11月月报 | 新房供应井喷 二手止跌回升

11月月报 | 新房供应井喷 二手止跌回升为什么越往里面顶越舒服 01 宏 观 经 济 · 政 策 制造业PMI继续走高 LPR连续7个月保持不变 中央再提房住不炒、租购并举、因城施策 深圳公布交通强国近期计划 制造业PMI继续走高 11月，中国官方制造业PMI为52.1%，

01 宏 观 经 济 · 政 策

制造业PMI继续走高

LPR连续7个月保持不变

中央再提房住不炒、租购并举、因城施策

深圳公布交通强国近期计划

制造业PMI继续走高

• 11月，中国官方制造业PMI为52.1%，较上月↑0.7个百分点；财新制造业PMI为54.9，较上月↑1.3个百分点，为2010年12月以来最高值。
• 官方PMI连续9个月位于临界点之上，表明制造业恢复性增长加快。从各分类指数来看，生产指数与新订单指数较上月分别↑0.8和1.1个百分点，均达年内高点，表明制造业生产动力不断增强，供需循环持续改善。原材料库存指数↑0.6个百分点，表明原材料库存降幅收窄。从业人员指数↑0.2个百分点，制造业用工景气度小幅回升。整体来看，国内经济正常化节奏加快，制造业供需同步加速回暖，疫情带来的影响正逐步得到修护。

LPR连续7个月保持不变

• 11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，11月1年期LPR报3.85%，上月为3.85%；5年期以上品种报4.65%，上月为4.65%。目前LPR已连续7个月不变。

股市触底反弹走高 金价走入下降趋势

11月各地楼市调控政策汇总

11月各地楼市调控政策汇总

十四五规划出炉，中央再提房住不炒、租购并举、因城施策

深圳公布建设交通强国城市范例发展策略及近期行动计划

02 土 地 市 场

挂牌：共19宗土地挂牌 含3宗居住用地

成交：共13宗土地成交 含9宗居住用地

居住用地挂牌回落 但仍为历史高位

共19宗土地挂牌 含3宗居住用地

土拍盛宴开启 宅地成交量创纪录

共13宗土地成交 含9宗居住用地

02 新 房 市 场

二十九项目获批 新房网签套数破九千

公寓供需均大幅回升

豪宅成交量跌价升

住宅成交占比近七成

• 11月新房市场成交大幅上升，新房市场共网签9028套商品房，环比↑42.2%。住宅网签6296套，环比↑36.4%。豪宅网签341套，环比↑141.8%。
• 11月住宅成交占比小幅下降，占比69.7%；商务公寓成交1825套，占比上升至20.2%；商办及其他占比10.0%。

新房市场网签套数破九千

• 网签数据显示11月全市新建商品房共成交9028套，环比↑42.2%；成交面积为81.24万平，环比↑42.0%。11月新房住宅、公寓、商办等类型网签量都出现大幅增长，商品房成交量创2016年以来的新高。

二十九项目获批

• 根据市场监测，11月新房市场共二十九个项目获批。其中宝能城花园（东区）、领航城领秀花园为现售项目，和樾府、佳兆业云峰汇花园、君成世界湾项目分两次获批。二十九个项目中，二十一个含住宅产品。

十七项目入市

• 11月份新房市场十七个项目开盘，其中有十五个住宅项目。

访客指数低位快速回升

• 11月市场供应大幅增长，但主要集中在下半月，上半月开盘项目较少，且无热点项目，导致上半月市场访客指数有所下滑。下半月，特别是临近月底，多项目集中开盘，且有华润城润玺、天健天骄、嘉富宝禧等热点项目，市场访客指数快速回升至高位。12月预计市场供应会较为充足，访客指数依然将维持高位。

二十一住宅项目获批 十五住宅项目入市

• 11月市场供应大幅增长，住宅批售面积创今年近两年新高，项目获批集中在下半月。11月共21个住宅项目获批，住宅批售面积101.6万平，环比上升158.4%；15个住宅项目入市，推售面积78.1万平，环比上升128.4%。

