大西安“北跨+东拓+西进”,一个城市的未来选项...

大西安“北跨+东拓+西进”,一个城市的未来选项...祖玛在线 撰文=燕十三当我们站在超高层，俯瞰西安的时候，我们一定要明白，我们站在城市命运的转折点！大西安失落千百年之后，终于在2017年重获动力，这既有顶层设计的大手笔擘画，也有城市主官废寝忘食的筹谋，最

撰文=燕十三当我们站在超高层，俯瞰西安的时候，我们一定要明白，我们站在城市命运的转折点！大西安失落千百年之后，终于在2017年重获动力，这既有顶层设计的大手笔擘画，也有城市主官废寝忘食的筹谋，最重要的一点是，因为时代的需要，因为“一带一路”伟大概念的提出，西安作为“古丝绸之路”的起点，现代“一带一路”的关键节点，是时候发光发亮了。从2017年以来，西安迎来了不少利好，关中城市群获批（过去是“关天经济区”）、第九座国家中心城市（过去是“第三座国际大都市”提法）、第四批自贸区试点、西安代管西咸（二十年来关键一步）、国家“十四运”建设启动（西安约2600亿元投资）......当然，我们不要被这些大规划概念喷晕，所有的大规划概念，其实，都在反映一个趋势，国家正在启动大规模的定向投资，西安就站在一场红利潮的正中央。而在这个时候，我们要清醒地意识到，西安的房地产已经达到了历史的最好阶段，这个时候就需要“热能转化”！ 什么是“热能转化”？就是指各种能量之间在一定条件下互相转化的过程 。放眼全国“热能转化”的案例有哪些？例如杭州借助G20峰会提速城市建设，从“西湖时代”跨越至“钱江时代”，城市加速扩张；再如深圳借助26届大运会开发后海，引入大量的基础建设，如城市轨交、购物中心、城市公园等等，借一场盛会、一次运动、一个概念，来筹集资金，擎动开发！如今，西安也有这样的机会点，但西安显然没有发挥出来，这是一种遗憾！借助国家“十四运”的势头，还有“六线齐发，九线共建”的驱动，西安开发的规模本应该是倍数级增长，但事实上却恰恰相反，西安东西南北各版块都在“低调做人”。参照“西三角”之一的成都，玩转概念，风生水起。赶在成都举办大运会的特殊时期，成都相继发布920平方公里东部新区规划，直接挂牌，成都第一张地铁TOD布局图，将成都人口向新区输送！成都东部新区，是继宜宾三江新区之后，成都第二个省级新区，如果加上国家级开发区天府新区，仅仅是三个新开发区，成都的规划面积就达到了2887平方公里，相当于西安高新区2.8倍，西咸新区的3.2倍。比起成都的漫天摊大饼，西安的规划实在是捉襟见肘，西安在搞区域开发、概念规划、IP设计的时候，与成都的差距真的很大！当然，这不是批评，一座具有想象力的城市，其魅力是无穷的，何况成都还是最懂包装的一座城市。参考：徐三刀评楼市《成渝“双城变”，西安如何“一击必中”？》参考：徐三刀评楼市《呵呵！西安TOD站城一体！》当然，看到有喷西安“摊大饼”的时候，让人想起了德云社的一个段子——太刺激了，风驰电掣呀，简直就是飞呀！ 目前，西安楼市出现亚健康，很大一方面原因，就是热量不均，主城摇号，郊区不热，购买力大量向主城汇聚！从利用情况来看，这是一种资源的极大浪费！因为，西北五省乃至于全国的购房者涌向西安的时候，竟然没有选择余地。为什么这种数以千亿级的投资，不能被引导向新区开发，不能引导为产业落地，不能引导为平衡主城房价？目前，大西安港务区、灞河新区、秦汉新城、泾河新城、鄠邑、高陵、临潼新区、蓝田等区域市场，发展仍旧十分初级，对于这些投资需求十分迫切，又没有太多产业的城区，为什么不能成为一个“城市新中心”或者“卫星城”？只要有规划的地铁、优质的教育、靠谱的医疗，这些板块便能够成为西安高房价的“泄洪渠”，甚至于成为城市发展的“灌溉渠”。想要“一箭三雕”，追求“抑制房价+平衡供给+借势开发”，就必须增加土地供应，把人口消费引向新区——加快新区供给，严控主城房价，实现“热能转换”：其一，增加供应，以地促产：在这个市场背景之下，“以地促产，以产兴城”是一个大方向。虽然，西安主城六区缺地，但郊县并不缺地，土地利用率极低。目前，传统县域经济的开发模式已经难以为继，小微企业科技含量低，区域分割的负面效应与日俱增，想要扭转局面，必须“借势”开发。其二，规划热点，以点带面：在当前城市开发序幕之中，西安占据一个很重要的优势，就是地铁“六线齐发，九线共建”，借助地铁TOD模式开发，在西安周边开枝散叶。参照港务区奥体中心、高新三期未来之瞳、沣西新城交大创新港等，其实，都在事实上落地，但却没有一张清晰的TOD蓝图。其三，紧抓产业，培养产业：因为身处西北腹地，西安城市环境脆弱，加上制造业基础薄弱，想要弯道超车，就得考虑土地换取活力产业，加快引进：零售/文化IP/流量/科技/商贸/物流/医疗/环保产业园、文旅/教育/养生/创业小镇等等，借助城市扩张之序幕，快速拉开城市骨架，引入活力型产业。紧抓地铁TOD开发，将是下一个迫切需求，高房价超出一般家庭的消费能力，地铁沿线0.7-0.9元/㎡楼盘，将一个极大的需求点！ 过去，我们一直羡慕重庆、长沙，为什么经济发展水平不错，房价还一直被控制的很好。其实，在很大程度上都被理想化了，重庆、长沙之所以房价便宜，主要就是三个原因：其一，大量供给，新增库存量极大，导致房价上涨无力。其二，主城较大，例如重庆主城区从9个变成21个，达到2.87万平方公里。其三，开发分散，都是多中心城市，没有绝对的城市核心，发展呈现碎片化。 反观西安三环之内，仅有391平方公里，仅是汉城就占到了65平方公里，如此狭窄的面积仅相当于长沙雨花区面积大小，但不要忘了，除了雨花区之外，长沙还有552平方公里的岳麓区、969.5平方公里的望城区，而且最为严重的一点是，西安的功能区、富人区、产业区太集中。为什么郊区不能成为主城区投资“泄洪渠”？郊区成本比主城区成本低太多！2017年《永康十问》提出：“为什么区县特别是远郊区县，发展空间大，要素成本低，但在区县域经济发展上却未能成为全市的重要支撑？”目前，西安市场迎来难得一遇的良好楼市氛围，虽然，上有监管约谈，下有外媒挤兑，但我们作为西安人，在对于房地产口诛笔伐之际，应该更多的是考虑，如何将“热能转化”，转为新区、郊区、区县的开发驱动力！当然，这并不意味着高价地要向外蔓延，紧抓地铁TOD开发，要求产业引进，严控土地价格上涨，打击房价非理性上涨，将是西安降低“发展要素成本”，以及引进人口的关键举措之一。大西安“北跨”如何发展渭河，“东拓”如何开发临潼新区，现在就是机会点！一旦错过这个时机，西安不知道要等到什么时候！

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