中国物流物业逐渐走出疫情影响
张一鸣
受到中国经济回暖等因素影响，中国经济韧性显现，物流地产行业逐渐复苏。高力国际产业及工业地产华东区中国区董事总经理邓懿君、董事王少华8月27日表示，与物流地产息息相关的消费和制造业正在快速复苏，其中电商企业的快速扩张拉动了消费市场规模增长，从而带动物流地产需求。
“特别是近年来电商行业出现的一些新的变化，比如‘消费市场下沉’，即商家开始把物流网络布局到三、四线城市乃至农村，提升物流效率，以满足‘当日达’等需求；社交电商崛起，各类社交平台以推文、图片、视频、直播等方式带货，该板块也带来越来越多的物流需求。”邓懿君说，除了消费外，中国制造业采购经理人指数PMI在疫情最严重的2月触底，3月开始明显反弹，目前数值甚至高于疫情前，显示市场复苏态势稳中向好，制造业虽然增速放缓，但仍有增量。
疫情并未影响到人们对物流地产长期向好的判断。高力国际调查了70位电商和物流地产人士，其中45%来自物流地产开发商,34%来自电子商务企业，6%来自第三方物流公司，另有15%来自其他企业。调查结果显示，除少数行业如医疗用品和生鲜食品行业上升，多数行业短期内有所受创。受访的人中约40%预计2020年物流仓储租金上升，43%预计下降，17%预计和2019年持平。与此同时，有41%的受访者认为2020年空置率下降，32%预计上升，23%预计和2019年持平。预期空置率上升的理由主要为：人员流通受限、交通封闭、快递业务少和用工成本高等因素导致部分企业近期不再扩张等。
调查结果显示，疫情也将对电商产生影响，短期内，电商行业同时受到供给端和需求端的负面因素所导致的冲击，特别是在当前形势下不确定因素较多，市场对电商销售和物流仓储走势的预判几乎对半开。但从长期看，疫情期间培养起来的用户群，对电商及物流仓储行业利好，预计未来物流仓库和冷库的需求将同时被带动，主要原因包括消费习惯的变化，如中老年人养成线上消费习惯、普通消费者养成线上购买生鲜食品的习惯，以及电商增加的囤货，特别是生鲜食品和医药行业长期增加的囤货。
虽然疫情对物流地产长期利好，但投资方进入物流地产行业依然面临机遇和挑战。高力国际认为，机遇主要表现在目前物流地产市场需求稳定增长；越来越多的资本流入，使得资本市场的资产流动性进一步加强；更多市场新平台专注于轻资产业务模式，对于投资人的需求不断加强；部分开始自建仓储的终端用户逐渐开放股权合作，为投资人提供新的机会等方面。而挑战主要表现在各区域政府拿地门槛不断提高；更多终端用户开始自建仓储；核心区域非物流项目改建难度加大等方面。
目前，高力国际物流仓储租金地图所包含的33个热点城市，截至2020年上半年，总供应量超过6000万平方米，平均净有效租金1.06元/平方米/天，租金同比去年略有下滑，全国总出租率85%，长期处于高位水平，显示物流地产板块稳健的需求。
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- 编辑：王虹
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