住宅项目开盘去化超七成

• 11月15个住宅项目入市，第一周住宅去化表现不佳，但后三周住宅整体去化均在五成以上，全月整体开盘去化超七成。

新房住宅网签量为近5年新高

• 11月新房住宅网签增长显著，网签6296套，环比↑36.4%；网签面积62.7万平，环比↑39.3%，新房住宅网签套数自2016年1月以来首次突破六千套。

新房住宅去化时间约为七个月

• 截至2020年11月底，深圳全市新房住宅存量为264.1万平，环比↑8.7%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为7个月。11月住宅井喷，导致存量止跌回升，但由于新房销售普遍较好，去化时间也始终保持低位。

光明区成交位居各区第一

• 从区域网签套数上看，八区网签量上升，两区下降，罗湖区连续五个月零成交。其中，宝安区11月网签1376套，环比增长227.6%，增幅最大，主要为嘉富宝禧/嘉富新禧、佳兆业樾伴山的大量网签。深汕合作区网签量也增长206.0%，主要是纯水岸花园（二期）项目网签量的大幅增长。
• 光明新区网签1651套，连续两个月位居各区成交第一，较上月上升17.4%，主要是中海寰宇时代、峰境瑞府等热点项目的集中网签。

宝安区供应面积为各区第一

• 从十一区网签面积及占比看，11月光明区网签16.24万平，占比25.9%；其次是宝安区网签13.86万平，占比22.1%；龙华区网签12.57万平，占比20.0%。
• 从十一区供应看，11月五个区有住宅项目推出，总计供应面积78.12万平。其中，宝安区供应26.87万平，占比34%，主要为星河荣御花苑（三期）、尖岗山壹号花园、和樾府等项目的供应。坪山区供应22.42万平，占比29%。

90-144平户型占比超六成

• 网签数据显示，11月各面积段成交占比，45-60平以及60-90平面积段占比下滑，其他各面积段占比都有上升。其中，60-90平面积段占比34.5%，下滑11.1%；但90-144平面积段占比62.4%，上升10.5%；144平以上成交占比2.6%，上升0.7%。

4-6万成交占比超5成

• 网签数据显示，11月4万以下低价段和6-8万中等价段成交占比下滑，而4-6万成交占比则出现较大幅度上升。11月4万以下占比21.2%，下滑2.7%；6-8万成交占比11.9%，下滑了9.1%。4-6万成交占比最高，占比58.5%，上升了10.7%；主要为嘉富宝禧/嘉富新禧、峰境瑞府等项目的大量网签。

6万+成交占比大幅下滑

• 11月网签住宅项目共81个，其中有6万+成交记录的楼盘有28个。
• 11月新房住宅6万+楼盘共成交1200套，占全市成交套数的19.1%，较上月出现明显下滑；6万+住宅楼盘成交总面积为12.7万平，环比上升0.43%，占全市成交面积的20.3%。6万+楼盘中金地峰境瑞府、壹成中心、中海汇德理、中海寰宇时代等为成交主力。

嘉富宝禧/嘉富新禧网签套数居首

• 11月网签数据显示，嘉富宝禧/嘉富新禧网签659套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是中海寰宇时代、金地峰境瑞府，11月有8个项目网签过200套，两个项目网签过500套。
• 11月住宅成交套数TOP10共成交3635套，占全市成交套数的57.7%。

嘉富宝禧/嘉富新禧为成交金额第一

• 11月嘉富宝禧/嘉富新禧项目网签金额达到33.98亿元，成为住宅项目成交金额第一。中海汇德理、中海寰宇时代分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中，只有1个项目均价八万以上，所有项目均价皆在5万以上。
• 11月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计198.96亿元。

中海网签面积位居榜首

• 11月中海凭借勤中海汇德理、中海寰宇时代、中海万锦熙岸华庭三个项目，网签9.0万平，连续两个月位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是嘉霖集团、金地。
• 11月TOP10开发商成交面积共计37.3万平，占全市成交面积的59.5%。

