7月房价上涨城市环比涨幅回落 楼市拐点显现
张一鸣
7月商品住宅销售价格环比涨幅回落，无论是新房还是二手房价格上涨的城市数量均环比下降，楼市或已进入平稳期。
国家统计局8月14日公布的70个大中城市的房价指数显示，7月北京、上海、广州和深圳一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比6月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比6月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比6月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与6月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅均与6月相同。
中原地产首席分析师张大伟在接受采访时分析说，7月大部分城市房价依然处于上涨过程中，但涨幅相比6月出现了明显收窄，说明疫情影响基本结束。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房价涨幅收窄主要有两方面的原因，一是由于6-7月购房需求释放步入回落期，二是7月多地调控加码，中央重申“房住不炒”，市场预期回落，房价涨幅收窄。
前期涨幅较快的深圳，在7月楼市调控重磅加码后，政策效果开始显现，二手住宅价格涨幅收窄至1.2%。而市场需求持久性较强的广州，7月二手住宅价格环比涨幅居70城首位，北京、上海新房及二手房价格环比涨幅均在0.5%及以内，均价平稳。此外，7月起，深圳、南京、东莞、宁波及杭州陆续发布房地产调控政策，目标是抑制投机行为、支持刚需购房。未来，随着热度过高的城市调控政策陆续收紧，短期内对成交量将起到抑制作用。
许小乐指出，7月多地楼市调控加码，显示了即使在经济增长承压背景下，对房地产“三稳”的调控目标不放松，对“房住不炒”不放松，住房的真实性需求将进一步释放，市场的“稳”将是常态。预计8月重点城市房价大概率将随市场成交及预期的进一步回落而涨幅收窄，甚至小幅下跌。
张大伟说，楼市政策已从上半年全面刺激转为收紧，楼市信贷供应量也出现了萎缩，股市的活跃等因素都影响到楼市的需求。“房价依然在全面上涨，楼市调控政策基本以‘稳’楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向，预计房价上涨幅度后续将继续走低，下半年楼市继续高位运行，过热城市调控加码维稳。”他说。
同时，房企的资金也出现好转。贝壳研究院高级分析师潘浩指出，1-7月房企到位资金累计同比由负转正至0.8%，连续5个月持续收窄，到位资金与去年同期水平持平，房企资金状况持续改善。从房企债券融资利率角度来看，7月境内债券融资平均票面利率为5.1%，连续3个月持续走高，房企融资压力上升。未来随着热度过高的城市调控政策陆续收紧，房企来自销售端的回款也将在一定程度上受到影响，预计未来房企到位资金增速将保持稳定。
此外，7月全国商品房开发投资、施工面积、新开工面积累计同比均有所增长或降幅收窄，竣工面积及土地购置面积累计同比虽小幅回落，但仍处于年内相对高位。与今年2月份的数据相较，其中修复最明显的是新开工面积及土地购置面积增速，分别修复40个百分点和28个百分点。
潘浩说，这一方面是由于今年受疫情影响，各地加大土地市场供应缓解地方政府财政压力。1-7月全国土地累计供应面积高于去年同期5.7个百分点。另一方面，房企端上半年积压的开工需求陆续释放，推动新开工面积持续走高。预计累计土地购置面积将逐渐恢复至去年同期水平，并进入平稳修复阶段。
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