商道经纬丨“房住不炒”才能“良性循环”
聚焦房地产市场
对于房地产行业，本月召开的中央经济工作会议明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。政策的最新定调将会给当下的房地产行业产生哪些影响？行业走势将发生哪些变化？本期推出一组报道，敬请关注。
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王松才
对于2022年的房地产调控，中央经济工作会议明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
多位接受采访的专家认为，未来房地产调控政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统性风险的预期引导，也包括“房住不炒”长效机制不会改变，房地产市场将最终走向平稳健康发展道路。
“房住不炒”才能最终实现“良性循环”
12月6日的中央政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。消息一出，市场传出一种声音，认为政治局会议首次提出促进房地产业“良性循环”且没有提“房住不炒”是对行业的刺激举措，有人猜测“房住不炒”的定位基调或将转变，但随后召开的中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的定位。那么，该如何理解“良性循环”和“房住不炒”之间的关系呢？
中国宏观经济研究院研究员刘琳在接受采访时表示，“房住不炒”是住房制度基本思路，注重维护住房居住属性，会长期坚持保持不变。“房住不炒”思路下，保持房地产市场良性循环，才能实现房地产市场平稳健康发展。
刘琳告诉，今年来，大型房企爆雷引发金融机构、投资人出现一致性收缩行为，房地产行业遭受抽贷、断贷，房企融资渠道受阻。同时，购房者预期转变，房屋销售回落，房企经营性回款受到影响。金融机构、投资人、购房者预期变化导致房地产市场陷入恶性循环状况。因此，中央果断提出要支持合理住房需求，对居民购房的按揭贷款、新开工项目的开发贷款和并购贷款要给予满足，恢复正常融资渠道，最终是要促进房地产市场回归良性循环轨道。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉，“良性循环”与“房住不炒”是互为条件的。只有“房住不炒”，房地产才能没有过度投机投资，才能保证房价不会大起大落，不会出现房地产泡沫，才能实现房地产市场的平稳健康发展，才有房地产市场的“良性循环”。
房地产高级经济师、财经评论人士章林晓则认为，房地产形式是产业，本质却是金融；而金融是国民经济的命脉，是现代经济的核心。房地产“良性循环”，从金融角度来看，则需要房地产与金融的良性循环，金融与实体经济的良性互动。由于房价直接关系到全社会信用的扩张与收缩，房地产“良性循环”是防范金融风险的基本要求，也是“畅通国民经济循环”的基本要求。“房住不炒”是“良性循环”的前提和基础。因为房地产的炒作，伴随的必然是房价的大起大落，是全社会信用的骤然扩张与骤然收缩，其后果自然是“恶性循环”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时认为，促进房地产业“良性循环”，也就是源头上要控制无序的加杠杆、控制杠杆撬动下的高地价，以及由此遏制住后续房价上涨、遏制投资需求，斩断新房和二手房价轮番上涨的循环，抑制房价推动租金上涨等，从而解决刚需住房问题，房子回归公共产品属性。
如何探索新的发展模式
中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，该如何理解这一新提法，将产生哪些影响？
刘琳告诉，随着大型房企债务问题爆发，长期以来的房企高杠杆快周转的发展模式难以持续，必须要探索新的发展模式。中长期来看，房地产增量开发市场增速减缓，进入增存并重的发展阶段，房企需要积极探索存量市场的发展机会，提高资产管理、城市综合运营等能力。
赵秀池告诉，很多城市存量房的交易已经超过新房的交易，城市更新、旧城改造在如火如荼地进行，因此，过去的房地产开发模式已经不适应新时代的要求，必须“探索新的发展模式”，房地产业有很多新模式需要探索。
章林晓对表示，探索新的发展模式，这是对旧的发展模式的扬弃。新的发展模式，更加强调民生保障，“更好满足购房者的合理住房需求”，精准提供住房方面的基本公共服务。
房企将逐步走出困境
受多种因素影响，当下多家房地产企业普遍受到流动性紧张的困扰，此次中央经济工作会议对于房地产的表态和新提法，将对行业和企业产生怎样的影响？
刘琳对表示，7月下旬开始的房地产市场快速下行，是受大型房企爆雷引发市场各方预期转变引发的。针对预期变化，10月下旬中央及时提出资金要满足合理的住房需求，10月、11月房地产贷款资金连续增加，11月商品房销售面积环比增加，一线城市新房价格企稳，一线和部分二线城市二手房市场量增价稳，房地产市场显现触底迹象。
刘琳强调，今年以来，受上半年房企主动降杠杆和三季度房企融资受阻影响，房地产市场供给降幅高于需求降幅，商品住房库存水平不高，这种情况不同于过去高库存情形下的市场调整，此次市场调整期会短于以往。近期降准、房地产贷款增加、按揭利率稳中有降等措施对稳定住房需求均有积极作用。我国仍处于城镇化快速发展时期，在经济增长保持在合理区间的背景下，市场供求关系会逐步改善，各方预期将逐步恢复正常，房地产市场企稳，绝大多数房企也会走出当下困境。
“市场经济肯定逃不脱经济周期。一些激进扩张的房地产企业，在房价下降信用收缩阶段，难免会面临销售不畅，资金链紧张，甚至破产重组等风险。”章林晓说，市场主体独立承担责任，因城施策隔离风险，快速实现市场出清之后，整个房地产市场的信心和预期就会稳定下来，普遍陷入流动性危机的房企就能走出当下的困境。
2022年，不同区域的房地产市场会进一步分化