中海获得开发商成交金额冠军

• 11月网签数据显示，中海凭借中海汇德理、中海寰宇时代、中海万锦熙岸华庭三个项目成交金额达到59.98亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，嘉霖集团、金地分别位列二三位。
• 11月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计210.2亿元。

九个公寓项目获批

• 11月有9个公寓项目获批，南山三项目，宝安两项目，龙华、光明、罗湖、深汕各一项目获批。11月新房供应井喷，公寓供应也达到年度最高，本月共批售公寓5362套，28.2万平，套数环比↑89.9%，面积环比↑67.2%。
• 网签数据显示，11月全市公寓共成交1825套，环比↑67.3%；成交面积11.6万平，环比↑59.9%，其中招商中环禧寓585套公寓整售于本月集中网签。另外，本月公寓成交均价小幅上升至60981元/平。

罗湖、宝安两区成交占比52%

• 11月罗湖区网签面积为35106平，为成交占比最大的区域，占比为30%。宝安区本月网签面积为25995平，成交占比为22%，位居第二，宝安区会展湾水岸广场、会展湾东城广场均成交较为火爆。
• 11月南山区公寓成交均价环比上升8.7%至113156元/平，其中恒裕深圳湾均价高达145248元/平。深圳区域内仅坪山公寓均价低于4万，深汕合作区公寓均价为10639元/平。

45㎡以下公寓成交套数占比下降至32.3%

• 本月仅45-60㎡的公寓成交套数占比上升，其他面积段公寓成交套数占比均略有下降。
• 45㎡以下小户型公寓成交套数占比连续七个月下降，11月占比再↓1.4%至32.3%，此面积段招商中环禧寓成交量最多。
• 45-60㎡的公寓成交套数占比回升13.8%至33.5%，成为占比最多的面积段；60-90㎡的公寓的成交套数占比↓7.8%至21.0%，这两个面积段内的成交主力仍是招商中环禧寓。
• 90㎡以上的公寓成交套数占比↓4.6 %至13.3%，此面积段内会展湾东城广场为成交主力。

300万-600万的公寓成交套数占比37.6%

• 本月300-600万、1000万以上两总价段的公寓成交套数占比有所上升，其他总价段公寓成交占比均有所下降。
• 100万-300万总价段的公寓成交占比始终最多，但近半年内占比呈下降趋势，11月占比48.5%，环比↓2.7%，该总价段的成交主力是招商中环禧寓、会展湾水岸广场。
• 总价在300万-600万的公寓成交套数占比环比↑11.3%至37.6%，总价1000万以上的公寓成交套数占比环比↑0.7%至3.5%。
• 总价在600万-1000万的公寓成交占比环比↓6.5%至9.3% ，100万以下的公寓成交占比一直比较低，11月占比仅1.0%，环比↓2.8%。

招商中环禧寓整栋网签

• 11月公寓项目成交量TOP10榜单中，罗湖区的招商中环禧寓以585套的网签量位居榜首，其次是宝安区的会展湾水岸广场、龙岗区世茂深港国际中心，共三项目成交套数超过100。
• 成交量前十的公寓项目合计成交1362套，占本月公寓成交总数的75%。

成交金额前十榜单南山占据3席

• 网签数据显示，11月招商中环禧寓整栋网签，以19.21亿元的金额位居成交金额榜首。
• 成交金额前十的项目中，南山区占三个，罗湖、宝安各两个，龙岗、龙华、福田各一个。

五豪宅项目获批

• 11月五个豪宅项目获取预售，为宝能城花园（东区）、华润城润玺一期、天健天骄北庐、和樾府、瑧山海家园，批售面积28.76万平。其中前四个项目开盘推出，总计推售面积25.04万平。

豪宅成交量升价跌

• 11月一手豪宅共成交341套，环比↑141.8%；成交面积为5.15万平，环比↑150.6%。
• 成交均价为80852元/平，环比↓14.2%，主要是深汕合作区低价楼盘纯水岸花园的大量网签。

