热点丨楼市再出新政 集中供地利好龙头房企

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■中国经济时报记者 周雪松

日前，天津、郑州、青岛相继发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件，实施集中供地。自然资源部自然资源开发利用司负责人也公开表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。这意味着，“22城住宅用地供应两集中”消息得到证实，并非空穴来风。

为此，中国经济时报记者采访了58安居客房产研究院、易居企业集团、诸葛找房和亿翰智库相关专家。专家认为，此次新政利好龙头房企，从市场整体来看，集中供地政策正面意义更大，未来市场也将更加规范有序。

降低土拍热度，有利于土地市场平稳运行

近日，天津、郑州、青岛分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件。具体来看，主要涉及“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

“从整体来看，22城集中供地对各方主体都有好处。尤其是对规模房企而言，拥有资金等各方面优势，可以参与更多土地出让，也有更多合作机会，全年全口径和权益销售都会出现一定的增长。与此同时，又因为合作拿地较多，整体地价也会有一定的下滑。”易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示。

在丁祖昱看来，对地方政府而言，宅地的集中出让可起到稳定地价的作用，整体地价的稳定出让比单纯追求个别土地价格、拍出高地价来说更重要，中央一再强调“房住不炒”，关键还是在于对于地价，乃至于房价的整体控制。

58安居客房产研究院有关专家认为，出台住宅用地集中供应新政，这是针对土地供给侧的调控，政策信号意味明显，显示在“房住不炒”的大方向下，稳地价、稳房价、稳预期仍将是大势所趋。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国经济时报记者表示，新政将能有效降低土拍的热度，有利于土地市场的平稳运行。另外，同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况，在供需关系上将会产生一定的影响。对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况。同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

加速房企分化，优质地块竞争或更激烈

丁祖昱认为，目前，重点城市地价居高不下，土地调控升级在情理之中。在中央一再强调供地保障、“房住不炒”等要求的大背景下，如何平衡市场热度成为了关键。从长远来看，关键之处在于增加供应、提高透明度。

在丁祖昱看来，集中供地在提高市场透明度上意义更大。在透明度提升下，更多企业可参与土地市场交易，同时企业也有更多竞品选择，有助于降低整体市场竞拍热度。整体地价也会因土地市场集中放量而平缓，地价涨幅有望进一步降低。

而在58安居客房产研究院有关专家看来，这对于房企的资金状况将会是一个新的挑战。在去年“三道红线”新规的约束之下，房企销售回款的任务更加艰巨，对房企销售端来说将面临新的调整。同时，也有利于促进房企谨慎理性拿地。

陈霄认为，对于房企来说，这种“两集中”政策将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。集中供地政策落地实施，对于房企的资金能力以及运营能力提出更高的要求，房企需要加速战略调整，保证现金流充足，同时提升产品力，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

亿翰智库华北研究院研究总监彭建在接受中国经济时报记者采访时表示，住宅用地供应分类调控相关政策，是长效机制的重要组成部分，与三道红线、贷款集中度管理以及限购限贷政策等共同促进房地产市场平稳健康发展。

彭建认为，从城市的视角来看，一年三次集中供应住宅用地，可能带来三个方面的影响。一是城市间竞争愈加激烈，城市竞争力弱的城市将处于劣势，可能会出现流拍率高的城市流拍率继续提高。二是溢价率提高，围标可能性降低。多数地块可能因为竞拍门槛的降低，竞争更加激烈。三是减弱对土地出让金的依赖，主要体现在非出让期内，城市从卖地上获得财政收入的行为遭到抑制，有利于被动减弱对土地出让金的依赖。

“从市场角度讲，土地限时集中出让，房企投资的可选择性增加，溢价率或有小幅下降，以达到稳定地价目的，但企业也要为竞争优质地块做好准备，优质地块的竞争或较以往更加激烈，溢价率也会因此上升。”彭建说。

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