75%土储位于五大都市圈 碧桂园抢占新型城镇化发展高地

75%土储位于五大都市圈 碧桂园抢占新型城镇化发展高地港股基金 2020年中国 房地产市场面临着前所未有的挑战，疫情的冲击以及“三道 红线”的融资管控令业界更深刻认识到了“行稳致远”的真谛。3月25日，碧桂园发布的业绩报告显示，2020年该公司累计实

2020年中国 房地产市场面临着前所未有的挑战，疫情的冲击以及“三道 红线”的融资管控令业界更深刻认识到了“行稳致远”的真谛。3月25日，碧桂园发布的业绩报告显示，2020年该公司累计实现归属该公司股东权益的合同销售金额再创新高，同比增长3.3%至约5706.6亿元，在第三方机构的统计中，仍保持全口径销售额行业第一的领先地位。

碧桂园业绩会现场

年报发布会上， 碧桂园集团总裁 莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。

此次碧桂园公开“三年增长”计划，向市场明确传递了龙头房企对未来发展的信心和底气。而公司强劲的经营状态、持续稳健的财务水平、充足且优质的 土地储备、以及强大高效的组织队伍，为碧桂园实现“未来三年年增10%”的目标打下了坚实的基础。

据了解，在合理布局把握城镇化红利的基础上，2016年-2020年，碧桂园权益合同销售金额复合增长率达到25%，全口径销售额连续多年位居行业龙头地位。中达证券表示，碧桂园多数货值符合人口流动趋势，产品力在下沉市场具备显著优势，独特的经营策略亦使公司取得了优秀的市占率，这些因素有力支撑了公司的销售增长。

（数据来源：企业公告）

在研究机构看来， 新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，大约有5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给 房地产市场提供坚实的需求支撑。而广泛布局与聚焦深耕相结合的战略，则将使碧桂园能够持续受惠于城镇化的发展机遇。

销售持续领先 财务进一步优化

2020年，面对疫情带来的严峻挑战，碧桂园及时把握城市轮动复苏机遇，打造适销产品，加大营销力度，实现了规模稳步增长，全年累计实现归属公司股东权益的合同销售金额约5706.6亿元，较2019年同比增加3.3%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约6733万平方米，较2019年同比增加8%。根据第三方机构的统计数据，碧桂园的全口径销售额依然稳居行业榜首位置。期内，该公司实现4629亿元营业收入，净利润541亿元。

过去一年，碧桂园依然保持了行业领先的 回款水平，综合权益 回款率高达91%，连续5年高于90%。得益于稳健的销售表现和积极的 回款策略，截至2020年末，该公司的总借贷余额由3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，净负债率低至55.6%。期末可动用现金余额达1836亿元，充裕的流动性令公司有足够的底气从容应对市场变化的不确定性。

基于良好的经营情况、稳健的财务管控，碧桂园备受评级机构认可。截至目前，该公司已获穆迪、惠誉两家机构“投资级”评定，标普主体评级展望为正面，评级的上调进一步降低了融资成本，助力公司平稳健康发展。报告期末，碧桂园的平均融资成本为5.56%，较2019年底下降78个基点，2021年1月发行的5亿美元5.5年期票据和7亿美元10年期票据的利率更是分别低至2.7%、3.3%。

（数据来源：企业公告）

2020年出台的“三道 红线”融资新规开启了因企施策的精细化管理，标志着行业过往依靠加杠杆“弯道超车”的时代画上句号，资产负债表健康的企业也将迎来金融资源分配的红利，获得新的发展优势。从2020年的财务数据来看，碧桂园属于“三道 红线”中的黄档企业，净负债率、现金短债比指标均表现优异，而剔除预收款后的 资产负债率也与达标线相差不远。

据机构统计，在“三道 红线”出台以后，仍有一半左右的黄、绿档房企投资力度持续走高，在其他房企普遍收缩投资的时候，依靠自身较强的财务稳健性逆市纳储。例如，碧桂园2020年便把握住了有利时机，积极优化土储结构，进一步提升规模优势。截至2020年底，该公司业务遍布中国内地31个省，289个地级市，1350区县，项目总数达到2958个，权益可售资源共2.25万亿元。

2021年的供地“两集中”政策，也被认为更有利于资金充裕且布局较广的房企，未来这些企业将凸显较强的抗风险能力，拥有更多发展机会。

可以看到，自从碧桂园提出“全竞提升”目标两年来，公司取得了长足的进步，在规模增长的同时注重风险管控，在发展中降杠杆，强化现金流管理，以内生式增长促进 高质量发展。2020年，该公司在《财富》世界500强中的排名提升到了147位，位列全球房企第一。

发布会上， 碧桂园集团总裁 莫斌再次强调，未来还将继续追求“有现金流的利润和有利润的现金流”，坚持经营理念、投资标准及投资运营效率“三个不动摇”，狠抓“一率五力”（即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力），坚持长期主义，口碑至上、一切以客户为中心，做一成一，不断提升项目的均好性及市场占有率。

坚定 新型城镇化发展策略 聚焦深耕

2020年，中国GDP首次突破100万亿元，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。在此基础上，中国 房地产市场表现也超预期，全国 商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售额17万亿元，增长8.7％。

展望未来，业内普遍认为，虽然短期内房地产行业仍存在一定的不确定性，但从中长期看，行业发展的根本驱动力并没有改变，中国城镇化率仍有较大的提升空间，特别是 都市圈和城市群的加速形成，将推动行业保持稳健健康发展。

“十四五”规划提到，要深入推进以人为核心的 新型城镇化战略，以城市群、 都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，深化户籍制度改革，加速农业转移人口市民化，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。这意味着， 房地产市场的潜在购房需求依旧充裕，且有望在较长时间周期内有序释放。

中指研究院表示，在 新型城镇化持续推进背景下，人口及 土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。而长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群有望成为新一轮发展高地。

碧桂园董事会主席 杨国强也坚信中国的城镇化还有很长的路要走，人民过上好日子的追求不会变，未来大批农村人口将进入生活 配套更为丰富的县、镇生活，这是碧桂园的好机会。因此，该公司始终坚持从一二线到五六线的合理均衡布局、聚焦深耕的发展策略，积极抢占城镇化发展高地。

2020年末，在碧桂园权益可售资源中，98% 位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73% 位于五大城市群。在此基础上，碧桂园通过区域裂变，聚焦管理精度，进一步巩固了在三四线市场的先发优势，2020年公司销售额约占全国商品房销售额5%，在公司已进驻的三 四线城市中，平均市占率约为8%，预计未来还有更多的三 四线城市市场份额将进一步提升。

中达证券认为，此前市场对三 四线城市需求一直有所担心，但实际上三 四线城市数量庞大，近年来商品 住宅销售面积占比稳步提升，2019年末接近70%，增速亦高于一二线城市。随着 新型城镇化战略不断深入，三 四线城市依然具备一定的需求纵深，市场空间广阔，在这些城市具备绝对竞争优势的碧桂园也将迎来新一轮的发展机遇。