宝安区豪宅成交占比超4成

• 从区域来看，11月宝安区豪宅成交面积占比最大，宝安区一手豪宅成交159套，成交面积为2.32万平，占全市成交的45.0%。宝安区豪宅成交主要为和樾府、海府一号、大悦城天玺壹号，成交均价90809元/平。深汕合作区一手豪宅成交115套，成交面积为1.77万平，面积占全市比重为34.4%。深汕合作区的成交主力为纯水岸花园，成交均价24635元/平。
• 分类型来看，本月公寓类豪宅的网签量为1.97万平，占比为38%，公寓类豪宅成交主力为恒裕深圳湾、海府一号。住宅类豪宅本月共成交1.4万平，占比为27%，住宅类豪宅的成交主力为和樾府、大悦城天玺壹号。别墅类豪宅成交1.77万平，占比35%，为深汕合作区的深汕纯水岸花园成交。

恒裕深圳湾居千万豪宅成交量榜首

• 本月一手千万豪宅成交套数共成交151套，占总成交套数的44.3%。
• 千万豪宅中，宝安区的恒裕深圳湾网签40套，位居10月千万豪宅成交量榜首。千万豪宅成交TOP3中，宝安两个、南山一个。

1000万以下成交占比超五成

• 网签数据显示，11月仅1000万以下豪宅成交占比上升，千万以上各价段成交占比皆有下滑。1000万以下成交占比上升8.0%至55.7%，主要为纯水岸花园、和樾府、恒裕深圳湾的成交。
• 1000万-2000万价段的豪宅占比下滑3.9%至27.3%，此价段内和樾府、大悦城·天玺壹号成交活跃。
• 2000万以上价段的豪宅成交占比继续保持下降趋势，2000-3000万占比9.1%。3000万以上豪宅成交占比继续下降至7.9%，3000万以上成交以海府一号、恒裕深圳湾为主。

新房市场总结

• 网签数据显示，11月新房住宅网签6296套，环比↑36.4%，新房住宅网签套数自2016年1月以来首次突破六千套。根据市场监测，11月共二十九个项目获批，其中二十一个住宅项目；十七个项目入市，其中有十五个住宅项目，住宅产品依然是市场供应的主力。光明区由于中海寰宇时代、金地峰境瑞府等热点项目的集中网签，网签1651套，连续两个月位居各区成交第一。住宅供应井喷，导致存量上升，但新房去化较快，去化时间仍维持在7个月。
• 11月公寓供应达到年度最高，本月批售28.2万平，环比↑67.2%。11月全市公寓共网签11.6万平，环比↑59.9%，其中招商中环禧寓585套公寓整售于本月集中网签。公寓成交区域相对集中，罗湖、宝安两区成交占比52%。45㎡以下小户型公寓成交套数占比连续七个月下降至32.3%，45-60㎡的公寓占比33.5%，成为占比最多的面积段。相应的100-300万价格段公寓占比持续减少，而300万-600万的公寓成交套数占比37.6%。成交量前十的公寓项目合计成交1362套，占本月公寓成交总数的75%。

• 网签数据显示，11月一手豪宅共成交341套，环比↑141.8%；成交面积为5.15万平，环比↑150.6%。成交均价为80852元/平，环比↓14.2%。11月豪宅宝安区成交面积占比最大，占全市成交的45.0%，宝安区豪宅成交主要为和樾府、海府一号、大悦城天玺壹号。从成交价段来看，1000万以下豪宅成交套数占比最大，主要为纯水岸花园、和樾府、恒裕深圳湾的成交。

03 二 手 住 宅

过户套数止跌回升

龙岗成交占比超三成

非深户购房占比升至28.1%

90平以下各面积段成交占比上升

250万以内价段成交占比上涨

过户套数止跌回升

• 从过户数据来看，本月深圳二手住宅过户套数连跌三个月之后止跌回升，为5812套，环比回升15.1%；成交面积为50.3万平，环比回升12.3%。

龙岗成交占比超三成

• 11月龙岗成交量依然位居全市首位，龙岗成交套数为1842套，占全市成交的31.7%。
• 从环比变动来看，全市各区二手住宅成交套数均出现回升。罗湖区成交套数环比回升22.8%至1054套，升幅最大，南山区成交套数环比回升0.7%至765套，升幅最小。

