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8月70大中城市房价微幅上涨 调控政策或转向抑制市场过热

张一鸣

8月房价继续小幅上涨,或将影响下半年楼市价格走向,调控政策或转向抑制市场过热。9月14日国家统计局发布的70大中城市的商品住宅销售价格指数显示,8月住房销售价格指数环比涨幅微幅扩大,在1%左右。

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时指出,8月房价上涨有所加速,70个城市新建住宅中有59个城市房价上涨,与2019年三季度最高点持平,二手房中上涨城市有47个,与2019年7月持平。这表明,楼市调控政策基本以“稳”楼市为主,部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回,但没有导致市场全面转向,金九银十楼市或将继续上行。

国家统计局公布的数据显示,一线城市中,广州二手住宅销售价格环比涨幅持续处在70城首位,同比涨幅在1.5%以上。二线城市中,成都二手住宅价格指数涨幅居前。三四线城市中,银川、唐山及惠州等的新房价格环比涨幅近几个月已多次居70城前列。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析说,今年广州二手房市场需求韧性较强,市场预期走高,进而导致近两个月价格表现较为突出。前8个月广州市二手住宅成交量超过去年同期,且同比增长5%,增速超过北京及上海。今年广州二手房业主调价中涨价次数占比呈现持续走高态势,8月达到24%。广州二手房市场需求的强韧性主要是去年下半年以来二手房均价持续走低、需求入市门槛降低所致,同时7月以来深圳调控政策加码也有一定的需求溢出。成都同样是市场需求升温所致,银川等三四线城市主要是疫后房企融资环境有所改善,拿地热情较高,一级市场热度向二级市场传导所致。

张大伟认为,从8月房价数据看,惠州的新建住宅、广州的二手房、深圳等城市房价依然明显上涨,核心原因是大湾区的经济恢复相对较好,投资属性相对较高,而各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温,比如深圳在7月调控后,部分需求转移到了惠州、广州等城市,导致这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。

另一个值得关注的现象是,8月楼市调控的政策发力点从“一城一策”转变成为部委监管发力,部委调控升级,越来越多的部委指导出现。比如住建部召开房地产工作会议,再次明确房地产调控持续,维持房地产市场平稳;多次召开开发商与部分城市会议。

张大伟认为,2020年8月居民按揭贷款同比2019年多1000亿元,部分城市虽然收紧调控,但政策力度不高,特别是上半年对楼市的全面刺激政策,导致房价上涨,下半年特别是7月份截至8月,已经累计出现了15城市收紧政策,但目前看,之前的调控政策大部分力度不大,对于市场的影响在8月还未出现。

许小乐表示,下半年以来,全国已有约10个城市出台房地产调控,政策从供需两端同时发力保持房地产市场平稳运行,在抑制投资性需求的同时也注重保护合理自住需求的释放。未来短期内,房价上涨较快的城市不排除会出台调控加码政策。

张大伟指出,随着市场的升温,维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向,8月出现多城市收紧政策,并持续到9月份,抑制市场过热成为调控政策的新特征。未来随着房价的上涨加速,新一轮调控政策有望升级,“小阳春”却有望持续,大部分城市房价上涨的趋势不变,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。

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