208新政满3月：深圳楼市冰冻，抄底机会来了？

208新政满3月：深圳楼市冰冻，抄底机会来了？湖南卫视2012跨年演唱会 距208新政颁布至今，已经过去了整整三个月！ 。 二手市场行情变差成为诸多经纪人的共识，一方面市场上可供选择的房源变少，许多深圳购房者仍在观望中；另一方面银行根据指导价贷款，使得购房者

距208新政颁布至今，已经过去了整整三个月！

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二手市场行情变差成为诸多经纪人的共识，一方面市场上可供选择的房源变少，许多深圳购房者仍在观望中；另一方面银行根据指导价贷款，使得购房者首付占比提高，让不少购房者望而却步，处于对卖出难买入的考虑，市场上的挂牌量也大幅减少。

少有人买卖，715政策后二手房市场燃起的火苗，又被208新政这盆冷水扑小了。

那么问题来了，究竟是深圳二手房房价会跌，打破横盘僵局，还是横盘不久即将结束，亦或是市场将进入长期横盘？

01

208新政打击有多大？

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深圳市住建局公布的数据显示，4月深圳二手住宅过户套数为4877套，环比回落28.2%，本月深圳二手住宅成交量为过去一年以来除了春节所在月份之外的最低值。

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据深圳研究中心表示，尽管带客量在持续上升，但就实时成交看来，深圳二手房成交依旧低迷。

此前深圳楼市颁布新政的消化周期一般为3-6个月，然而本次新政要求银行严格按照指导价格放贷，首付占比提高，这在某种程度上打击了炒房客，但对预算不足的刚需来说，也是一种误伤，要重新攒够首付，需要不等的时间。

这三个月以来，深圳楼市还发生了几件引发轩然大波的大事。

3月26日，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，经营贷期限超3年的将逐笔登记、定期核查。

4月4日微博用户“深房理装修队003”发出102张“深房理”摇篮会员合伙炒房的材料，4天后，深圳7部门便宣布将对此事件进行调查处理。

而近日深房理名单中的妖盘诺德假日，已经有降价23%成交的案例。

深圳楼市不太平静，相关调控也在不断跟进加紧，不少人期待着能抄底深圳。

02门店多个位数成交抄底深圳有望吗？

咖姐通过不完全统计了解到，目前各大门店二手成交情况并不是很乐观，部分门店3个月内0成交，绝大部分门店成交1-3套，也有部分门店成交5套以上。

208新政刚颁布当天，许多经纪人预判，二手市场行情将变差。

@潘乐：不少首付预算不多的刚需客户因此买不了房了，刚需和投资的都有。

@刘入成：大家都知道提高首付，成交会带来压力。

@张小梅：一下子就觉得二手没得搞了。

@文盛勇：这次政策力度史无前例，大家非常迷茫。

咖姐从不少经纪人口中了解到，市场进入了一个买卖双方博弈拉锯的局面，买方希望按指导价成交，而未到心理价位，卖方则不愿出售。

但对于新政的影响，也有不少经纪人的心态较好，对深圳二手房市场充满信心。

@李涛：我们门店老员工多，每年都见深圳政策出台，所以还是比较淡定。

@刘入成：我们还是很有信心的，毕竟都做了这么多年地产，什么样的政策都见过了。

@周莉：现在大部分客户都在观望，但中原找房每天也有十几个客户，同事们对二手房的市场还是很有信心的。

@朱贞东：208新政也是对我们能力的一种考验，虽然市场这样，但能开单的，还是一直在开单。

据朱贞东表示，其门店3个月起来共成交6套房源，“2月底我成交了一套，上个月门店成交了3套，这两天还有两三个客户在谈着。”

咖姐也留意到，二手房市场低迷，新房供应紧张，不少经纪人转向公寓和商铺。

@周莉：今年就是公寓的行情。

@李涛：我们门店已经成交了8套公寓。

@朱贞东：二手市场冷了不少，大家都转投公寓了。我们这边天骄华庭成交的多，有6-7套。

@张小梅：我们从去年11月份就开始关注公寓了，最近推得比较多的是万科和颂轩、石岩汇邦名都和大浪恒大慧谷雅苑这几个盘。

此前曾有深圳购房者预测受208新政打击，深圳房价会下跌，甚至有人想抄底深圳。

作为传统的学区房热卖季，金3银4都没有到来，深圳二手房后市发展会将如何？

03

中原大咖解读来了！

深圳中原董事总经理郑叔伦：

从数据看来，深圳4月二手房成交量为4877套，相比以往平均月成交量7000-8000套，高峰时段15000-16000套，本月深圳二手房成交较为低迷。

这其中涉及两方面原因：一是208新政的出台，一定程度上使得市场透明度下降，深圳购房者需要时间作购房抉择，大部分还处在观望的状态。二是银行严格根据指导价放贷，购房者的首付提高，许多预算不足的刚需购房者因此买不了房。

当然，也有预算充足的购房者，但终究是少数，因此市场还是有成交，只是成交量相较之前大幅减少。

但深圳新房市场整体还是供不应求的局面，并且现在打新越来越难，深圳购房者的需求得不到满足，随着时间的推移，政策慢慢消化，成交量还是会慢慢往上走。

成交量上升的同时，控制房价，在房住不炒的政策面前，深圳二手房市场慢慢会走向健康稳定的状态。

深圳中原研究中心李璐：

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当前市场上主流客户仍然需要贷款置业，对于贷款购房的客户而言，首付比例越低，则首付金额上升比例越大，因此受政策影响最大的客户是首次置业的刚需客户。

或受刚需客户成交比例下降的影响，4月二手住宅过户套均面积达2017年以来的最大值。住建局数据显示，4月全市过户套数为4877套，过户面积为44.01万平，套均面积为90.2平，环比上升5.7平。

另外，价格相对低洼的龙岗区在新政后二手住宅过户占比也持续下滑，4月龙岗区过户占比环比下降3.0%至26.3%。

对于大部分贷款客户而言，二手住宅首付资金增加短期内难以解决，加上后期一手住宅供应将会有所增加，会挤压二手住宅市场需求，因此预计近期二手住宅市场将持续低迷。