奥体中心“堵车”!红利终于掩盖不住了...

奥体中心“堵车”!红利终于掩盖不住了...怪鸟网 撰文=燕十三 PART1-利好集结，资源四溢 连续两次堵车，西安奥体中心的秘密终于暴露了！处于灞河以东，为什么西安奥体中心都堵车？很明显的一个原因，就是人流量和车流量变多了，而周边道路又都在修建，导

撰文=燕十三

PART1-利好集结，资源四溢

连续两次堵车，西安奥体中心的秘密终于暴露了！处于灞河以东，为什么西安奥体中心都堵车？很明显的一个原因，就是人流量和车流量变多了，而周边道路又都在修建，导致车辆变得拥堵起来。按照政府规划，作为国家“十四运”的主阵地，西安奥体中心道路规划等级十分高，但灞河以东到港务西路以西“配置太高”，建设周期集中，各大工程启动，各大售楼部看房人群涌入，人流量变大之后，自然会堵成一片。

为什么会“配置太高”？按照在建项目来横向对比，放眼西安各大热点板块，没有一个板块建设总量能够媲美2021年西安奥体中心！以下为官方报道在建（规划）投资项目，仅作为参考，不作为投资依据：

以上仅为2021年在建（规划）项目，这还不包括华南城（奥特莱斯、1668广场、五金机电城）、广汇汽车产业园（产业园、丝路国际、住宅区等）、陆港金融小镇、优信总部、蜜芽总部及其他产业园项目。有没有人仔细考虑过，为什么省市两级千亿投资奥体中心？仅仅是因为一场“十四运”吗？

PART2-锚定丝路，国际定位

站在城市产业布局的维度，国家“十四运”只是一个导火索，最关键的还是国际港务区的城市布局！虽然，西安政经地位一直较高，要打造一座国际化大城市，此次，国家“十四五”规划再次强调，西安要打造“国际化大都市”。在关中天水经济区、关中城市群规划方面，“国际化”已经成为西安发展的大方向。

但放眼西安“五区一港两基地”，哪一个板块专注于“国际交流”？高新深耕科技研发，曲江抓住文商旅居，经开紧抓工业物流，航天城重点军工科研，只有国际港务区一直深谋“国际交流”！

▲国际港务区-规划效果图

国际港务区的城市站位是什么？国内第一个不沿海、不沿江、不沿边的内陆港口，也是国际、国内双代码的内陆口岸，长期以来，长安号多项指标蝉联中欧班列集结TOP1，被视为“联通世界的窗口”。

虽然，中欧班列集结中心，还在发展之初，但作为丝路经济带上“驼峰航线”，被国家极为关注，被视为“中国-中亚-欧洲”陆上纽带，陕西省明确提出，举全省之力推动中欧班列（西安）集结中心开发。为了加速西安国际港务区开发，陕西省将十四运主阵地放在灞河之畔，解决“国际港”三个问题，驱动中欧班列集结中心“港城一体”：其一，解决区域价值识别：大西安“三大轴线”规划，“东轴线”之上主要是浐灞生态区、国际港务区，但港务区长期以来被贴上“物流”标签，想要脱胎换骨必须重塑形象，必须爆点刺激。国家“十四运”的到来，西安国际港务区承接西安奥体中心，给了国际港务区一个崛起的机遇。其二，解决产业聚集问题：国际港务区谋篇“港城一体”，在五个产业方面发力：一则，中欧班列集结中心，财货物流链接国际，形成陆上第一口岸；二则，规划中央法务区，承接一带一路法律事务处理，集结万千法律人才；三则，文体产业聚集，以“三大中心+五大长安”为首，形成文体示范区；四则，六大央企总部加入，迁入上下游企业，形成总部聚集效应；五则，以华南城为首，形成专业建材市场。 ▲奥体板块规划效果图其三，解决人口社交问题：国际港务区所处“东轴线”之上，缺少就业、消费、娱乐中心，但西安奥体中心建成之后，以华润万象城、湃中心、汇溪广场为核心，配合“五大长安系”公共建筑，还有法国雅高、木棉花酒店、万豪源宿酒店、瑞斯丽等高端酒店，此外还有融创雪世界文旅板块等，构成“东轴线”消费集群，形成新一代的消费地标，堪称丝路“不夜城”。▲华润万象城综合体-规划效果图可以说，国家十四运的到来，就是一团炙热的烈焰，将国际港务区激活，但国际港务区的内核并不是“十四运”，而是一个正在落地的国家战略！

PART3-全运经济，双重保温

此前，一直有人追问，国家“十四运”之后，西安奥体中心是不是要变凉？这种担心，不能被称之为“杞人忧天”，因为在未知事物面前，我们都会表现出一种出奇的谨慎，但参照北京奥运会、上海世博会、广州亚运会、杭州G20峰会，在国家重点投资之下，这些板块迅速成长为“城市CBD”或是“豪宅板块”。我们会发现国家“十四运”刺激之下，全市都进入红利兑现期，奥体中心所规划的14.6平方公里的核心板块，正处于红利中芯位置。

