北京楼市：海淀这个板块现在瞧不起，5年后你买不起

来源：互联网
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2020-07-24
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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，我目前情况如下：夫妻共同申请一套限价房，爱人主要贷款人，我是次要贷款人，于19年初还完贷款。虑给孩子找学区，计划在海淀或者西城再入手一套落户，办理离婚已满一年。现在我买房是否能按首套？手里有300万左右可用资金，（可再用亲属房子经营贷抵押300万）年收入60-80，三年有要二胎计划，工作地点在海淀北三环附近，综合考虑学区和生活环境，请房姐指导，谢谢！另：法拍房是否可以选择。

回答：没有记录就是首套建议自住和学票分离的方式，sfsd入一套品质自住，全款入一套低总价学区(用完即售) 例如荣丰2008 法拍并不建议，除非有懂行的人帮助，后面坑比较多

提问：新人首问家庭情况：本人京籍，老公非京籍，均为首房首贷，工作地点我在海淀定慧寺附近，老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高点买入，现在亏损还不想卖），我们自己2020年底首付能有200，再等一年或许能有250-300，请问房姐：1.现在买还是等一年？2.想兼顾自住和保值，目前学区不是必要，建议买哪里？目前我们考虑的位置有定慧寺附近，丰台10号线沿线，石景山1号线沿线，或者朝阳区华严里，亚运村附近（离老人近）。房姐有无更适合的地段推荐？3.定慧桥，恩济里，五路居附近老破小值得入手么？请房姐指教，最好能具体到小区或地块，谢谢！

回答：上得了车就现在买，等一年还能在等海淀恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的，可以考虑朝阳看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里

提问：星姐好！本人在海淀区领秀新硅谷有1套120的大二居，纯公积金贷款80w，在西城区长椿街买了个40的老破小，学票用，商贷100w。目前家庭月收入税后4w，手里子弹30w，另有消费贷额度80万未用。想再投资一套，未来五年左右退出。由于子弹不多，如果出售海淀的房产有点可惜，毕竟公积金贷款利率低，如果抵押贷如何办理，能拿出多少资金？月供在多少？也请帮推荐下投资哪个盘比较好？多谢！

回答：找相关机构或银行抵押掉领秀新硅谷，大概能贷出剩余资金的6成，利率5-8都有可能，看银行政策和资质评估，贷出资金可以手中预留50-100，用以缓解月供压力消费额度建议保留，做为月供托底，防范风险预估你能获取500左右资金，标的以常营和百子湾次新为主

提问：谢谢房姐的高效回复。看您比较推荐朝青GM，当年开盘比周边低1000，现在至少低1万上，一直是这片低价盘，但这次疫情，物业做的还比较到位，天天小区消毒防护抓得紧，您能具体再评价一下这个GM盘吗？后期有增值保值空间吗？我现在犹豫是否卖出，还部分消费贷，如果不卖是否可以做抵押操作更好呢？房子一直在出租。谢谢

回答：国美内部差异大，小区从4万到7万都有。这种类型的小区，需要有好的选筹能力，能够挑出尖货，所以单看均价是不行的。需要盘活资金就抵押

提问：请教房姐，平谷线红庙站的开通会对这个片区有多大的利好？可以简要点评一下这个片区吗？

回答：红庙地铁可以激活CBD的东北角区域。温特莱，阳光100，梅地亚，亿利生态等办公区距离红庙更近，但是目前这几个地方因为地铁交通比较远实际上办工能级较查，内部商业也很难升级。在CBD28号线开通之前，红庙对CBD地区人口输送有很重要作用，目前只能依靠快速公交进行输送。再者，延静里、慈云寺及红北等大型居住社区，一直以来缺少地铁交通，地铁开通可以稍微利好一些价格。以上这些都是次要的。红庙地铁站最重要的意义，在红庙本身的改造。红庙地铁原本就是14号线预留站，但是没有地面出口；想要开战，就需要拆迁。红庙北里有大量50-80年代公房，尤其路口周边，在加上住四小区后面的铁道站点，首经贸红庙校区大大片占位。如果要开站，必然需要拆迁，如果要拆迁，开一个口不如一片全拆平整。如果在大望路北端新开一片平整空地，无论是做住宅还是shoppingmall，对于老地段都是巨大的翻新利好。

提问：房姐好！1 有sfsd资格，220万现金，怎样操作能尽量提高买标总价(460+)？2 还需在西城新街口附近陪读10年，您建议买个高租金回报的小两居只用于出租（如您推荐的东三四环老破小），以后再换房。还是一步到位买个北面的小三居(如天通苑)以后自住？3 夫妻先不离婚，一人做组合贷款，另一人做公积金提取还款，房本只写一人，这样能保住另一人的首套资格嚒(买二套时再离婚)？

