西安“第十个”万人摇,幕后花絮泪目...

西安“第十个”万人摇,幕后花絮泪目...钓鱼技巧 撰文=燕十三 西安第十个万人摇终于诞生，但市场氛围有些沉默，因为西安主城区的东北角由冷转热，说明，人们已经没有了更好的选择。 虽然，我们一直在力推西安发展“西南-东北”一线，这是在锁

撰文=燕十三

西安第十个万人摇终于诞生，但市场氛围有些沉默，因为西安主城区的东北角由冷转热，说明，人们已经没有了更好的选择。

虽然，我们一直在力推西安发展“西南-东北”一线，这是在锁定“西南科技创新-东北对外开发”的城市规划前提之下，但这并不意味着我们期待楼市高热，情况恰恰相反，楼市的稳健，市场的降温，才是我们所期待的。 本次开盘销售楼幢1#、2#、3#、4#、5#楼，位于国际港务区广场南路以北、柳林路以东，全部准售住房房源250套，规划有78㎡、97㎡、108㎡、129㎡、143㎡，总面积约30889.92㎡，本次开盘销售的住房均价13554.05元/㎡。

关于金地玖峯荟为什么会出现“万人摇”，有很多种原因，市场库存去化周期不足三个月，奥体中心最核心板块，网传旁边有高新一中一小，低密度品质社区才1.35万/㎡，不仅低于泾河新城，而且远远输给沣西新城，此外，还有金地的品牌、质素、低密等等。

当然，也因为出现“万人摇”，又一次被质疑是片区炒房。这个说法太荒谬了，二环、高新三期、雁鸣湖、航天城、曲江二期等相继出现万人摇，凭什么港务区就被视为“炒房”了？因为流量大么？

更有甚者鼓吹，不要管奥体未来冷淡到什么样子、以后有没有产业、二手房多到泛滥，便宜就要去捡。刚听到这话，感觉没有什么问题，仔细一想，不对啊，这不是在说，这里很不行么。

后来，打开一看作者，果不其然！

港务区是一个在“舆论层面”非常古怪的地方，黑港务区的层出不穷，而且这种“黑”，还与黑西咸、黑咸阳不同，是一种闭着眼睛来抹黑！

一般来说，黑港务区大致有四个套路，我们大致来分享一下，看大家身边有没有。

第一种，黑运动会就是搞地产开发。全市“五区一港两基地”，究竟哪个新开发区房地产开发比重最大，只要查下全市住宅用地成交谁占到四成，大家一目了然。港务区奥体中心开发初期核心规划只有14.6平方公里，面积很小，只相当于1.5个昆明池湖区，现在规划达到33平方公里，政府直接投资及拉动楼宇经济了上千亿（这个数据是自己数出来的，因为，港务区每一项投资都有公示，可以把几十项内容加起来算出来），这可不算开发商投资住宅。有兴趣对比下高新、曲江、经开、西咸，看那个区有这么大的集中投资。

第二种，黑运动赛事带不起一座城。其实，国家“十四运”只是一个引线，并不是发展核芯，核芯是中欧班列集结中心，在全国规划了五个，西安多项数据位列第一。有人就说了，天津全运会、沈阳全运会都没有把板块发展起来，凭什么西安能发展起来其实，只要稍微了解一下，就应该知道，天津全运会主会场旁边最大的配套也就是一个肿瘤医院，怎么和西安全运会来比较？

