集体哑火?挺进跌幅前十!北方这十城楼市要重点关注了!
今天继续来简单分析一下北方的城市,分析的重点还是围绕热点城市展开。
北京、天津、西安、青岛、济南、沈阳、石家庄、唐山、大连、哈尔滨、长春。
和南方、中部城市不一样,这一轮楼市上涨,北方城市除了北京、西安之外,其他似了。
石家庄、天津、青岛、济南等多城甚至挺进2020年房价跌幅榜前10。
有读者问,为啥济南楼市半死不活。
其实是每一座城市有自己的楼市节奏,比如青岛济南,本来上一轮起步就慢,2018年才歇火,那这一轮启动同样比别人晚。
而且还要告诉大家,正因为北方楼市整体还没有上涨,相比南方和中部城市,北方城市目前的性价比和安全系数更高,只是涨幅可能也不如南方。
01
青岛、济南
先说这两座双子星。
纵观整个山东来说,最有潜力的就是青岛和济南,一座是省会城市,一座是副省级城市、计划单列市,七普的人口流入也是山东之最。
在上一轮行情中,济南和青岛启动的节奏还挺相似的。
2015年探底,2016年开始回暖,房价上涨。
但济南是一直到2017年到达顶部,二手房均价已翻一番,上涨乏力,到2018年小阳春惯性微涨之后,济南房价进入回调周期,持续至今。
而青岛则一直上涨到2018年青岛上合峰会召开,那时的青岛二手房均价都翻了两番。
一直到年中青岛房价才进入回调周期,持续至今。
尽管去年,青岛各种小动作不断,但房价依旧无力回天,说到底还是回调得不够彻底。
但今年的情况呢?
7月份的成交量虽然同比下降 ,但今年楼市总体还算平稳。
关键是,青岛房价已经开始反弹了。
根据官方的数据显示,青岛新房连涨8个月,二手房也连涨了6个月。
具体分区域来看,市中心很明显已经筑底反弹,但郊区由于库存大,目前依旧没有逃出下跌的阴霾。
其实这一轮上涨都是从市中心开始启动,再逐渐蔓延开的,青岛也不例外。
目前青岛的利率在5.4%,不算高了,加上经过3年调整,青岛市场基本没有投资客,非常稳健,刚需们可以抓紧机会上车。
真是巧了,济南的情况也大同小异。。
目前新房市场已经出现供应偏紧的情况,供应少,去化自然快。
现在济南新房也已经连涨了7个月,不少新房都在暗地里涨价。
相比新房,济南的二手市场还没有启动,但大家也不用担心。
如果新房货量紧缺,刚需也会转向买二手,尤其是东部,新盘少的可怜。
要是买不到称心的新房,刚需大可在这里淘一些优质二手房。
02
哈尔滨、长春
哈尔滨上一轮行情2017年微涨,2018才真正起步,那年我去哈尔滨调研,当时就判断哈尔滨房价很快将迎来大涨。
很多人不以为然,觉得哈尔滨人口流出,经济也差,房价很难大涨,我的依据其实很简单,就是政府半年都不供地,市场供给很快将断层,供不应求房价必然上涨。
果然后面房价连涨3年,热点片区房价也从8000涨到1.8万/平,一直到2020年结束。
去年12月哈尔滨就喊着受不了,通过鼓励房企降价,放宽公积金贷款政策等手段来救市。
但市场就是买涨不买跌的。
从成交量来看,今年上半年哈尔滨市场的新房成绩单只能说很一般,和去年相差不大,整体呈现供大于求的态势,目前的去化周期高达36个月。
7月份哈尔滨新房成交继续爆冷,共成交4015套,成交面积同比下降32%,环比下降7%。
8月份首周哈尔滨新房成交均价为8886元/㎡,甚至跌至万元以下,环比下降16%。
哈尔滨的土地供应总是喜欢大起大落,所以也容易引发房价大涨大跌,前两年供应太多了,所以目前市场回调也远远没到位。
和哈尔滨同样是难兄难弟的还有东北老乡:长春。
去年8月长春还因为房价、地价不稳被住建部约谈,9月份长春就出台了“长8条”:限地价+限房价+限贷。
没想到这一调控直接把长春楼市拍个半死。
目前的长春楼市现状:
备案价9折卖房、买房送车位、首付分期5年60期!更有腰斩,骨折卖房的故事轮番上演……
7月份长春新房成交56.5万m2,环比下降10%,同比下降37%;
成交均价10379元/m2,环比上升0%,同比下降2%。
从成交量来看,今年长春的新房成交量已经无法和去年相比。
而且也是处于供过于求的态势,目前新房库存去化周期高达19个月。
最近关于长春救市的传闻满天飞,具体文件目前官方还没有公布,我就不好贴出来。
但可以反映出,目前的长春楼市一片哀嚎。
要知道,长春是2017年才开始上涨的,一直涨到2020年,也算连涨了3年了吧。
当时长春的房价就像那个脱缰的小野马,蹭蹭地涨,从6600涨到10000出头,不少区域直接翻倍。
