“人口警报”拉响，全面放开生育都不愿生？高房价还能继续吗？

“人口警报”拉响，全面放开生育都不愿生？高房价还能继续吗？薛仕凌 中国最贵经济学家任泽平有一个颇受业内重视的研究理论，房地产市场发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。也就是说，真正影响房价长期发展的是人口，一个城市房地产是否有潜力，房价未来是涨

中国最贵经济学家任泽平有一个颇受业内重视的研究理论，房地产市场发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。也就是说，真正影响房价长期发展的是人口，一个城市房地产是否有潜力，房价未来是涨是跌，长期的判断标准是人口。人口不断增长，代表着强大的购买力，对应的房地产就会有发展、投资的潜能，反之亦然。

这也恰恰能解释中国过去二三十年的房地产发展、房价不断飙涨的深层原因：城市化进程下，人口不断迁徙，尤其是中小城市人口不断流向大城市，才使得大城市的房地产发展有前所未有的支撑，不仅市场规模越来越大，而且房价上涨幅度和速度也比中小城市更猛。比如人口源源不断流入的四大一线城市房价10万/平都不稀奇，而很多人口常年流失的欠发达三四五线城市，房价即便经历“棚改”拉动后的三四年“补涨”，房价五六千一平还是很普遍。这里倒不是说三四五线城市房价低，我们想说的是，人口不断涌入对于一线城市房价上涨的巨大拉动作用。

从2016年，国家提出“房住不炒”并纳入国策，到今天已近4个年头，从过去4年国家调控的定力和释放出的“不拿房地产刺激经济”等信号来看，很显然国家层面是希望房价保持长久的稳定，即大起大落都不允许。

但时至今日，我们的很多专家依然在殷勤“鼓吹”房价上涨，而且有不少专家扬言，5年内房价还会“再翻一番”。他们给出的理由是，未来5-10年，将会有至少1亿农村人口向城市转移，这会创造庞大的购房需求，继而推动房价继续上涨。

人口这个基本面真的还能继续支撑“房价上涨”吗？观察下近几年中国人口的变化，我们会惊奇地发现，中国的“人口警报”其实已经拉响了——人口“拐点”已至，人口开始负增长，而且自2017年起，出生人口已经三连降。国家统计局数据显示，2017出生人口1723万人，比2016年减少了63万人，人口出生率比2016年也下降了0.52‰，只有12.43‰，比日本的出生率还低，人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人低生育水平；2019年，我国全年出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰，是我国自1949年以来出生率的最低值。

需要提醒的是，2017年是“全面实行二胎”政策的第二年，按照官方的预测，这一年的出生人口最低为2023.2万。但后来的真实数据比预测整整少了近300万。

所以，总结来说就是，过去三年，中国人口塌陷式下滑，人口“通缩”的警报拉响了。因此，按照任泽平人口增长利好房地产，人口减少利空房地产的理论，长期来看，人口因素未来不仅对房价上涨不再有拉动作用，相反人口的减少还会对房价构成“利空”。

不过，按照中央民族大学社会学系教授杨菊华的科学研究来看，2019年虽然人口出生率“3连降”并非结束，因为未来人口出生率还会持续下降。因为全面放开生育，年轻人都不愿意生了。

基于此，其实从2017年起就有不少经济学家、学者、教授等为了人口增长建言献策。独立经济学家马光远曾经直言不讳，当下中国最严重的问题不是人口爆炸，不是经济下滑，而是人口悬崖。对此他建议道，计划生育该彻底废除了，尤其是发达城市长期以来灌输的“只生一个好”的错误观念该停止了。不仅如此，他还建议“给生二孩的家庭奖励3万”；

经济学家任泽平也发文建言道，2016年“全面二孩”政策实行以来，出生人口攀升至2016年的1786万，然后连续两年下滑，政策效应明显消退。我们呼吁，应立即全面放开并鼓励生育，让更多的人想生、敢生；

无独有偶，社科院中国人口学会副会长张车伟更直言道，中国老龄化的速度是全世界最快的，这是因为中国的生育率下降太快。未来，中国的人口一定会逐渐减少。并且，中国已经进入了刺激生育很难产生明显效果的一个阶段。但是在他看来，首先要彻底放开，让人们有生育自主权；其次是因人因家庭而异，给予相应福利补贴，鼓励多生。

