集中供地之后，投拓部门的锅快要背不动了！

集中供地之后，投拓部门的锅快要背不动了！社戏的课文笔记整理 集中供地的政策出台后，最近的土拍市场有点火，各大一二线城市的土拍竞争都异常激烈，甚至还有不少城市达到限价以后，开启了惨烈的竞自持和无偿移交的模式。就单纯从土地的成交情况来看来看

集中供地的政策出台后，最近的土拍市场有点火，各大一二线城市的土拍竞争都异常激烈，甚至还有不少城市达到限价以后，开启了惨烈的竞自持和无偿移交的模式。就单纯从土地的成交情况来看来看，房企一哄而上的抢地热情，让集中供地政策的效果发生了变化。刚结束的北京土拍，溢价率倒是不高，但是自持比例和无偿移交的比例是相当的高，实际的拿地溢价率也是很高的。前两天，刚刚结束不久的杭州集中土拍，除了溢价率居高不下，还有很高比例的自持，自持的地块占了绝大多数。如果算上自持，实际的溢价率还要翻倍，当然，搞自持也是为了防止土拍过热的，治标不治本的做法。

还有之前已经完成的集中拍地的几个城市：最早是无锡，16块地，除了其中一块没有突破最高限价，其他的都突破了最高限价。因为刚开始的4宗土地举牌竞价异常激烈，拍卖工作甚至延长了一天；然后是广州的土拍，总共48宗土地，虽然地块大多位置都不是主城区，仍然有多宗土地竞争激烈，溢价率最高的也有45％；还有就是重庆土拍，46宗土地，几乎每一块都被房企疯抢，溢价率最高的几乎到了130％，算了下整场土拍平均溢价率也有43％。

重庆土拍引起了政策层面的调整，后续的城市都纷纷采取措施控制溢价率，诸如最高限价，竞自持比例，无偿移交等措施。不得不说，如此高的溢价率，以及高比例的自持移交，从测算的角度来讲，已经完全失去了价值了。很多地块都是算不过账的，能做到不亏就算好的了。

我曾在土拍现场，看到过一个土老板，用一张白纸一支笔，外加计算器就完成测算的。用最简单粗暴的方式，算出了拿地的最高楼面价，PK掉了一众大房企，最终以60％的溢价成功拿下了该地块。此行为让无数在场的专业投资人员的惊愕不已，果然是江湖里面卧虎藏龙，不得不服。

对于那些测算务求尽善尽美，搞了一大堆静态测算，动态测算，利润最大化强排方案，货值最大化强排方案，测算表都弄了不下十个版本，最终还没拿到地的房企来说，简直是一记响亮的耳光。这个故事还没完，那个老板拍完地后，土地款交了一半，然后发现找不到渠道融资。就对外拿出来合作，结果还是有很多房企上门求合作，还愿意承担相当的溢价款，此时距离拿地不到两个月的时间。市场上这种情况并不少见，即使是拿地价高得吓人的地王，也不会缺少合作者，这跟拍地时各大房企的态度形成鲜明对比，对此很多人表示看不懂。测算和研判的价值在哪里？

投资部拿地的标准流程，就是测算，研判然后做出可研报告，以供上会决策。这套完整的价值制度，是一个非常不错的评价体系，囊括了营销、成本、研发各个部门的意见，如果还嫌不够全面。还可以加入成本、法务、工程、开发等职能口的意见，形成综合评判。真的是参与的部门越多，得出的意见越科学，最有利于拿地吗？实际上，可能并不全是。这套制度的价值，是在于经过公司的群策群力，要比其他公司给出更优化的拿地方案，更利于拿地的决策意见。但是实际的效果并不是如此，很多公司已经发现了这个问题，但是暂时没有找到更好的完善措施，或者替代方案。

市场信息瞬息万变。可能你做好的测算当时是符合市场情况的，但是从拿地到开盘，至少要经历半年的时间，这其中的情况变化，是不能预知的。详细的测算和预判，并不一定能踩准市场的节点。更何况，根据你家的这套测算研判体系，得出来的对项目的评判结果，在别的房企面前，很有可能毫无优势，甚至是一无是处。老老实实做测算的，反而到最后拿不到地，劈头盖脸头脑简单往前冲的，拿地反而拿到手软，不管怎样先拿到地再说。拿到地就有了生存，有了业绩，有了奖金，至于后面去化咋样，后面再说吧，应该不会太差。

在集中供地的这种新规则下，强者恒强，赢者通吃的局面，将会逐步形成。很多房企拿地，测算已经不重要了，很多地块拿地都是一项政治任务在完成，集团和区域都想拿的地，测算照着能拿地的标准调整，按着领导的意思来弄，能看得过去就行了，这是很多投资部现在做测算的“基本指导思想”。

现在市场上能拿高价地拼命的房企，大致无外乎三种。

一种是国企和头部房企，融资成本极低，本身不差钱，拿地更多是在扩充土储，先把面粉买到，盈利目标是其次的。比如最近的融创在各大城市疯狂拿地，就是属于此类情况，因为老板不差钱，而且想多增加土储占据未来的先机。

另一种是在追求规模的道路上越走越远的房企，为了拿地增加土储，其他的指标要求可以适当放宽，甚至是放弃的，哪怕是1％的净利润，只要不亏就可以上马。

还有一种是本土房企，拿地纯粹是为了生存，亦或是证明自己在当地的江湖地位，圈子里面的存在感。

在这种氛围下，营销部门敢给预期价格，决策领导或老板敢拍板。以上三种房企，充当了市场搅局者，甚至是游戏规则破坏者的角色，在土拍市场极尽所能，让无数房企直接怀疑自己的测算表是不是有问题。那么，在三种房企之外的广大房企怎么办？怎么才能拿地破局，还是就这样放弃，看着别人拿地。

很多公司已经在这个问题上，想了很多办法，裁掉了很多投资负责人了，但还是在原地踏步。之前我看到其他公众号，有一篇关于地产公司哪些部门可以外包的文章。下面有人评论，是该把投资部撤掉，外包给相关的咨询公司。反正投资部的工作都是写报告和做测算，这方面肯定没有研究机构专业，不如直接让他们得出专业的意见，客观的标准，指不定更好。这个想法真是有意思，把对投资人无用论，上升了一个档次，直接到投资岗无价值的高度了。拿不到地，都是投资部的锅。

来源：投拓江湖