长租公寓“高风险经营”,听听北京两会代表怎么说

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近年来，长租房越来越成为住房领域关注的焦点。去年北京发布的多份关于住房租赁的文件中提出，多渠道筹集租赁住房房源，增加租赁房源供应，稳定租赁市场。

今年北京两会上，住房租赁市场供需不匹配及长租公寓“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为，受到多位代表关注。

代表建议，建设集体土地建设租赁住房、改建租赁型职工集体宿舍，引入住房租赁企业参与集体土地租赁房运营管理，增加有效房源供给，完善长租房市场。此外，可通过加强租赁企业资金监管、要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配等，规范租赁市场秩序。 背景 租赁供需不匹配，长租公寓高风险经营引关注

2020年，部分长租公寓出现“爆雷”“跑路”等问题，引起政府部门高度重视和社会密切关注。多地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知，要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”。

2020年中央经济工作会议在谈到住房问题时，强调要加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场，明确解决好大城市住房突出问题。

北京市人大代表、北京财贸职业学院立信会计学院教师杜海霞认为，近年来长租公寓“爆雷”不断，根本是运营模式存在问题。“为控制房源，企业前期不计成本高价收租，一旦存在租金下行压力，资金链很容易断裂。”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池指出，最近几年发生了不少长租公寓“爆雷”事件，根本原因是盈利模式有问题。“实际上，从经营模式来看，这些轻资产住房长租企业就是所谓的‘二房东’。除非其有低成本房源，能够稳定地赚取低收高租的差价，否则在互联网近乎完全透明的信息下，很难取得房租差价收益。”

但另一方面，她认为，对重资产长租公寓而言，由于拿地环节的条件与商品房地块的拿地条件一样，租赁住房又不允许销售，存在盈利困难，因此企业不愿意进入市场。

“住房租赁交易的本质是促使供需双方完成匹配。”北京市人大代表、北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波指出，目前，北京住房租赁市场存在明显的供需不匹配和职住不平衡。

开发

加强厂房改建、集租房建设，鼓励自持长租企业发展

杜海霞认为，在合法合规的前提下，可以通过集体土地入市、闲置厂房改建职工宿舍等多种方式，提供多元化的长租服务。“建立一个多元化的租赁市场，会增加租赁住房的供给，可以为租客提供更多元化的租住选择，有助于真正培育租赁市场。”

去年，北京也出台政策表示，通过给予建设资金补助和探索推进保险资金、住房公积金等长期资金参与等，支持集体土地建设租赁住房、改建租赁型职工集体宿舍等。

赵秀池认为，要使长租住房的经营者实现可持续发展，还可通过单列租赁住房用地计划，实行与购买住房不一样的拿地模式，允许年付土地出让金等方式，降低租赁住房用地成本。

楼建波更具体地指出，要发展长租房，政府应该为一些重资产自持长租企业或通过收购房源进行改造的企业提供更多资金和政策上的支持。

“按照目前的政策，用于建设商品房的土地，要求开发商一次交齐土地出让金，那对于建设租赁住房的土地，能否适当把出让期限缩短，以及能否在土地出让金的支付方式上，出台一些更灵活的政策。比如，出让期限为50年，企业可以先支付25年的土地出让金，之后每5年付一次。”

楼建波解释，这将会使更多企业愿意进入住房租赁市场。更重要的是，这会为市场提供一个预期。“这个预期是，我们的租赁住房供应充足，而且租房也能在居住和享受公共服务方面让自己对美好生活的追求得到满足，并不一定要买房。甚至，更长远一点来看，大家不用把钱都花在房子上，这可能还会促进子女家庭教育、继续教育等其他方面的消费。”

运营

允许专业租赁机构参与集体土地租赁房运营

楼建波告诉记者，尽管近年来北京的集体土地租赁住房建设力度不小，但实际上立项多、开工少、真正建成运营的更少。

“集体土地租赁地块一般距离附近商圈较远、公共交通条件较差、商业配套不完善，难以吸引租客入住。”有些地块即使建成，如果不采取必要的措施，也很难形成有效供应。“只有集体土地租赁住房房源充分满足了市场需求、为租客所接受，才算是增加了有效供给。”

另外，楼建波指出，目前，集体土地租赁住房的建设及运营一般将民营的住房租赁机构排除在外，难以发挥住房租赁企业在提升性价比、降本增效等方面的经验优势。

而另一方面，目前市场上的住房租赁企业往往只能从房东手里收集零散房源，通过“代管”的形式来运营。一方面这些企业难以与出租人签订长期的租赁合同，另一方面这些房源都是成套住房，与市场需求不匹配，且多位于老旧小区，改造难度大、装修成本高。

他建议，主管部门引入专业化的住房租赁机构参与集体土地租赁住房的运营管理，创新集租房合作模式，并建立合作规范。集体经济组织供给土地，房地产企业完成住房建设，租赁企业发挥运营优势，政府承担监管职责，最大化地发挥集体土地租赁住房的效用。

楼建波解释，专业的住房租赁企业对租客需求的把握更准确，可为集体土地租赁房及商业配套的建设规划、户型设计等提供经验，在装修、服务、管理等方面也更为精细高效。

“具体操作方面，租赁企业甚至可以与开发建设主体签订预租合同，比如预付三年租金，帮助开发企业解决部分资金问题；而在运营方面，租赁企业可以按照其目前已经成熟的模式来装修、设计和提供服务。”

监管

设立资金监管账户，要求租赁企业自有资金与经营规模匹配

要使长租房市场健康可持续发展，规范租赁市场秩序必不可少。

杜海霞认为，应该加强对长租公寓的市场监管，包括资质审核、健全市场准入、退出机制等，引导其有序良性发展。

“如果资金链断裂，在现有情况下，无论是租户还是房主本身，受到的损失是很难弥补的。”她建议，建立长租公寓住房租赁租金托管制度，要求租赁企业设立专门的租金监管账户。住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。

另外，她建议，相关部门基于整体房租市场价格等指标建立租赁市场风险预警机制，及时提示租赁风险。

楼建波提出，要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。例如，规定企业托管的资产规模不能超过自有资金多少倍，或者自有资金要占到付给房东的房租的百分比为多少。

“有业界同行提出，如果实施这种规定，租赁企业将无法托管足够多的房源从而被限制发展，但只要有租赁需求在，一定会有更多企业进入市场，形成良性竞争。”他认为，一家租赁企业控制一个地区50%以上的房源，和10家租赁企业各控制10%的房源，后者更有利于形成良好的市场秩序。(新京报2021年1月24日）