V型反转的上半年 供过于求的后半场--青岛楼市2020半年评析

V型反转的上半年 供过于求的后半场--青岛楼市2020半年评析周杰伦拍儿子 疫情的影响已逐步散去，楼市的成交也逐步上升，从目前公布的多项数据都得以佐证。而在金融环境和供求关系都已经变化的阶段，疫情也只是催化剂，市场的差异已经显现。主城区的改善盘热过郊区

疫情的影响已逐步散去，楼市的成交也逐步上升，从目前公布的多项数据都得以佐证。而在金融环境和供求关系都已经变化的阶段，疫情也只是催化剂，市场的差异已经显现。主城区的改善盘热过郊区的投资房，回调已久的二手房强于近期波动商品房，仿佛都是“房住不炒”下的理性回归。上半年走出了V型反转的行情，下半年供过于求压力犹在，市场可能在波动中上行。

一 全国整体回暖 青岛表现中规中矩

国家统计局全国房地产开发投资和销售情况公布，可以明显看出楼市已经基本摆脱了疫情影响，前期的开发投资已进入正轨。相对滞后的销售情况也大幅好转，伴随着逐步网签应该在6月半年之际恢复常态。而从体现开发商对未来判断看，拿地无疑是很重要的指标。虽然拿地的面积少了一些，但是土地款却增加了不少，显而易见的是土地贵了。这与当前各地政府大量推出优质储备地补充财政有关，也与开发商注重市场安全，回归一二线城市和中心区域有关。

5月份，70个大中城市中有57个城市的新房销售价格环比上涨；二手房方面，5月份价格环比上涨的城市数量达41个，环比上涨的城市数量均有所提升。各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大，二手住宅涨幅与上月微扩。一线城市二手房涨幅已经开始超过一手房，出现明显的反弹，这也是最先调整触底的原因。而作为全国二手房下滑最厉害的青岛，也出现了类似情况，成交量已经连续上涨。

青岛市上半年商品住宅成交约580万平方米，相比去年同期基本持平。这可是差不多2个月活动停滞，楼市冰封下的结果，可见近几个月成交还是反弹很明显。但是相比2019年下半年约800万成交量，下滑了四分之一，这是大家感觉楼市降温明显的原因之一。其实全国去年已经明显降温，但是青岛凭借上合之力，走出独立行情，去年下半年甚至于2018高峰相差无几。二季度三个月的成交量，也都高于去年115万平左右的均值，月均在11200套以上，可谓是急速反弹。

而从价格看，全市住宅均价重回15000元大关，是继去年以来的第三高位。疫情以来来连续四个月的触底反弹，不仅环比上升明显，而且同比去年同期上涨了2%左右。当然全面回暖是大环境，但是主城区新增项目成交，和成熟区域成交占比加大也是不容忽视的因素。崂山、市北、高新位于涨幅前三名就是体现，而且涨幅均高于全市水平。除此之外，投资降温的即墨和胶州也有小幅上涨，来源于成交区域趋向于市中心地带。

二 整体理性回归 区域明显冷热不均

全国的情况如此，青岛也大致雷同，只不过因为上合的因素新房比较热，二手房则连续14个月下滑上了黑榜。而如今一阵疫情过后，市场也出现了戏剧性的反转。不仅一二手房热度不同，区域上的变化更加明显。

楼市的热点同样也出现了不少的变化，除了区域板块热度上的此消彼长，还有客户结构的逐步回归。有的是政策原因，有的是市场因素，当然疫情成了催化剂，可谓几家欢乐几家愁。除了政策发力的城阳一支独秀外，改善集中的市北保持了增长，而李沧、胶南和胶州降幅较小，接近全市平均水平。其余区市下滑在10%以上，市南、莱西和高新区更是几近折半。

6月份的房价看，青岛全市在15200元左右，环比上涨约3%，同比去年也涨了2%多。也就是说历经了你去年低的洼地，加上一季度的疫情打压，二季度高于去年同期水平。目前各区市是涨跌各半，主城区明显强于外围区市。上涨区域较多的是市北区、崂山区和高新区，基本都属于改善型为主的区域。同环比均出现下降的城阳、胶南和莱西，原因却各不相同。城阳众所周知有大幅优惠促销，而胶南是库存高企投资降温代表，莱西则一直有点被冷落。而即墨和胶州有点难兄难弟的感觉，环比上涨也算是走出低迷，但同比去年旺季仍有差距。

年后城阳的人才共有产权政策，无疑是最有煽动性的“促销”，不仅可以大幅折扣，而且还能分期首付。借此东风的城阳楼市，再次找回了昔日荣光，甚至一度夺回了成交量的冠军宝座，超越了长期霸占榜首的西海岸。受影响最大的莫过于高新区，行政上归回了城阳区，但是政策上却不能享受共有产权。特别是中欧、世茂所在的智力岛片区，曾经要交几万茶水费选房，如今是看着半死不活的上马棘洪滩，变成了涨了价还抢房。价格相差一两千是基础，政策优惠捞不着是原因。

说起西海岸的降温，实际上也不只是城阳的分流，本身就是销量最大库存也最大的区域，供过于求一直存在。伴随投资热潮过去，整体压力也在加大；而高峰期出让的大片土地，项目竞争异常激烈。灵山湾的房价从两年前高峰的20000层级，如今落到13000开盘就是佐证。而老胶南的人口和配套，短期还没法达到支撑，加上西客站的外地人少了，降温也是早晚的事，价格同环比均有下降。

