土拍四把王炸,余慈楼市直接起飞?

土拍四把王炸,余慈楼市直接起飞?梦十vs尼日利亚 2021的宁波楼市，以一场场魔幻的土拍开年，特别是余姚、慈溪。 先是余姚城东梅山路南侧地块，在2月5日拍出16569元／㎡的价格，打破了太守名府保持了11的最高地价纪录；再有慈溪三连拍，刷新了恒元保持了

2021的宁波楼市，以一场场魔幻的土拍开年，特别是余姚、慈溪。

先是余姚城东梅山路南侧地块，在2月5日拍出16569元／㎡的价格，打破了太守名府保持了11的最高地价纪录；再有慈溪三连拍，刷新了恒元保持了11年的地价，一块比一块高。尤其是昨天的新城河4＃地块，最终成交地价高达16614元／㎡，比11年前的纪录整整高出5746元／㎡。就像事先说好的一样，余慈扛把子就连地价破纪录的步调，都如此一致。

这春节前后近乎疯狂的土拍热度，似乎有点联手开挂的意思。毕竟奉化撤市设区后足足火了三年，余慈沉寂很久，也该轮到TA们了。我们的粉丝也似乎嗅到了什么风吹草动，纷纷在后台留言：“余慈今年要发力了吗？”、“余慈会是下一个楼市风口吗？”今天我们就从几个不同的维度来共同探讨：2021，会是属于余慈楼市的年份吗？首先还是购房者最关心的房价：

宁波市六区2020年成交均价23974元／㎡，较16年（13860元／㎡）上升73％，绝对值上升10114元／㎡。慈溪2020年成交均价13472元／㎡，较16年（7690元／㎡）上升75％，绝对值上升5782元／㎡。余姚2020年成交均价13344元／㎡，较16年（9486元／㎡）上升40％，绝对值上升3858元／㎡。总体来看，虽然虽然房价涨幅与市六区基本相同，但是绝对值仍然较低。虽然余慈地王不断刷新，但GDP，人口，经济实力，对应之房价水平，同比其他城市县级市域，其实不高。相较于温岭（2020年住宅均价20000元／㎡）、乐清（2020年住宅均价16000元／㎡），余慈两地的房价还是处在低位，未来充满潜力。不过自2016年来，慈溪、余姚两市的房价呈逐年上升趋势，总体势头可观。而且可以肯定的是，随着这一波土拍热潮，两地的房价都将上升到一个新的高度，迎来一轮迟到的房价补涨。

其次是愈发严格的楼市政策：

2020年以来，宁波乃至其他一、二线城市频频出台房地产政策，种种迹象表明，21年的楼市，依然会被严格调控。不过这些限购、限贷、限售以及二套房首付等政策仅限于宁波市六区，余慈等其他三、四线城市仍执行不限购、不限贷、不限售政策，楼市总体政策面较为宽松。尤其近期热议的全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”，规定发布住宅用地公告一年不能超过三次，不过该政策的实行范围仅限于中国一、二线城市，宁波就是其中之一。（余姚、慈溪基本不在政策范围内）所以我们可以预测，由于受到市区土拍“双限”政策的影响，越来越多的开发商将目光放到了周边市县，尤其是余慈两地临近高铁站的区域。那里和宁波主城区之间有着便捷的交通网路，目前地价仍处在低位，楼市政策较为宽松，故而成为开发商们争抢的下一个重仓之地。未来，余慈两地的土拍市场还将持续火热……

但是，由于目前余慈两地的土拍和住宅市场已出现过热状态，不排除之后会否出现进一步的调控措施。（余姚主城图）最后再来看一下两个城市的基本面：余姚去年GDP达1220.7亿元，位列各县（市、区）第四，同比涨幅达5.1％，增速位列第一！常住人口数量也高达116.3万人（19年数据），基本面非常优秀！2020年余姚市共计成交18330套，较19年（13632套）上升34.5％，楼市火爆，成交连续两年超过万套。在今年一月份更是交出了一张漂亮的成绩单，新房成交3141套，接近于海曙、江北、镇海、北仑四区的总和，同比上升145％，创造了历史同期最高值！成交楼面均价6448元／㎡，较19年上升133％，地价翻了一倍有余！尤其是去年大热的高铁新城——云城，不仅有余姚高铁北站、长途汽车站。

还有云晟美校为邻。板块内德信新中宇云城大境府的热销，是2020年余姚乃至宁波楼市纪元中，绕不开的高频热词。逢开必罄，热度堪比宁波红盘，许多小伙伴都为之蠢蠢欲动。慈溪2020年GDP首次突破2000亿元，成为浙江强县市发展的火车头。并将随着苏嘉甬高铁、两条城际列车（建设中）的通车，跨入全新的高铁和城铁时代，打破多年不通高铁的短板！2020年慈溪市共计成交15607套，较19年（12725套）上升23％，成交连续两年超过万套！2020年慈溪市成交楼面均价5079元／㎡，较19年上升41％；成交总价达129亿元，涨7％。无论是土地出让面积、成交建面还是地价、总价都创造了历史新高。

慈溪市当前最高售价是融创慈澜府一期的26090元／㎡。对比昨天的土拍价来看，房地价差还是存在一定空间的，至少比宁波限购圈内要合理、健康的多，并没有那么疯狂。因为宁波的房价在土拍之后就被锁定了，而慈溪、余姚不限价的政策，为后期两地的房价带来了一定程度上的想象空间。

综上：在前不久的两会中提到宁波未来五年“推进全域城市化”的规划，慈溪、余姚无疑是宁波第七区的种子选手（猜想）。北翼的慈溪城区、余姚城区和前湾新区要相融发展，着力拓空间、强功能、育产业，加强与主城区融合联系，打造高质量发展重要引擎和宁波都市副城。根据宁波都市圈的规划，整个宁波大圈范围内，余慈的重要程度跟台州、舟山这样的地级市同级。所以我们有理由相信，城市发展和建设正在崛起的余慈两地，在这一轮疯狂土拍之后，地价将会快速提升。

而2021年，势必是属于余慈的年份！地产新观察永远在房市的第一线，随着越来越多的购房者和开发商对余慈的关注，我们重磅推出余慈新观察，实时跟进余慈楼市动态，分享各种实用干货。