各区成交均价普涨

• 据中原指数显示，深圳二手住宅房价连续15个月上涨，11月全市二手住宅成交均价破7万元/平，为70427元/平，环比上升1.8%。
• 各区成交均价普遍出现上升。南山二手均价为129666元/平，位居全市首位。从涨幅来看，各区成交均价涨幅均超过1.4%，盐田成交均价涨幅最大，达2.4%。

投资客占比回升

• 本月投资客占比为32.86%，较上月上升了1.57%。本月投资客所购房源套均总价约为500万元。

非深户购房占比为28.1%

• 715新政以来非深户购房客占比大幅上升三个月后，本月成交占比相对稳定。根据深圳中原研究中心数据显示，本月非深户购房客占比继续上升0.1%，达28.1%。

90平以下各面积段成交占比上升

• 从面积段来看，本月90平以上各面积段成交占比出现下滑，90平以下各面积段成交占比出现上升。其中90-144平面积段成交占比下降1.4%至21.3%，下滑幅度最大；45平以下面积段成交占比上升1.7%至12.1%，上升幅度最大。
• 从户型来看，1房和3房成交占比出现上升，其中3房户型成交占比回升4.2%至37.1%，成交占比最大。

中 原 研 判

• 从过户数据来看，本月深圳二手住宅过户套数连跌三个月之后止跌回升，为5812套，环比回升15.1%。从区域来看，全市各区二手住宅成交套数均出现回升。罗湖区成交套数环比回升22.8%至1054套，升幅最大，南山区成交套数环比回升0.7%至765套，升幅最小。
• 从实时成交来看，成交量方面，二手市场成交量依然较低。成交结构方面，从户籍来看，本月非深户购房客占比微升至28.1%；从面积段来看，本月90平以上各面积段成交占比出现下滑，90平以下各面积段成交占比出现上升；从户型上来看，3房户型成交占比回升4.2%至37.1%，成交占比最大；从成交价段来看，本月350万-500万价段依然为成交主力，成交占比为25.8%。

02 租 赁 市 场

租金回报率持续下滑

全市租金继续下滑

福田租赁占比涨幅最大

3房户型租赁占比位居首位

租金回报率持续下滑

• 根据深圳中原研究中心监测显示，11月全市住宅租金为68.7元/平·月，环比下降1.13%。
• 租金回报率继续下滑至1.17%。

全市租金持续下滑

• 本月全市租金为68.7元，环比下降1.13%。
• 全市各区仅盐田区租金出现上升，其余各区租金普遍出现下滑，本月福田租金环比下滑1.69%至103.2元/平，租金下滑幅度最大。

福田租赁占比涨幅最大

• 本月租赁的热点区域为罗湖、龙岗和福田，其租赁占比皆超过两成。
• 本月罗湖和龙华租赁占比出现下滑，南山地区占比不变，其他地区占比上升，其中福田租赁占比上升4.4%，上升幅度最大。

3房户型租赁占比位居首位

• 在租赁户型方面，本月仅2房户型租赁占比出现下降，其他户型租赁占比上升。
• 本月2房租赁占比环比下降4.4%至30.3%，3房户型成交占比上升1.7%至35.1%，居全市首位。

中 原 研 判

• 租赁市场方面，本月全市租金为68.7元/平·月，环比下降1.13%。从各区租金变化幅度来看，仅盐田区租金出现上升，其余各区租金普遍出现下滑。在租赁户型方面，3房户型成交占比上升1.7%至35.1%，居全市首位。

04 商 业 市 场

商业供应大幅增加成交低迷

龙岗区一手商业成交占比41%

二手商业成交回升

宝安区二手商业成交占比28%

商业供应大幅增加成交低迷

• 11月商业批售项目个数高达16个，其中12个商住项目，4个商办项目。11月共批售商业面积为9.8万平，环比↑125.1%。
• 网签数据显示，11月一手商业共成交102套，环比↓50.0%，共计成交0.70万平，环比↓39.7%。