人口警报拉响，出生率大幅下滑，即使全面放开生育，年轻人都不愿意生？确实如此，新生儿出生率3连降，权威机构的预测，就是最好的证据。至于现在的年轻人不愿意生孩子，我们总结原因有三点：

原因一、思想观念的转变

过去有‘养儿防老’的观念，为了老年生活有保障往往会多生孩子。这一点我想大家都有共识，尤其是农村人口这种思想观念国家根深蒂固，过去很多农村家庭“超生”就是例子。不过，随着我国社会保障体系日臻完善，现在社会医疗、医疗等保障基本可以覆盖全国绝大部分人口。这就意味着不需要靠多生孩子来保障养老了。

原因二、养娃成本的不断提高，也会使得大家生孩子的意愿降低

养娃成本主要是三方面，物价上涨、教育费用上涨、房价上涨。物价上涨大家可能感觉不明显，但是教育费用的上涨，确实是很多有娃家庭的一项不小的开支，现在的很多家长都担心孩子输在起跑线上，从孩子幼儿园起便给孩子报各种昂贵的辅导班、才艺班、技能班。房价上涨对于家庭开支的挤压，更是不可忽略，2004-2017年房贷收入比从17%增至44%。现在的很多年轻人几乎都背负着数十万几百万的房贷，再加上结婚等的开销，所以自然而然地，很多年轻人都不敢生娃，更是不敢生育二胎。有统计数据显示，现在的一线城市，养娃的开支从小时候算起，到16岁，一个孩子至少要准备450万现金。面对庞大的开支，很多年轻人不敢生育；

原因三、随着中国人受教育程度的普遍提高，尤其是女性受教育程度的提高，30岁以后结婚生育在大城市已属普遍现象，而且只愿意生一个。晚婚晚育是出生率持续下滑的主要原因之一。女性劳动参与率高但就业权益保障不够，导致生育的机会成本高。

除此之外，“四二一”家庭结构养老负担也严重挤压年轻人的生育意愿。

有人可能会发问，中国人口警报拉响，未来会不会人口从14亿直接减半？这并非不可能，权威机构曾经估算了世界各国的人口发展情况，中国到2100年人口真的可能减半，届时中国可能只有7.32亿人口，其中劳动人口也不过3亿多人。不过，这可能是80年后的事情了。

高房价还能继续吗？如果人口从14亿减半，房价会否“减半”？

虽然我国的人口减半可能需要漫长的80年，但是中国人口“通缩”警报的拉响确实是事实，尤其是中国人口中对房地产有直接影响的主力购房人群（20-50岁）每年减少1000万方面的变化，对房地产的利空是显而易见的。主力购房群体锐减，意味着购房需求的锐减，相当于房地产的一条腿瘸了。

人口警报拉响对房价会有哪些直接影响？首先，整体而言，人口衰减人口红利消退，对于房地产是实打实的弊端，因为人口意味着购房需求，意味着购买力，没有人口的支撑，城市发展会陷入断层，高房价也会难以为继。这也是为什么，以开发商为首的地产商，最近几年都建言国家全面放开生育的根本原因，人口持续减少如果置之不理，将首当其冲影响地产商的生意；

其次，如果14亿人口减半，房价走势，还是要因城而异。

对于有人口增量、有产业支撑、有资源优势的大城市，人口警报虽然拉响了，但是不得不说，未来房价还是依然难降。即使未来我国的人口总数真的降低到只有7亿，但是相信超级、特大城市仍然是人满为患，不缺需求，这是全世界所有大城市发展的规律。所以对于这类城市，即便全国人口减半，也不会对房价有巨大冲击，房价减半发生的概率依旧很渺茫；

不过对于那些人口常年流失，无核心产业、无地域优势、无资源优势的绝大多数三四五线城市，则要另当别论。人口减半，房价减半是板上钉钉。而且即便人口不快速锐减，房价也很难维持现状。尤其是房价严重虚高的“三无”城市，比如贫困县城房价过万的城市，就算未来人口不减半，房价也有“腰斩”的可能。环京的很多卫星城，比如燕郊、大厂、固安等就是最好的例子。