现在才开始回调就嚷痛,再忍忍吧……
03
沈阳、大连
也许是大家的关注点一直在南方,潜意识认为北方尤其东北城市的房价相对没那么能打,但其实沈阳房价也连涨了5年。
从2016年开始,沈阳楼市开始启动,2018年在某库系投资客包抄后,继续暴涨,一直到2020年被住建部请喝茶,还请了两次,沈阳才不得不发布调控新政。
新房限价、增值税二改五、二套首付提高……
一系列组合拳下来,沈阳楼市这才焉了。
最近万达盛京one降价维权事件闹得沸沸扬扬,直接把沈阳送上热搜。
说到底,房子卖不出去,开发商压力也大,急于降价走量回款。
就是因为新房降价太狠,沈阳房产局一纸通知,直接告诫各大开发商不许降价,维护市场价格稳定。
但即便出台“限跌令”也很难扭转目前的市场颓势。
沈阳上涨这么多年,现在才回调一年肯定是还不够的,而且目前沈阳新房库存不断攀升,下半年沈阳市场恐怕还会更难。
纵观整个东北,目前也就只有大连的房地产市场是能抬头见人了。
大连是在2017年上涨,2018年调控升级,2019年市场转头降温,也不能说凉,就一直比较稳定吧。
一直到今年,有来自一线城市的热度传导,也有高价地频频入市等各方面因素,大连房地产市场又火了一把。
就看最官方的数据吧,大连新房同比涨幅一直徘徊在4%,今年开始不断攀升。
而且上半年新房成交已经约等于去年的三分之二了。
7月份大连新房成交70.72万㎡,同比去年上涨14%;成交均价为16763元/㎡,同比去年上涨10%。
大连的新房价格涨的实在是有点急,8月份上旬新房成交价已经高达17086元/平。
几乎是1个月1000元的节奏。
终于在8月16日,大连出台“连8条”调控新政。
但我看了一下主要内容:限售+稳地价+增加供给。
几条政策还算温柔,对市场杀伤力不大。
相比起调控,金融端收紧「对购房者的资金和信贷审查趋严,银行机构利率提高等」更能让市场逐渐恢复健康理性。
但如果接下来大连楼市依旧无法降温,不排除会出台更严厉的调控政策。
04
石家庄、唐山
万万没想到,唐山这周因为「约谈房企」上热搜了!
谈话的内容主要是围绕如何救市,包括打压恶意降价等展开。
而过去唐山房价连续上涨了五年,一直从2016年涨到2020年9月调控为止,期间唐山房价一跃超过了石家庄,这明显不正常。
劝诫各位以观望为主。
果真不久调控就下来了,虽然调控力度不大,但市场涨多了本身就有回调风险,调控后唐山的市场行情明显变凉了。
根据某平台关于唐山的数据,7月份唐山主城区成交面积7.18万㎡,环比下降7%,同比下降68%,成交均价14736元/㎡,环比下降4%,同比下降8%。
一连串的下降下降,唐山楼市再也没有往日的雄风。
但现在的凉凉也只是开始而已,谈抄底还为时尚早,至少还有两三年的调整期。
最后谈一下河北省会国际庄。
相比唐山才跌了几个月就大喊受不了,石家庄真的太坚强了。
除了今年二月份涨了,从去年到今年,石家庄房价一直都在跌跌跌跌……
不,石家庄是从2017年开始跌到了现在,房价从原来的高点1.9万跌到了现在的不足1.5万元。
甚至有一条街因为降价楼盘一个接一个,下跌幅度一个胜一个,还被可爱的石家庄人民亲切地称之为“降价一条街”
但从市场情况来看,石家庄楼市似乎已经走出阴霾了。
首先是新房成交量暴增。
以往石家庄新房成交都是一两千套,这两个月直接翻倍。
其次是供需面相对健康。
对比上述东北城市新房库存动辄十几二十个月,石家庄目前消化周期仅为8个月,已经属于偏紧了。
都说量在价先,接下来就要看8月的情况了,如果能够保持4000套以上,市场热度就会加速,新房价格也会慢慢回归正常。
石家庄的小伙伴,现在其实可以上车了。
05
西安前不久才发布了二手房指导价政策,我之前也分析过,大家可以翻看历史记录。
目前二手房开始降温,但还不明显,让子弹再飞一会先。
总结一下各大北方城市:
西安市场已经降温,短期不会再出台政策了,天津和北京现在还不算太热,所以不存在出台政策调控。
青岛、济南市场底已过,石家庄市场底也清晰可见,但是哈尔滨、长春、沈阳调整时间还不够长,市场还没见底,目前库存量高企,短期楼市很难反弹。
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- 编辑:王虹
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