热点城市首批集中供地已揽超4000亿，“两集中”下地市能否降温？

热点城市首批集中供地已揽超4000亿，“两集中”下地市能否降温？ailete厌氧胶 5月初，房地产市场上演楼市、地市背离的场面。 另一方面，五一房市的成交冷却，数据显示，5月1～5日58个重点城市的成交量比去年减少了6％，比2019年同期增加了16％。另一方面，两集中的土地转让城市频

5月初，房地产市场上演楼市、地市背离的场面。

另一方面，五一房市的成交冷却，数据显示，5月1～5日58个重点城市的成交量比去年减少了6％，比2019年同期增加了16％。另一方面，两集中的土地转让城市频繁创新记录，很多地区接触到上限价格，市场热情再次上升。据不完全统计，4月15日至5月10日26日，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州和北京7个城市共成交233个地块，成交总额达3883亿元，其中广州、杭州两个城市首次集中成交破1000亿。

随着各大城市最初的土地集中转让结束，房地产市场的期待、行业动向、房地产结构、企业战略发生了很大变化。值得注意的是，土地两集中的新政策的初衷是通过稳定地价来抑制住宅价格，但从市场表现来看，长期零供应或加速住宅企业的饥饿感，引起恐慌性的土地供应量和交易量下降，地价和溢价率逐月上升，在两集中的新政策下，还有很多新问题需要解决。

01.4月份市场的热情没有下降

受土地供应两集中政策的影响，4月份多地供应节奏发生变化，重点城市土地进入市场规模大幅减少，土地成交面积相同，环比下降。

据统计，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积27789万平方米，比上个月增加39％，比上年减少10％的成交建筑面积下降到13428万平方米，比上个月减少42％和14％。

供应、成交下降了，但成交价格没有下降。具体数据显示，4月份的平均地板价格比上个月上涨61％到4082元／平方米，比上年上涨4成以上，创下了2019年以来的最高纪录。究其原因，主要受重点城市首次集中土地开始和热点三线优质土地供应大幅增加的双重影响。

02.溢价率最近三年刷新了最高纪录。

同样，受重点城市集中拍摄地、热点三线优质土地供应持续开放的影响，4月份成交溢价率大幅上升到25％以上，平均溢价率达到25.4％，刷新了近3年来的最高纪录，2月、3月份的平均溢价率也达到了15％以上。

值得注意的是，溢价率上升是各大城市的一致表现。

其中，二线城市溢价率上升幅度最高，溢价率比3月增加14.5个百分点至26.8％，4月末集中拍摄的重庆表现最为突出，成交的46个地区有22个溢价率超过50％，平均溢价率达到42％。三四线城市的成交溢价率在3月21％的基础上突破了30％，盐城、徐州、金华、佛山等多个城市的成交溢价率达到了60％以上。一线城市在广州首次集中供应地的帮助下，溢价率也增加到了11.0％。

与此同时，流拍率上升，4月份流拍率小幅上升到10.9％。那些楼市表现不佳、库存高的三四线城市仍是流拍的主力，特别是广西桂林、北海等城市，土地市场冷淡。集中拍摄地的广州和长春也出现了拍摄现象，但与三四线市场冷清不同，广州、长春拍摄地块地区偏远，地块质量一般，住宅企业取得土地意愿不强，最终被拍摄。

03.第一次集中供应地引起了恐慌

从上述完成首批土地集中转让的城市来看，供给节奏对政策效果有很大影响。自2月份集中登场以来，重点22个城市经历了最短2月份多馀的土地供应空窗期，在零供应下，反而引起了住宅企业的饥饿感，特别是在这样的城市重仓的住宅企业，土地的紧迫感更强，饥饿游戏下热点城市住宅的竞争势头增加了。

以最新集中拍地的北京为例，截至5月10日18：00，北京共成交12宗地块，成交总价达516亿元，成交地块全部触及地价上限，其中7宗地块转入高标准商品房建设方案投报流程。住宅企业争夺氛围是显而易见的。

