别吓唬人，《房地产贷款管理制度》对楼市影响轻微

别吓唬人，《房地产贷款管理制度》对楼市影响轻微申善雅 文｜邓浩志 2020年12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款

文｜邓浩志

2020年12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

该通知将银行业金融机构分为五档：

第一档为中资大型银行，包括工农中建交邮储和国家开发银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；

第二档为中资中型银行，包括农业发展银行、进出口银行2家政策性银行，12家全国性股份制银行以及北京银行、上海银行和江苏银行3家城商行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行（不包括第二档中的城市商业银行）、民营银行及大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；

第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%；

第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

消息出来后，10月4日后的第一个股市交易日，A股房地产板块普跌，市场各种担心……

简 评

1、“贷款管理制度”是“三道红线”政策的姊妹篇。

“三道红线”收紧的是资金使用方，即房地产企业，避免了房企超额融资。“贷款管理制度”收紧的是资金提供方，即限制了银行及金融系统流入房地产贷款领域的资金额上限。两个政策叠加起来，把资金供需两方面都予以了限制。目的很明确，就是为了限制过多资金流入房地产领域，一是防范可能由房地产引发的金融风险。这个之前央行已经解释过，全球金融危机9成都是和房地产相关，所以不得不防。另一方面是避免过多资金流入房地产领域，从而推高房价、地价，影响稳房价预期目标及房地产调控效果。

2、贷款对楼市影响比较有限。

此前的“三道红线”政策出台后并没有对楼市产生重大影响，2020年全国土地出让总额创历史最高水平，这从一个侧面反映了房企总体上仍然资金充足。这种情况我已在新政出台后给予了准确预测，大家可以回查《房地产资管新规“三条红线”的目标、影响、漏洞》一文。这次的“贷款管理制度”对楼市影响可能也非常轻微。

主要原因如下：

1）新政只是限制了金融系统给房地产贷款的上限，不等于要就此收缩房地产业的融资总规模。这个情况和“三道红线”非常类似，属于划定底线的做法，并没有就此收紧的意味。房地产行业仍然能继续贷款，一般正常业务不会有什么影响。限制的主要是在市场过热的时候避免过多资金流入而已；

2）资金变相流入楼市的途径和办法还有很多，比如今年比较常见的消费贷、经营贷等等。金融系统是逐利的，有利可图就会想办法逃避监管，这种情况非常常见，也不太容易彻底限制；

3）目前全国楼市冷热不均，一二线城市火，三四线城市低迷。如果只控制贷款总量，金融系统完全可以将低迷区域多余的额度调用到热度高的区域。在总量不变的情况下，实现满足热点区域的需求。楼市的结构性行情与资金结构性供应，这在一定程度上让调控的目标难以实现。

3、贷款新政不改今年楼市上行总体趋势。

基于上面三点原因，贷款新政的效果会打一定折扣。另外，今年房地产的基本面，宽松货币政策与地方人才引进政策的叠加力度，明显比贷款新政威力更强大，所以今年楼市上行的总体趋势不会因为这条政策的发生趋势性的改变。 至于到个人贷款层面，更是丝毫不会有影响。利率，还是LPR主导。