▲国际港务区奥体中心-规划效果图

当然，最关键的一点还是如何“保温”，关于这一点，官方考虑十分详细，双重保温措施，已经布局到位：其一，从外到内，输入人流量，实现区域保温。三点入手“赛事吸引力+景观吸引力+就业吸引力”：“十四运”主场馆，或将成为文旅胜地，吸引万千游人到来；超大3D水景呈现，开敞式设计，将周边游憩社交一网打尽；东部中心商业园区，不仅创造就业需求，还将构成城东繁华天际线。

▲奥体中轴生态公园效果图其二，从内到核，输入人流量，实现核芯高热。三个点入手“教育配套+交通环境+人居环境”：通过引进“五大名校”落地（铁一中&一小、陕师大实验小学），提前布局地铁线路（地铁3号线/14号线/10号线），建设优美人居环境（不仅要求低容积率、沿河公建化立面、还有配套）。

▲铁一中陆港国际小学-规划效果图

▲铁一中陆港国际中学-规划效果图在西安奥体中心诞生之前，西安从没有在一个板块如此密集的投资，即便是锦业路CBD、电视塔、高新CID也没有如此舍得。2021年3月5日，西安市公布了2021年第4批商品房价格公示信息，中粮·奥体壹号公示一房一价精装房源916套，面积区间约97.44-261㎡，最高价格为16218.33元/㎡，最低价格12934.07元/㎡，均价为14753元/㎡。最关键的一点，长期以来，国际港务区是西安“房价严控”的重点，也是整个城市低点，全运村、未来城市、中粮·奥体壹号皆是如此！

PART4-奥体中心，品质出圈

前段时间，中粮·奥体壹号售楼部建成之后，想要一探究竟，结果因为“尚未公示”等原因，被拒之门外。这一次终于得见真章，中粮·奥体壹号位于全运路与港兴四路交汇之处，与公办“五大名校”铁一小一路之隔，站在营销中心二层，近瞰铁一小教学大楼，向南远眺，便是西安奥体中心“一场两馆”。▲中粮·奥体壹号-规划效果图中粮·奥体壹号，与国家“十四运”奥体中心跳水馆一路之隔，总占地约300亩，一期约69亩，容积率仅为2.5，一共规划13栋建筑，户型约99-130㎡，采用“精装修+智能化”设计，擘画城市低密之作。当然，一定有人好奇，中粮·奥体壹号如此“神秘”，实力究竟如何？两个字“高配”！其一，小高层+优户型，十分出彩：中粮·奥体壹号承袭“祥云系”，此次，所推出楼栋均为小高层，现代风格外立面与奥体中心风格保持统一，层次感极强。此外，户型设计考虑十分全面，仅三室设计，卫生间做到了洗漱间、厕所间、淋浴间三功能分离，约116㎡规划约6.6米通阳台。▲中粮·奥体壹号-约116㎡户型图其二，精装修+细节好，优势出圈：中粮·奥体壹号装修“高配置”，小高层普遍采用全套断桥铝合金窗户，密封性更强，此外，还有中央空调、新风系统、三合一密码锁、方太油烟机&灶具、科勒卫浴、全屋壁纸交付等，以及居家智能化，如此配置放眼“东轴线”之上，也是领衔市场。

▲中粮·奥体壹号-样板间实拍图

作为市场上紧缺的低密社区，中粮·奥体壹号雕琢风景林道，规划“两条归家轴线、一条健康环线、六大主题空间、鎏金商业街”。其中，约600米环形跑道，串联各大花园，满足全龄段室外社交、运动需求。必须重点强调一点，低密住宅开发之外，中粮·奥体壹号还规划有生态企业公园、高端商务中心、潮流商业街区等，是一个聚合生活、休闲、商务、社交、娱乐等功能为一体的复合型大城。▲中粮·奥体壹号-商业效果图当然，有人对地铁情有独钟，这一点中粮·奥体壹号也能够轻松满足，地铁3号线（新筑站）、地铁14号线（奥体中心站）都在一公里之内，横跨奥体中心或全运村二期，即可抵达。还有一个情况，目前金地、融创、华润等项目，前期咨询量很大，各个置业顾问手里都有200-500人“咨询群”，反倒是中粮比较“神秘”，一直按兵不动，初步接待客户，或许摇号的程度能够稍微缓和一些吧。下一步，“五大名校”铁一小一路之隔，中粮·奥体壹号即将登记，究竟会出现什么样的盛况，是登记爆满？还是继续神秘？我们拭目以待！

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