视频 | 象湖旁边的大平层,能满足老东区置换需求吗?

视频 | 象湖旁边的大平层,能满足老东区置换需求吗?禽流感湖南发生 选房丨问答丨观点丨探盘丨市场丨城市丨线下▽选房攻略，点击观看视频剪辑｜日尧责任出品｜知书十几年的房子，老东区人不觉有了置换的需求。想要有更好的环境、更有品味的产品，环视整个东区，已

选房丨问答丨观点丨探盘丨市场丨城市丨线下▽选房攻略，点击观看视频剪辑｜日尧责任出品｜知书十几年的房子，老东区人不觉有了置换的需求。想要有更好的环境、更有品味的产品，环视整个东区，已难有区位、环境和产品兼备的项目。要么追求更好的北龙湖片区，要么去更“东”的地方。许多人把目光投向了白沙的象湖片区。在郑州，象湖一直是一个神一样的存在，都知道它是个风口，但是却不知道这风，什么时候刮过来。

潜力无穷却没有项目可选是象湖当下的现实，如今有人问到了瀚海观象，能不能买怎么买？于是，就有了这期视频。[壹]瀚海·观象，项目位于象湖板块北方，东为象山，南侧就是面积达5000亩象湖生态公园，湖面旖旎，景色怡人。

▲项目区位图而象湖规划目前省级行政服务，给人不少期待，目前部分单位的配套设施陆续落地中，但是速度给人的感觉并不是很快。自驾的话还比较方便，未来南北向有前程路和锦绣路，东西向右科学大道和金水东路与主城相连接。

▲项目区位交通但是，处于四环外，目前周边公共交通比较匮乏，地铁虽然规划有12和13号线，但是短时间内很难落地。至于医疗资源，附近有阜外华中心血管病医院，其余能依赖的医疗资源主要集中在三环内的儿童医院、颐和医院，或者未来北环路直达的郑大一附院东院区了。商业的话，自身带有四百平左右的便利店和商业，集中型商业则要依赖周边的丹尼斯购物广场、新田360广场等商业，有一定距离。教育上项目本身自带有一个地上两层的幼儿园，片区内规划了9所小学和6所中学，以及2所高中，但是质量有待检验。总而言之，环境好，如果未来省级行政中心落地，紧邻象湖，周边的小环境相当出众，配套资源也会陆续到位，主要是时间。[贰]我们再聚焦项目本身。项目位于锦绣路与豫兴大道交会处，占地74亩，容积率比较低仅有2.49。共规划了10栋19-24层的大平层产品，面积168-340㎡之间，整个项目仅551户，车户比1:1.7，比较纯粹。

▲项目效果图没有做高低配，外立面纯石材立面加紫铜构建，挺奢华的，呈现效果比较好。精装修的入户大堂，三重精装修的入户大堂，首层的挑高6.8米，入户门由纯铜打造，据说光外立面就花了2个亿。

▲外立面石材+紫铜电梯也是采用的蒂森克虏伯，军工品质一线品牌。会所配有社区图书馆和私人影院，以及8000平米下沉式庭院。

▲景观示范区目前的样板间在实体楼内，所见即所得，值得一看。预计2022年4月交房。得房率73%~80%，面积越大，得房率越高，都是一梯一户设计。

• 168㎡ （1/2号楼）成交均价22000
• 189㎡ （6/7/8号楼）成交均价22000
• 240㎡ （9/10/11号楼）成交均价23000
• 340㎡ （3/5号楼）成交均价26000 ▲户型套户比

▲具体楼栋分布1.3号楼和5号楼位置最好，前后楼间距够大而且不临路，舒适度好，得房率高，所以成交单价也是最高。2.3#楼作为楼王，其东北侧规划有一个500平的体育活动场地，对于低楼层可能会产生影响。3.幼儿园距离9号楼仅12米，7号楼23米，有点紧，而且游戏场地在东北侧，低楼层有一定影响。4.垃圾资源回收点在15号楼最北侧，紧邻1号楼的最西侧，约12米左右，低楼层介意的可以避开。5.西侧和西北侧的安置房以24层为主，影响不是很大，但是介意的话记得提前看看。[肆]按照惯例，对于整个项目，知书有几个重点给大家补充一下。

▲项目实拍图1.大的环境和未来的定位不错，周边竞品极少。2.周边规划不错，但是配套落地真的需要不少时间。3.项目本身和各项指标，以及建标没有问题。4.地块西侧和西北侧都是安置房，购买之前一定要去感受一下。5.项目适合东区的纯改善项目。6.但是，重点来了。项目备案价在12500左右，算价格的时候价格基本上都在两万二以上，也就是说每平米都有一万以上的溢价是要算到首付里面的。也就是说首付最少也需要差不多230万以上的高端客户了，对于有兴趣的购房者来说，是个不小的压力。项目的优势和劣势一样明显，现在已经基本成型了尤其是还是实体样板间，对于看好相互未来的高净值客户来说，没有问题。如果纯粹是想要投资的话，那么一定要计算好投资周期和回报率。好了，本期选房攻略就到这里，如果感觉有用记得转发和点赞，任何购房问题我们评论区见。 ▌精彩回顾·直播·探盘◎鸿园片区土拍◎亚星金运外滩◎大正水晶森林◎康桥玖玺园◎保利海德公园◎富田城九鼎公馆◎亚星观邸◎万科山河道◎ 更多“郑州楼鉴”好文，长按下方二维码按公众号推送最新规则，点击“在看”才能更多收到爆款推文