惠州楼市变了?

惠州楼市变了?派森尼克 惠州疫情防控有序，社会经济稳步复苏。近期，惠州房地产数据官方发布平台、市场监测机构等陆续发布上半年销售数据。南方日报记者综合惠民之家、中原地产等统计平台的数据了解到，惠州楼市

惠州疫情防控有序，社会经济稳步复苏。近期，惠州房地产数据官方发布平台、市场监测机构等陆续发布上半年销售数据。南方日报记者综合惠民之家、中原地产等统计平台的数据了解到，惠州楼市上半年销售房源615.5万平方米、金额714.3亿元，表现基本与去年同期持平，均价维持在11600元/平方米左右。

1 市场交易回升

疫情受控后房产交易快速回暖

近日，惠民之家、惠州中原、惠州世联行等多个行业监测机构陆续发布上半年度的楼市成交数据和榜单。2020年上半年，惠州3县4区共计成交新建商品房58659套，销售面积615.5万平方米，同比均出现10%左右的下跌行情。

在市民关注的销售额方面，数据显示，惠州楼市今年上半年销售额达714.3亿元，均价约为11600元/平方米，与去年同期的11200元/平方米基本持平。

“相比前几年的市场表现，今年上半年的数据并不出色，但考虑到疫情的影响，能够取得当前的交易水平是很让行业惊喜。”惠州房地产业一观察人士指出，从市场反馈的声音看，一季度全线“腰斩”的低迷交易实际上引起了行业恐慌，但随着疫情得到控制并进入防控常态化，市场供需迅速恢复。尤其是在刚刚过去的6月份，销售规模更是突破150万平方米。

疫情后惠州楼市迅速有序恢复回暖，离不开各方的积极应对和施策引导。记者注意到，疫情防控期间，在经历前期严控后，市住建部门等迅速出台支持企业稳定发展的系列措施，从税收优惠、租金减免、审批流程优化等多方面施策助力行业复工复产。惠州市建筑行业、房地产企业、中介机构等陆续复工。

地产企业提速推售和多样化营销，体现了对市场的长期看好。在一季度市场停摆环境下，企业在二季度迅速发力推售刺激需求，单月新增房源面积激增至13349套/145.7万平方米，推动刚需者加快入市。

二季度市场的供需表现体现了各方合力的效果。惠城、仲恺、惠阳、大亚湾，以及博罗和惠东等县区交易规模迅速上升，上半年交易量，惠城、惠阳和大亚湾分别达到127.8万平方米、121.1万平方米和128.4万平方米的高位成交，博罗同样突破100万平方米。

从交易和供应数据能感受到市场的快速回暖。在各大房企助力下，全市上半年取得预售的实时供应房源达到41582套和491.4万平方米，由此实现58659套/615.49万平方米的交易规模。充足的新房供应很大程度上刺激销售上扬，有力推动楼市快速“爬坡”重归暖市。

2 行业聚集增强

前十房企门槛提高 销售额占比超四成

上半年尽管受疫情影响遭遇阶段性低迷，但惠州楼市准备充分。

“线上直播、线上推售等一直都在发力，虽然售楼处没有开门迎客，但很多企业的营销工作都走在了前面。”行业专家、世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，市场各方主体对惠州楼市的信心无疑是市场快速恢复的关键。在市场供需受阻的环境下做足前期准备，保持项目销售热度等，使得疫情一得到控制后，销售快速实现重启。

“当前惠州楼市头部房企扎堆布局，企业大、流程规范，应对市场变化的能力强，反应更敏锐，市场恢复自然迅速。”周玉仁称。

细看上半年统计数据可以看到，在惠州深耕多年的碧桂园、星河等房企依托多项目、多片区的布局，在疫情环境下取得较好表现。

对比去年同期的统计数据，记者发现，在全市范围内今年上半年成交规模排名前十的开发企业与去年相比发生较大变动，恒大、华润和泰丰强势入榜，其中表现最亮眼的为恒大地产，尽管年初备受行业热议的“7折”“7.5折”等未能在惠州落地，但依托恒大雅苑、恒大御府和棕榈岛等项目发力，取得35.6亿元交易额居榜单第二位。

在前十榜单中，碧桂园地产依然牢牢占据第一名，交易额达63.7亿元。龙光地产、星河控股和海伦堡地产分别为3—5位，半年交易金额为32.4亿元、31.1亿元和27.4亿元。华润置地和佳兆业集团也突破20亿元门槛，中海地产、泰丰和新力则取得19.8亿元、19.3亿元、18.4亿元，位居前十。

对比去年同期可发现，今年前十入门门槛的18.4亿元比去年合生创展的12.74亿元大幅提升，全市排名第14位的富力地产销售额也达到13.14亿元。全市共有16家房企销售金额突破10亿元，市场集聚程度仍在进一步提高。

再看销售占比数据，上半年排名前十的房企总销售金额为294.2亿元，占同期市场714.3亿元总销售额的41.2%。扩大至前20名房企，总交易金额达411.8亿元，占比57.6%，这意味着前20位房企卖了全行业近六成的房子。

市场集中程度不断提升，头部房企成为市场主导，本土房企的生存空间进一步被压缩。从榜单可以看到，前20名中仅有隆生和德威压轴入榜，凭9.7亿元和9.3亿元的交易额分列第17位和第18位。

3 县区表现各异

惠阳惠东逆市上扬 购房需求发生变化

不只是行业集中度进一步明显，各县区市场不断差异化发展，不均衡发展的局面更加明显。

在涨跌表现上，尽管受疫情影响普遍下跌成为主基调，但仍有惠阳和惠东逆市上扬，分别取得21%和13%的上涨行情。即使在下跌区域的惠城、仲恺、大亚湾以及博罗和龙门等地也出现明显差异，惠城作为自主需求的主供应区跌幅16%，其他区域则保持23%—33%的下跌。