回答：寻找gpgd的标的做高评估价建议先看投资盘后期再置换保不住首套，婚内贷款双方征信都会有记录除非全款只写一人能保住另一人首套

提问：想问一下房姐，使用拆骨法怎么计算不方正面积的价值？

回答：比如一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。

提问：房姐好，之前的问题得到了您的指点非常感谢！新问题：手头目前有不用的几十万，仅仅作为投资，不考虑自住等等，有两个想法。第一，身边有几个朋友和亲戚在广西防城港买了房，七千多一平，都推荐我出手买。第二，您多次提到的沈阳。上述两个地区投资前景如何？那个更优？具体有没有推荐盘？何时出手是最佳时机？

回答：除了北上广深超一线城市外，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强。除此外所有的3-4线城市都不建议投资买房。买房是投资的一座城市的价值，随着城市群的发展，3-4线小城市将没有人口和价值支持，也就不存在房产投资。

提问：房姐，您好。我在18年4月份购入北京来广营北苑的华贸城8号院的房子，房本面积143平，成交下来总成本在1250万，目前这户型房价已经跌到950-1000万左右。我应该出售还是继续持有？有回本的希望吗？大概需要多长时间？

回答：你好，北苑普遍偏贵，加上华贸城属于次新，溢价更加严重。 18年8万+入手，现在涨幅回吐了10%左右。但是长远看，华贸城的居住品质很不错，在下一轮涨幅中价格还会慢慢回归。继续持有，等下一波涨幅来了考虑出手裂变2套朝阳上车盘。北京现在由于政策压制，限价房的天量供应，加上市场情绪冷淡，导致价格整体压低，但是经济周期只会迟到不会缺席，未来1-2年大概率会有一波行情。感谢付费！

提问：房姐您好！看您一直推荐天通苑和望京，这2个区域分别对应哪种买房人？该怎么选？就是看预算吗？本人双胞胎小孩4岁，现租房住15号线北沙滩站八高东侧，自有60平米同一小区内，有西城情结，家里人多东西多喜欢大面积，且一直住在北边，自己设计买德胜学区学票加天通苑大面积（哥哥在天通苑，父母也很喜欢，如果买天通苑想让父母也置换过去）或望京（望京档次比天通苑高，交通好），上学后附件租房住，不知合理吗？还有因60平米有贷款，只能再买一套了吧，我的计划如何实现？小白一枚，不懂的很多，又是刚需，望能指教，非常感谢！

回答：预算700内可以考虑天通苑顶复，700 以上望京更好。自住品质生活配套望京肯定更好德胜学区+天通苑自住方案没问题，可以将自有房先出售掉。如果能接受朝阳的学区，也可以自住+学区一套满足需求，朝阳的学区溢价相比较小。

提问：房姐你好！首问，目前北京有一套两室两厅在苹果社区，还投资了一套不大成功的林肯公园复式的商住（要卖需要割肉）。目前两套分别有少量公积金贷款和商业贷款，都在出租，用租金在双井租了一个居住品质比较好得大平层。目前有子弹150W,想通过父母的sfsd资格，接力贷方式在双井大望路周边入手一套大一居或小两居，兼顾父母居住和投资功能。还款能力在每月3W。目前看了苹果社区南区小一居，总价420 W；九龙花园一居,总价400W;后现代城一居，总价370W.以及双井周边的老破小总价在370万.想请教房姐入手哪个小区比较好呢？

回答：150首付推荐紧凑两居公房，不要买一居双井和劲松周边都可以淘另外商住建议出掉，或者抵押出来，凑成全款入老破小

提问：房姐你好！求求你翻我牌子，我对象在丰台科技园工作，我们结婚首套想在大兴买挨着地铁的，最近盯上了西红门一代，房姐觉得鸿坤礼御府，兴海家园日苑这俩哪个小区可以入手呢，或者还有别的小区推荐吗，预算总价300万+

回答：你好整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。西红门不乏品质盘，理想城礼域府自住是比较好的选择，入手单价控制在4.5左右最好。我是投资思维，投资回报比来看，同等价位，朝阳是更好的选择。

提问：房姐，我最近把后现代城的开间卖了，然后准备贷款180万加上家里的320万现金，买一套双井的89平米首城国际B区的小三居（住在双井大望路附近习惯了，也不想离开这边了，生活很方便），目前看到首城国际满五唯一的中间楼层的小三居是795W，您看这个可以买么？因为我去年末已结婚，后续考虑生子问题，得要换套小三居的房子了，然后又不想二套全款贷（利息高压力大），因为我现在在股票二级市场上了部分融资融券，基本能承受每个月房贷上的商业贷款1.3W本息是没问题，想听听您的意见，谢谢！

回答：首城国际属于次新盘，自住没有问题，自身带学区溢价价格一直偏高，后市无法跑赢大盘。标的总价锁定在750内，能符合你的还款预期另外推荐苹果社区或华腾园能看的标的更多投资属性也更好点，如果能接受老破大九龙花园也是个不错选择

提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？

回答：朝阳公园周边，这个概念很大。朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。

提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的贷款，房价会不会跌，也不能出手留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。全卖还是卖1。换新还是二手？卖那个换哪个？手里子弹不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。

回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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