同比下跌5.7%。

展望

下半年,全市预计将有10个新项目交付入市,为市场带来83万平方米新增供应,市场总存量随之扩容23.3%。

新增供应的集中入市,加之市场需求增长疲软持续,全市写字楼市场的空置率料将继续上升至近年峰值。

租赁市场竞争也将加剧,除价格手段吸客之外,带有附加值的"软性"服务和优质物业管理也是重要的项目运营和风险规避手段之一。

预计2020年下半年厦门甲级写字楼平均租金将继续下跌。

零售--租赁市场表现平稳,标杆项目品牌调整升级

截至2020年5月底,厦门市社会消费品零售总额累计达897.0亿元,受疫情冲击,同比下降6.1%,降幅比1-4月收窄1.6个百分点。

2020年上半年,厦门无新增供应入市。截至6月末,全市购物中心总存量维持在206.9万平方米。

受新冠肺炎疫情冲击,零售物业市场租赁需求受到冲击,全市空置率环比增长1.8个百分点,至6.9%;与此同时,净吸纳量降幅扩大,为-37,097平方米。

租户退租以及部分项目进行品牌调整导致全市空置率上升。疫情对新兴商圈内仍处培育期的项目冲击较大,但对核心商圈标杆项目的影响相对有限。

全市购物中心首层平均租金环比微跌0.3%,至人民币每平方米每月428元。

展望

受疫情影响,多数在建项目招商进度放缓,其开业时间亦相应延后至2021年。故下半年全市无新增供应入市。

预计未来五年厦门全市将迎来147.9万平方米新增供应,约为过去五年新增供应的两倍。

疫情对实体零售商产生负面冲击较为持久,部分零售商考虑将线下零售渠道转向线上。租赁需求增长预计维持放缓态势。

鉴于国外疫情的不确定性,部分国外品牌在中国市场扩张步伐放缓,其对全市空置率上升产生加速作用。

在供需关系维持稳定的前提下,预计全市平均租金小幅下跌。标杆项目租金仍将维稳,而培育期项目租金或将持续下行。

住宅--开发商采取积极去化策略,一手住宅市场供需齐升

2020年上半年,厦门住宅市场限购政策未见调整。而人才引进政策进一步优化及复工复产政策的出台为全市住宅市场纾困。

2020年上半年,全市商品住宅供应面积同比下降67.7%,至80.2万平方米。

成交面积同比下跌42.5%,至82.3万平方米。

全市成交均价上升至39,228元每平方米,同比增长1.9%。

展望

2020年下半年,预计政策调控重心仍将坚持"房住不炒",维持房地产市场的健康发展。而人才政策的优化和调整或将延续,对一手住宅市场带来积极影响。

下半年,全市供应量也将有所增长。

预计2020年下半年全市成交面积将逐步恢复至去年常态。

全市住宅成交均价预计将延续温和增长的态势。

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