另外，刚结束首次集中拍摄的杭州也创下了没有最激烈，只有更激烈的拍摄记录。首次集中供应地成功转让55个住宅区（不包括人才租赁住宅），平均楼价为15848.4元／平方米，平均溢价率为26.1％。其中，41块地块拍摄到自持阶段，占75％，平均自持约占9.4％，近4年来最高，这一数值也与历史高峰2017年的10.6％相差无几。自持比例大幅度提高，现在土地市场的热度达到沸点。

追溯到4月末，广州作为四大一线城市首次集中转让的城市，吸引了很多住宅企业，其中42个地块中最终以抽签方式选择了4个。据媒体报道，黄埔科学城宅地出现了320家住宅企业马甲入场，保证金支付了1300亿美元。

据不完全统计，目前长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州和北京成功转让233块土地，成交总额达3883亿元，考虑到北京仍有一半土地将于5月11日集中转让，首次转让的25块土地总价格已超过1000亿元

04.土拍进入竞争品质阶段

实际上，两集中新政出台的初衷是为了稳定地价，抑制住宅价格，但现在这个新规则还有很多问题。

首先，在集中供应地的土地拍卖模式下，土地拍卖逻辑和现行模式发生了根本性的变化，集中了大量的土地转让，给地方的土地拍卖管理带来了更大的考验。对于那些土地市场比较受欢迎的城市来说，一年至多需要三次集中供应，提前规划管理，如何更好地安排土地拍摄节奏和地块优劣，引导整个市场的节奏和热情是一个挑战。

另外，由于许多城市两次集中供应时间间隔长，长期土地零增长容易引起住宅企业的饥饿感，热点城市优质住宅竞争进一步升级。由于住宅企业的饥饿，地价持续上涨，开发人员的利润空间受到压迫，如何保障质量是地价上涨的一大问题。

对于土地市场比较冷的城市来说，如何通过集中供应地解决土地流转，结构性供应过剩也很重要。

两集中的供应地作为新的尝试，对于今年整体房地产市场的稳定健康发展，各大住宅企业之间的秩序竞争，整体土拍市场降低地价，降低溢价率，增加住宅供应，企业合作等多个方面都有很大的利益。

尽管如此，在新的土地集中转让制度下，将来会随着政策的深入而进行相应的调整。

例如，南京目前规定，一家企业只能参加一个地块的竞争。杭州最近发布了《2021年省政府工作报告重点工作杭州任务和市政府工作报告重点工作责任分解通知》，实施建筑质量提高工程，提出了竞争地价、竞争质量政策。另外，温州将各成本列入转让合同，设置建筑成本下限，制定最低质量保障需求的北京在土拍过程中实施三竞新规则，达到地价上限，竞争公租、共享产权比例等，达到建设上限，转入高标准商品住宅建设方案。

竞争质量的新规则意味着在保证新住宅质量的同时，引导住宅企业合理竞争价格。在住宅不炒的基调下，杭州建立了更准确、高效、适应的土地供应机制，保障行业健康稳定发展。

由于集中供应地的影响，一些住宅企业的土地储备紧急，上半年企业现金流丰富，住宅企业的土地积极性高，刺激土地市场热情上升。广州、重庆、长春、沈阳、无锡、杭州、北京七个重点城市迎来集中土拍，许多城市地价和溢价率均突破近年来最高。

但是，这种势头能否长期持续还需要考验。

自2021年以来，随着市场热情的上升，各城市的控制政策也在增加，最近控制范围已经下降到热点城市的辖区县市，嘉兴、东莞、南通等多个三四线城市本月再次紧缩控制，土地方的控制方向也从简单的控制溢价转移到控制地价、控制房价。例如，南通要求全市所有商品住宅用地实施双重控制。

受热点城市全面控制地价的影响，土地市场的热情也受到影响。对于开发者来说，在控制紧张的背景下，高价土地的收益压力越来越大，现金流不足的房企的高价土地应该更加谨慎。