关注“房冷地热”现象：就怕地方政府“闲不住”

　　赵松：今年以来，中央政府进一步明确深化改革、让市场发挥决定性作用。房地产领域双向调控、差别化调控、长效机制建设等更加契合市场规律，加之房地产税立法、不动产统一登记推进的间接影响，有助于形成理性预期。地方层面，产业结构调整、自主调控市场等政策性因素综合影响，区域和城市地价分化日趋明显。

　　对住宅地价而言，一方面，部分人口增长缓慢、商品房库存高、消化周期长的三、四线城市房地产价格有所回落，地价水平涨幅收窄，甚至出现下降迹象；另一方面，部分房价上涨较快一线城市和区域热点城市，通过推广自住型商品房、限制预售、调整公积金额度、增加土地供应等措施加大调控力度，加之2013年四季度部分城市调控收紧新政持续发力，一定程度上抑制了需求，市场进入观望期。

　　赵松：房屋和土地市场买卖双方是不同群体。“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购房者不急于出手，或受限于资金支付能力(银行收紧购房)不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。

　　楼市与地市“时间差”是很正常的，二者间的影响要一个传导期。就目前情况而言，关键要分析清楚当前“房冷”是短期现象还是长期趋势；是个别楼盘营销策略，还是市场整体行情；是形成断崖式深跌，还是逐步降温。新一届政府强调让市场发挥决定性作用，我们不妨继续着眼于长效机制建设，培育更加理性规范的市场环境。

　　记者：相关专家研判认为，开发商需以价换量快速回笼资金，消费者持币观望情绪渐浓，拐点或将形成。拐点在眼前吗，怎么看“崩盘论”？

　　赵松：一季度地价变化一大特点是上涨态势放缓趋稳，综合地价环比涨幅在连续7个季度后首次收窄，虽然收窄幅度还比较微弱，但仍值得关注，其原因与当前经济下行压力较大，信贷规模增速趋缓及部分城市市场调整密切相关。

　　如果楼市真出现“拐点”，将在未来一两个季度后全面传导至土地市场，进而反应在地价信号中。至于拐点是否就在眼前，我觉得整体而言，尚不会出现得这么快。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。主观上，恐怕多数人不会希望中国不动产市场像当年日本那样出现致命性“崩盘”；客观上，刚需仍然旺盛的区域热点城市强大的内在支撑还会持续一段时期。

　　赵松：我倒是担心两种倾向，一是个别地方政府“闲不住”，等不得市场的自发调节，又要急于出手救市，非把小“泡沫”炒成大“泡泡”不可；二是盲目跟风，把点上的问题炒成面上的问题，进而形成强大的“市场预期”，催动市场的大幅波动。所以，正如我们报告中分析“对市场中的量价信号、预期变化，既要敏感跟踪又要全面、理性解读、审慎应对，保持宏观政策的稳定性。”我认为，在当前的复杂形式下，这一点很重要。

　　赵松：在全国商业、住宅地价减速上涨同时，工业地价增速继续低位上扬，这也是本季度特点之一。工业地价上涨通常有两方面原因，一是成本因素，如征地拆迁成本提升，刚性推高土地取得成本。二是市场因素，如供需矛盾加剧、市场竞争活跃等。就我国现状而言，相当多的地方政府为招商引资，不惜低成本供地，造成工业地价长期低于真正的价值。

　　随着GDP论英雄模式逐步改变，农民土地财产价值显化以及供地规模、结构调整，长期被“压制”的工业地价终将理性回升。当然这需要一个过程，这正是全国工业地价整体持续温和上涨的主要原因。

　　赵松：2014年二季度，宏观经济下行压力较大，经济发展结构性矛盾和风险因素依然存在。预计房地产调控将延续市场化机制主导，落实分类调控。预计商业、住宅用地价格上涨态势或将进一步缓和，工业地价持续上涨；城市间分化趋势进一步确立，部分城市地价或将止涨回落。

　　当前正值全面深化改革关键期，国际国内复杂因素叠加影响，对市场量价信号、预期变化，既要敏感跟踪又要理性解读、审慎应对，保持宏观政策稳定性。下一步要强化分类调控，促进土地集约节约利用。要加强共有产权房用地、工业产业用地、养老用地等各类用地政策研究，完善可实施的配套制度机制，发挥土地政策助力社会经济健康发展的重要作用。(记者王立彬)

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