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上海楼市“新常态”形成，事关所有购房者！

来源：互联网
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2021-04-09
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近几个月来，上海楼市风起云涌，各种新政层出不穷，从土地到商品房，从新房到二手房，从学区到离婚，从购房者到开发商，几乎所有楼市参与方，都牵涉其中！

整个市场显得一片混乱，很多购房者直接黑脸问号！

今日我们来聊聊2021年上海楼市正在形成的「新常态」，其中包括二手房交易流程的变化，新房市场趋势，按揭购房现状，离婚买房，土地市场，五大新城等，文章较长建议收藏并分享给身边准备买房的朋友！

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购房需查询限购资格，4月1日起严格执行限购政策。

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现在有关部门的口径都和清明前的新民晚报报道的一致：

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这个过程中，买方和卖方的交易时间完全锁定在同一时间进度，交易时间比之前大大延长！

由于卖方要等买方的各种流程时间，如贷款，抵押审批，过户，银行贷款等等！

在现在的情况下，这一过程可能需要3-4个月，甚至更长。

由此产生两个结果：

对于改善型置换购房者来说，置换周期被延长，市场上二手房的流通性将明显放慢，但交易过程中的安全性会更有保障！

二、对于买房卖房的购房者来说，短期内可能会出现支付能力不足的情况，这点一定要注意，因为新房预售合同中，都会约定了首付，剩余的钱到账时间，如果时间控制不好，很可能会导致违约！

针对限购，现在最关注的自然是离婚买房政策！

“新政”严厉打击假离婚，但在“新政”实施后，上海市交易中心根据实际情况对“限购”政策做了一些调整：

从某种程度上缓解了对真离婚的打击，不再一刀切，但也要注意，之前，离婚前没有贷款的一方还算第一套首套贷款，新政后一刀切两套，二套首付标准+二套贷款利率！

今后很长一段时间内，房贷审核更加严格，贷款的周期更长。

今年初，上海银保监局发布了《上海银保监局关于进一步加强个人住房贷款管理工作的通知》，要求上海各大银行“从2020年6月份起，全面开展个人消费贷款、经营性贷款和个人住房贷款三项业务自查”！

一些银行已经对一批不规范的贷款进行了“清零”。

再者去年央行划了两条红线，上海买房申请房贷的难度直接拉满了！

这一年已经申请过房贷的朋友应该深有体会，不仅贷款流程长，资质审核也空前的严格！

在购房首付方面，四大银行已发布了查询细则：

一是借款人家庭已经拥有不低于80%的首付资金，其余部分可以借2、首付款不能转到非直系亲属名下3、直系亲属转户需要提供近半年的亲属关系证明。

除首付资金来源外，还特别提到涉及信用贷、消费贷等信用卡业务，准备买房的小伙伴们千万注意！

中行：提交了放款合规环节，需要再次核实借款人家庭信用，如果有新的消费贷款或者信用卡分期业务，需要提前结清，才能发放。工行：近6个月新增消费贷、经营贷、信用卡消费、分期或融资，均需结清，并提供结清证明。不然就不批准。除汽车消费贷、商用房贷款外，建设银行：近6个月新增消费贷、经营贷类、大笔分期，审批前先结清，并出具结清证明。

更严格的收入证明是值得强调的问题。

办理了抵押贷款的人都知道，提交材料中很重要的一项就是银行流水，一般是工资收入。

放在前几年，银行流水审核并不严格，虽然要求双倍余额递减法，但各种财务造假和审查放水，使银行流水审核形同虚设！

但现在不同了，对银行流水的检查开始变得更真实！

具体表现在两方面。

真正的收入证明；这里所说的真正的不仅仅是指正常收入的证明，还必须是纳税的那部分工资！

例如，你每月工资为8000元，但纳税的只有5000元，那么你的银行流水就是5000，剩下的3000元不算在内！工薪阶层的购房者可能会在厕所里哭晕！

真实的流水二倍覆盖月供；与以前的二倍左右不同，但必须大于等于二倍！

例如，你每月的供给量为10,000个月，那么你的收入证明必须大于等于20,000个月！

总的来说，实际上在审查方面，规则并没有变，只是严格按照规则去执行！

查看首付来源+严格的收入证明+紧缩的房贷指标，就会导致银行放贷周期大幅延长！

将其与你的感觉进行对比。