西安全运会主场旁边的写字楼超高层13栋、17栋百米写字楼一次建成，还不算之前的写字楼。仅仅是四星级酒店的数量，把某些超级大区所有四星级酒店数量捆在一起，再翻一倍，也没有港务区多。 第三种，黑库存量最大以后必然烂包。这完全是一种误解，西安各大开发区及功能区之中，二手房囤积量最大的就是西咸新区，仅仅是一个沣东新城就可以数出超过65个小区，还不算丝路能源金贸区，折算一下起码得有10万套房源吧，但有人担心过沣东的二手房去化么？当然，有人一定会说，沣东距离高新区近，一定会有高新来接盘，港务区可不一样，抖落这种观点的，一定是把土门、莲湖、长安、未央给忘了，不然很难得到这种绝对结论。 第四种，黑港务区开发时间长无所作为。究竟有没有作为，不只是要看推广和规模，还要看在关键政策上的价值排序。近年来陕西一直在搞丝路经济带建设，但其实关联最密切的就是港务区，而且连续多项数据蝉联全国第一，这是西安为数不多可以傲视一二线城市的地方。而港务区诞生是在2008年关天经济区圈之后，历时13年，无论对比喊了二十余年的西咸一体化，还是高新、经开、曲江三十年左右的老资历，都是组织上的年轻人。 关于房地产开发，港务区一直都是楼市边角料，早期只有陆港高新地产搞经营，是港务区第一批开拓者，也是在2017年之后，“东轴线”要建设、引进人口、促进消费的前提之下，才有了 绿地、六大央企、广汇、金地等等搞开发，房地产不是港务区的发展方向。

而持续低价的原因，我们在2018年就已经分析过了，开发成本压得足够低，还有就是为了引进人口。 为什么会出现这种“集体黑”，其实，就是没见过、没理解、不认可，说白了就是认知不够。

在国家十四运举办之前，省上、市上都举办过运动会，搞过类似大学生运动会、农民运动会等等，其实就是人海赛事，精神可嘉，但没有形成赛事经济。还有人将世界园艺大会和全运会扯在一起，认为“世界级”的一定超过“国家级”的更高级，这能比么？这种生产者协会活动全球没有一千，也有五百个，光是类别就分四种。

在陕西举办全运会之前，西安楼市几乎没有人深度参与过国家级赛事开发和销售，因为，借助赛事搞建设最成功的就是杭州G20+亚运会，还有济南全运会建设奥体CBD，还有深圳借助大学生运动会刺激后海开发，其他城市开发多少有些奇怪，只把一次机会搞成了运动会，乜有借题发挥。

举两个在网上一直被作为反面例证的开发，仅做参考，不作为投资依据：

案例1：天津的全运会赛事，揭幕式在奥体中心，但旁边除了大学之外，最大的配套就是个肿瘤医院（这个是与西安奥体周边对比，因为大学资源两边都有，并不突出），天津全运村竟然在洞庭路立交附近，相距地铁11站，旁边的最大的配套就是天津第二附属小学分校，但配套也不错。 案例2：沈阳奥体中心规划倒是不错，距离市政府、博物馆、技术馆、省图书馆、奥体中轴公园（浑南新城中央公园）也近，是沈阳市发展的核芯板块，但村子从0.6万/㎡最高都卖到2.2万/平，为什么西安这边会认为沈阳奥体中心房价在跌，网络上的传播逻辑，让人理解不了。 说白了，就是为了黑港务区，连十四运的价值都在贬低，这种情况是十分特殊的！ 西安这边有一个比较奇怪的现象，就是每一个板块想要崛起，都得经历一场看空大赛。

十余年前，我们初入西安，当时高新曲江就遭遇一堆质疑，高新被认为是车间，曲江直接与三兆划等号，还有经开与道北的关系暧昧不明，浐灞就更不用说了，各种的阿飘鬼故事传说，当时，我们也是听的一愣一愣的。

蓦然回首，再去回忆，其实，都是因为没见过、不理解、不认可，就像你告诉他们，杭州钱塘江边上不仅在规划金融湾区，还在规划钱江新城、钱江世纪城，他们会认为你在吹牛逼，如果你再说有莲花碗、日月同辉，他们会问你，这跟城市发展有啥关系，修个会议中心、体育中心，就能搞经济，笑话......

人们往往只会在自己的认知之中来判断，也只会在自己经济条件之下做选择，这种嵌套式的逻辑方式似乎没有错，但这不意味着西安楼市这种认识方式，将会一直持续下去。

最后简单总结一下，高价地、万人摇都不能完全证明一个区域的价值，港务区也还在发展的最初期！

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