锐理观察 | 数据之下，哪些区域才是市场“宠儿”？

锐理观察 | 数据之下，哪些区域才是市场“宠儿”？龙驹私服 近两年，随着区县城市的不断发展。在重庆房地产市场中，区县市场逐渐成长为可以与主城势均力敌的“楼市主角”。 数据显示，2020年区县商品住宅成交约1940.66万方，主城市场商品住宅成交量约

近两年，随着区县城市的不断发展。在重庆房地产市场中，区县市场逐渐成长为可以与主城势均力敌的“楼市主角”。 数据显示，2020年区县商品住宅成交约1940.66万方，主城市场商品住宅成交量约为1930.33万方。区县市场成交量略高于主城。在2021年1-4月的销售中，这一趋势也得到了延续。

住宅市场的“逆袭”来源于土地端的发力。

锐理数据显示，为平衡供需，近几年区县供地节奏明显加快，以2020年为例——大重庆共成交住宅类用地（含纯住宅、住兼商、商兼住，下同）264宗，其中有143宗来自区县，合计面积约12596亩，占比超5成。

可以发现的是，在中心城区“门槛”走高的背景下，区县市场的性价比进一步凸显。

市场热度：8宗地溢价超50%

随着“两集中”土地政策的推行，在重庆主城外，璧山、江津、涪陵、万州、永川、铜梁等区县土地供应也加入了“两集中”的阵营。因此，引来了融创、金科、中梁、新希望、当代、升伟等有意愿下沉区县房企的激烈争夺。

锐理数据显示，2020年至今，区县共有22宗地块溢价成交。其中，6宗位于铜梁，3宗位于永川，璧山3宗，开州和江津各2宗，黔江、万州、荣昌、长寿、潼南、南川各1宗。

值得注意的是，在这些溢价成交的地块中，约82%的溢价递交成交于2021年4月28日的集中拍卖。

此外，锐理还发现，在溢价成交的地块中有8宗地块溢价超过50%，土地价值显著。

‍‍价格趋势：区县楼面地价“5连涨”

锐理数据显示，2017年至今，区县土地楼面均价逐年上涨。至今已经实现5连涨。2017年区县土地楼面均价约为1168元/㎡，目前区县土地楼面均价约为1927元/㎡。涨幅约为65%。

其中，铜梁区目前楼面均价约为2658.11元/㎡，璧山区楼面均价约为2974.81元/㎡，开州区楼面均价约为2604.02元/㎡，江津区楼面均价约为2258.71元/㎡，万州区楼面均价约为2036.64元/㎡。均高于区县楼面均价。

综合来看，虽然区县楼面地价逐年上涨，但目前区县楼面地价均处于较低水平，仍然处于洼地水平。

聚焦区域:铜梁、璧山是区县土地市场的绝对主力

2021年至今，区县土地市场累计出让住宅类用地6823亩，可建筑体量约890万方。其中，铜梁区累计出让住宅类用地1404亩，可建筑体量约162.41万方，约占成交总量的21%，璧山区累计出让住宅类用地1103亩，可建筑体量约125.99万方，约占成交总量的16%。

市场成交：江津璧山是区县置业的“偏好”区域

2020年扛起区县商品住宅主力大旗的，当属江津和璧山。数据显示，2020年江津累计销售商品住宅300.96万方，位列区县NO.1,约占区县成交总量的16%；2020年璧山累计销售商品住宅245.08万方，位列区县NO.2，约占区县成交总量的13%。

在2021年1-4月中，江津和璧山依然延续了此前的亮眼表现。

数据显示，2021年1-4月江津累计销售商品住宅106.83万方，位列区县NO.1，约占区县成交总量的14%；2021年1-4月璧山累计销售商品住宅92.56万方，位列区县NO.2，约占区县成交总量的12%。

究其原因，锐理认为江津和璧山距离重庆主城较近，且区域内产业基础良好。在城市发展格局、未来前景、产业发展，交通等方面都更具优势，因此更具有市场吸引力。

另一方面，江津的恒大建康城、蓝光鹭湖长岛、恒大国际文化城，璧山的融创城、中铁建东林道等大盘为区域提供了充足的市场供应。

市场价格：区县均价仅为主城45%

锐理数据显示，2017年至今，区县住宅市场均价同样处于不断上涨的趋势。2017年区县市场均价约为4377元/㎡，2021年至今区县市场均价约为6185元/㎡。涨幅约为41.3%。

但从历年商品住宅成交均价走势来看，区县的涨幅仍然低于主城。据了解，2021年1-4月，主城区商品住宅成交均价约为13726元/㎡。对比来看，区县住宅市场成交均价仅为主城住宅市场成交均价的45%。

这也意味着，在主城均价持续走高的同时，必然有不少的需求会被挤压到区县市场。

‍‍总结

‍☞ 从现阶段数据表现来看，无论是购房者亦或是开发商的选择偏好，璧山、江津等区域市场行情相对更占优势。

☞ 相对城区，区县置业成本更低，会成为部分购房预算不甚充足的群体的首选；当然不可忽视的是，区县自身也在不断发展，配套逐渐完善，产业不断升级扩大。如已开通地铁的璧山、江津双福，为购房者下单提供更多支撑底气。

☞ 现阶段区县的工作机遇、发展空间、城市配套，乃至物业价值兑现能力，都无法与主城区相提并论。因此，房企在布局时，仍需要酌情择优买入，客群支撑、出价能力、产品需求等都需要通盘考虑。

*本文中区县数据包含万州、黔江、涪陵、长寿、江津、忠县、开县、云阳、奉节、荣昌、璧山、綦江、丰都、垫江、合川、永川、南川、大足、潼南、铜梁、梁平