同样面临类似问题的还有胶州，依靠上合的概念和机场的落地，去年也算是成交最稳定的区域。如果说城市是“南深圳、北青岛”，那区域就是“南上合、北机场”，规划利好是重要支撑。如今同样是疫情之后外地客户大减，价格从高峰时的12000左右，如今回落到万元水平。大桥开通也没带来太大波澜，但是毕竟有两大规划，而且配套工程修路架桥，产业升级招商引资，后期还是有一定空间。

即墨同样因为不限购先火了一把，然后借着蓝色硅谷走向高峰。只是相对其他规划区域，“蓝谷”除了自然环境其他都先天不足，通了地铁也没大作用。前期规划会落位比较慢，再加上区位交通的短板，外来投资关注较少，起的快落得也快。即墨区域热点直接从东端移到了西头，青银路口翠英周边大鳄云集，价格一度超过一万五。西部本来就有人口商贸基础，配套相对成熟，后来居上也情理之中。

主城区已经很多年没这么热闹了，在新都心和世园会陆续交付后，能卖的新盘屈指可数。而近期的选择多了不少，主要得益于去年底的许多地块出让，年中纷纷上市开盘。大部分还是集中在市北，特别是浮山后区域六盘同开，吸引了改善客群。25000-30000元的精装高层依旧热销，但是35000以上的洋房却差强人意，毕竟出500万买在浮山后还有些犹豫。虽然是商业、教育、医疗优质配套于一身，接下来还有地铁4号线加持，但毕竟一时心里难以接受。长远看市区土地日渐枯竭，多层洋房更是稀缺，或许多年后就值而且超值了，毕竟高峰时浮山后高层都到了近4万价格。

市场在触底反弹的阶段，往往是购房心理最矛盾的时候。很多人还沉浸在低房价、大优惠的期望中，但是快速回暖的量价齐升已经拉大了理想与现实的差距。很多人在担忧中错过了最佳入手点，可能会在悔恨中错过是第二波。人气旺、配套全的成熟区域，虽然不会价格飞涨，但是能稳定保值。最差的结果就是卖不掉还可以租出去，虽然如今地段已不是唯一标准，但仍然是主要指标。

三 楼市持续升温 供过于求抑制涨价

一场意外的持续的疫情，打乱了青岛楼市的节奏，也改变了冷热的版图。有的项目因此时来运转，也有的项目因此苦不堪言；踏着点的销售意外火热，踩着雷的资金压力陡增。虽然短期回升带来了些暖意，从全年看不过是“多收了三五斗”。下半年面对更多的土地上市，更多的项目加推，形势仍不容乐观。当然影响楼市的不是疫情本身，而是因此变化的市场环境和宏观政策。

二季度近600亿的销售额，实打实的回暖征兆，成交量回升后的价格上浮也越来越多。从这一波调整的情况来看，价值回归的迹象显露无疑。主城区和成熟区域项目成交量稳定，价格稳中有涨，降温下滑的大多是郊区新板块。客户的购房也更加理性，刚需自住再次成为市场的主流，占比明显增加；改善型成为稳定力量，增幅减小。投资比例降幅最大，一是政策性限制购房资格，二是经济上谨慎前景保守。但是货币超发和投资无门，房子还是很多人投资的首选。

综上情况所述，结合目前的形势，对青岛楼市下半年有如下推断：

第一、宏观环境向好，市场继续回暖是大概率事件。疫情对生活的影响逐步消散，但是经济的影响并没有过去，甚至更深远。稳定生产和恢复消费是当前主要任务，无疑从金融放宽，还是扶持消费看，房地产都是利好的主要受益者。类似城阳“共有产权”政策利好会衰减，但是地铁、机场等规划下半年会兑现。

第二、供应仍旧过剩，房价上涨面临供求关系抑制。目前的升温大多是区划故需改善等中小户型，而且大多在成熟区域，去库存的比例不大。即使原有库存消化一部分，那接下来大量土地出让的未来供应，下半年会集中上市。供过于求自然会竞争激烈，出于回款考虑涨价肯定比较谨慎，但是优质稀缺盘除外。

第三、 市场如果过热，有可能引发区域性或部分政策加压调整。连续几个月的市场回暖，部分城市已出现涨价过快，甚至售罄抢购的情况，东莞、杭州等已强调坚持调控。虽然有拉动经济的需要，但是不能违背“房住不炒”的原则，特别是金融宽松后更要注意控制杠杆和泡沫的风险。

经济承压带来的金融宽松，无疑让楼市因祸得福，开发商资金压力小，购房者贷款负担轻，双方都受益。政府财政紧张带来的土地出让增加，肯定有多了不少好地段的好项目，只要你资金足够选择也更多。扶持性的政策让不少刚需低门槛落户安家，勇敢的投资者低价格出手抄底。

一季度是最佳购房时机，但是疫情传播都无心恋战，何况还有对未来的迷茫悲观。二季度缓过神来，市场也缓过气，已经是优惠缩减，房源难选。疫情只是催化剂，买房置业还是要全面理性考虑，别再把房地产当作稳赚不赔，利润丰厚的投资产品。如果真是有闲钱好冒险，不如去已经冲高的股市看看，不限购不限售，一天能涨一年的钱。