龙岗区一手商业成交占比41%

• 从区域分布来看，11月罗湖无一手商业成交，龙岗区成交2897.37平，占全市成交面积的41%，龙岗区建信天宸花园商业成交量最高。其次盐田区、宝安区各占比18%，佳兆业盐田城市广场、卓越中寰分别为两区的成交主力。
• 一手商业40-70㎡面积段成交套数占比高达57%，100-200㎡以下、70-100㎡面积段分别占比17%、20%，40㎡面积段商业占比较少仅6%。

二手商业成交回升

• 网签数据显示，11月二手商业成交398套，环比↑42.1%，成交面积合计3.01万平，环比↑19.7%。

宝安区二手商业成交占比28%

• 从区域分布来看，11月宝安区二手商业成交8614.53平，占比28%，其次是福田区占比24%、龙岗区占比19%。
• 从成交商圈分布来看，龙岗中心城商圈、后海商圈成交套数占比均为24.0%，其次是东门商圈占比20.0%。三个热门商圈分别位于龙岗区、南山区、罗湖区。

05 办 公 市 场

五个办公项目获批

仅龙岗区一手办公成交面积下滑

二手办公成交面积回升

福田区二手办公成交面积占全市54%

五个办公项目获批

• 共五个办公项目获批，南山、龙岗各两个，宝安一个，共批售办公套数为2582套，环比↑264.7%，批售面积为19.64万，环比↑63.8%。
• 11月网签数据显示，11月深圳一手办公成交527套，环比↑62.2%；成交面积为3.98万平，环比↑82.7%。

仅龙岗区一手办公成交面积下滑

• 从区域分布来看，11月南山区成交13527.1平，为全市成交面积最大的区域，占全市一手办公总成交面积的34%，其中招商前海·领尚公馆、恒裕深圳湾为成交主力；其次是罗湖区成交8296.9平，光明区成交7024.1平。
• 11月坪山区、龙华区一手办公成交仍为零，仅龙岗区成交面积环比下降，其他各区一手办公成交面积均环比上升，南山区环比上升741.4%。

招商前海·领尚公馆办公成交面积最大

• 网签数据显示，11月共20个办公项目网签，其中南山前海的招商前海·领尚公馆成交4266.84平，位居一手办公类物业成交面积TOP10榜首，其次光明区的龙光玖龙台三期、罗湖区的粤海城。

二手办公成交面积回升

• 11月深圳二手办公类物业成交114套，环比↑58.3%；面积合计1.02万平，环比↑14.5%。

福田区二手办公成交面积占全市54%

• 网签数据显示，11月福田区二手办公成交5572.95平，占全市二手办公成交面积的54%，其次是罗湖区成交2713.96平，占全市26%。
• 从各区二手办公成交套数占比来看，福田区成交61套，占比54%，其次是罗湖区占比18%。

商办市场总结

• 11月新房供应井喷，商业供应也大幅增加，本月商业批售项目个数高达16个，其中12个商住项目，4个商办项目，共批售商业面积为9.8万平，环比↑125.1%。然而11月一手商业共网签0.70万平，环比↓39.7%，商业去化仍较难。罗湖无一手商业网签，龙岗区网签2897.37平，占比41%，其中建信天宸花园商业网签量最高。11月二手商业网签3.01万平，环比↑19.7%，其中宝安区网签8614.53平，占比28%。
• 11月共五个办公项目获批，批售面积为19.64万，环比↑63.8%。南山区一手办公网签13527.1平，为全市网签面积最大的区域，占比34%，其中招商前海·领尚公馆、恒裕深圳湾为成交主力。二手办公类物业网签1.02万平，环比↑14.5%，其中福田区网签5572.95平，占比54%。
• 11新房扎堆入市，客户购房意愿也较强，整体市场热度高，但商办市场关注度低，供应大幅增加，成交仍较为低迷。临近年底，项目促销活动或将有所增加，成交或将有所好转。