究其原因，楼市资深评论人、天策行创始人李建峰认为，最主要的原因还是源于疫情影响。他介绍，疫情受控后楼市交易回升明显，但疫情对于购房需求和选择的影响仍然很深远。市民对于购房自住和投资的选择变得更谨慎，对短周期的成效更加看重。

另外，城市核心区、资源较优质的规模性楼盘将获得更多关注，位于城郊、价值更多体现在中长期的升值潜力片区项目则陷入销售困局。

从各县区的交易数据表现来看，上半年惠城、惠阳和大亚湾三个市场重点供应组团分别取得166.4亿元（127.8万平方米）、162.8亿元（121.1万平方米）和176.8亿元（128.4万平方米）的成绩，而博罗、惠东和仲恺等县区均低于100亿元规模。

具体到项目表现，记者注意到，惠城、惠阳和大亚湾三大销售热区成为重点项目布局的重点。在惠城，保利天汇（13.7亿元）、中海阅江府（13.3亿元）、万象天汇（13.1亿元）、千花岛（10.3亿元）等项目闯入前十，临深的惠阳大亚湾区域依托龙光城（21.6亿元）、星河丹堤（15.2亿元）、恒大棕榈岛（12.8亿元）、华润小径湾（12.1亿元）和卓越蔚蓝海岸（10.8亿元）等同样取得较好表现。

此外，不同于主城区的以质取胜，房价较“低洼”的县域市场快速走量成为逆市竞争的亮点。惠东依托优越的滨海资源，博罗依托赣深高铁利好等，房企加速推售走量。惠东巽寮的富力湾得益于滨海资源半年销售1288套，成为半年度楼盘卖房套数冠军；博罗的佳兆业东江新城同样售出969套，成为半年度推售面积冠军项目，卖房金额挤进前十，成为县域市场唯一项目。

■延伸

完善调控体系成

楼市健康发展基础

惠州楼市走过五味杂陈的2020年上半程，有疫情突袭下的迷茫，有市场交易的暂停，有供需表现低迷，也有疫情环境下的“爬坡”上扬和重回暖市。进入今年下半场，回顾上半年的表现无疑有借鉴作用。

疫情进入常态化调控，购房者对置业选择更加谨慎……结合上半年的市场动态和数据，我们将从调控、风险和需求等方面进行分析，梳理2020年下半程的惠州楼市逻辑。

宜居性将成为竞争主调

上半年楼市销售尽管同比去年各项数据基本持平，但供需实质则差异明显。虽然月销售重回破100万平方米的高位，但鲜明的地域分布让人印象深刻。

在县区市场，惠城、惠阳、大亚湾等核心组团表现较好。在具体的城市片区，以惠城区为例，金山新城、金山湖、江北等中心城区备受关注，而城郊的水口、小金口则面临销售困局。具体到楼盘，华润、保利等核心项目受市场青睐。

显然，突如其来的疫情不单带来市场销售表现的大落大起，更重要的是改变了楼市的消费逻辑。在以往的惠州市场，无论是自住需求还是投资，对于短期、中期和长期的目标明确，楼市各县区、片区都能取得不错的成交表现；在当前，市民对于居住便利度、舒适度、短期投资收益等关注明显加强，使得核心片区、地段、核心景观、核心楼盘成为宠儿，房源供不应求。

在上半年的交易表现中，金山湖等片区“一房难求”排队摇号，惠博沿江路等区域“门可罗雀”，有效推动城郊片区发展成为行业关注的焦点。笔者认为还应从重构住房需求的源头来思考。

随着疫情进一步受控，市场供需恢复，各县区不断落实城市规划，项目建设落地也必然带动各区域楼市有序发展，未来的发展潜力值得期待。但在短周期内，折扣、优惠等“以价换量”举措仍将成为主导，对于房源品质和宜居性将提出更迫切的需求。

关注到这一领域，博罗、惠东等县域以及惠博沿江路等城郊片区，有不少超20万、30万平方米建筑面积的项目，宜居社区构建将成为区域市场运营优势，也将成为城郊市场“弯道超车”的必由之路。

构建治理体系规范市场行为

经历过疫情考验，过去半程的惠州房地产市场鲜有声音再提调控，但下半年仍将进一步加剧“以价换量”行情，市场调控显然将成为市场发展的重头戏。

回顾过去几年的调控，从2016年10月启动调控时的快刀斩乱麻，到后期阶段持续的政策修补完善，惠州常态化的市场调控实际上已进入不断优化和重构的进程。其中最重要的表现是调控施策不再是一味的“压”和“堵”，而是更加关注“引”和“疏”，价格形成机制不断精准，市场引导策略渐成体系。

结合市场变化及时做好加法和减法，这是过去3年半调控实践中不断施策和探索留下的经验。当前惠州楼市显然有了新的逻辑，随着建筑业、房地产业和物业等行业自律委员会和“住调委”机构陆续筹建，全市住建领域“3+1”治理体系格局搭建，通过自律公约，厘清了行业企业和行业人员应该做什么、不该做什么。

“公约只对守约的企业有用，若企业不守信则很难有效约束。”在近日建筑业自律公约签订仪式上，一名行业观察人士表示担忧。事实上，这也是各领域信用体系和行业组织存在的通病，企业不规范行为通常带有隐蔽性。

如何推动新的调控及行业治理体系深化？笔者认为，调控周期施策的系列规范措施实际上已构建起治理基础。要结合各自律委员会的自律公约要求，针对性地将各类规范措施和惩处举措进行系统梳理，对空白处及时修补，严格落实，确保对市场的违规违法、不诚信行为进行惩治有法可依，真正确保市场平稳健康发展。