——访上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰
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吕红星
中央经济工作会议要求，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。在房地产方面，会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰在接受采访时表示，探索新的发展模式就是要加快对近年来各种中央和地方的探索实践进行总结提炼，同时继续加大政策创新力度。
不同城市房地产政策会有一定分化
中国经济时报：会议继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这将对2022年的房地产市场产生哪些影响？
陈杰：首先，中央对房地产市场的定位和态度始终保持一致，“房住不炒”的精神一以贯之，在纷繁复杂的国际国内经济形势中仍然保持了很强的政策定力。其次，根据新形势作出了更加精细化的要求，更加强调“因城施策”，在遵循中央所把控的政策决策底线的前提下，允许地方在政策执行上根据实际情况进行适当裁量，更切实际、更有针对性的布置权、安排权。这意味着，2022年全国不同城市的房地产政策会有一定分化，也会带来区域之间、城市群之间、城市之间的房地产市场进一步分化。
对实践进行总结的同时要加大政策创新力度
中国经济时报：如何理解“加强预期引导，探索新的发展模式”这种新提法？对于探索新的发展模式有哪些建议？
陈杰：预期引导是一段时间以来中央对房地产市场调控的主要关键词。住建部这几年来一直在提“三稳”——稳房价、稳地价、稳预期。房地产的特点就是市场预期的作用非常重要，生产和消费都很依赖预期驱动。明年经济工作强调“稳”字当头，房地产投资与销售的稳定又一直在稳经济中发挥了重要作用，更加突出了房地产预期管理的重要性。同时，当前国际国内经济形势错综复杂、瞬息万变，预期管理的难度加大，需要提升房地产预期管理与引导的能力，改进方式方法。所以，这次中央经济工作会议特别强调了“预期引导”。
“探索新的发展模式”也并非完全新的提法，2015年以来就一直在探索租购并举、多主体供应、多渠道保障，在推动住房租赁市场、发展长租房行业、以集体建设用地建租房、土地出让制度改革、发展保障性租赁住房等方面都做了很多探索工作，探索新的发展模式就是要加快对近年来各种中央和地方的探索实践进行总结提炼，同时继续加大政策创新力度，对已有创新进行试点和在检验效果后进行扩散，尽快形成一套行之有效、适应“房住不炒”、满足人们对美好生活向往，又能可持续可循环、对经济增长和社会发展作出应有贡献的房地产行业发展模式。
二者传达的精神一致
中国经济时报：相比中央政治局会议“促进房地产业健康发展和良性循环”的表述，中央经济工作会议则是把“良性循环”的表述放在前面，而“健康发展”放在了后面，这两种表述有何区别？
陈杰：“健康发展”和“良性循环”两者互相联系、难以割裂，良性循环是达到健康发展的手段和标志，健康发展是良性循环的目标和要求。中央政治局会议更加前瞻一些，把目标和要求放在前面来说，手段和标志放在后面阐述。中央经济工作会议作为明年工作的布置，会更具体落地一些，把手段和标志放在前面，目标和要求放在后面。因此，二者虽然表述上稍有不同，但中央政治局会议和中央经济工作会议这两次会议所表达的内容与精神是一致的，这一点毋庸置疑。
做好预期引导和政策动态调整
中国经济时报：对推动2022年房地产市场更加健康稳定发展有哪些建议？
陈杰：一方面，在牢固坚持“房住不炒”，保持政策定力的同时也要加大对市场的动态监测，利用新的技术工具手段和改进模型方法来赋能市场动态监测，从而更科学、更精细化地做好预期引导和进行政策动态调整。另一方面，以促进良性循环为过程手段，以健康发展为评判标准，推动房地产行业探索新的发展模式，对稳经济、稳金融和人民美好生活作出更有益的贡献。在守好政策底线的同时，允许更多因城施策的空间，但也要更加强化地方政府的主体责任，完善和加强政策执行不利、造成政策事故的问责机制，巩固房地产长效发展机制的基础，助力宏观经济良性循环和健康发展。
2022年楼市有望缓慢回暖并探索新发展模式
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周雪松
中央经济工作会议仍然坚持“房住不炒”的定位，并提到支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。专家和业内人士在接受采访时表示，未来我国房地产业将步入良性循环和健康发展的轨道，预计2022年成交保持相对稳定，有望缓慢回暖。
科学调控楼市有望步入良性循环
“今年的中央经济工作会议仍然坚持‘房住不炒’的定位，强调租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。新意在于探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受采访时说。
力方地产董事长李清对表示，2022年房地产市场能不能回暖，取决于政府对房地产政策的调控，如果中央经济工作会议政策定调后不再变，银根有所放松，市场一定会回暖。不过，这种情况不能对冲房地产税政策出台的影响。
另有金融行业人士在接受采访时判断，明年房地产市场可能会出现缓慢回暖。
“房地产税改革对购房行为和市场有一定影响，但因为房地产税改革比较复杂，还需要较长时间的试点进行探索，各地情况不一样，也需要因城施策，因此，房地产税对购房人和市场的影响还要拭目以待，看今后试点的情况以及试点方案的情况。”赵秀池表示。
在赵秀池看来，过去的房地产开发模式已经不适应新时代的要求，必须“探索新的发展模式”。如何通过微循环，推进城市更新；如何作为城市运营商，为新型城镇化提供全方位服务，使人民生活更美好；如何实现多主体供应、多渠道保障的租购并举的住房制度等，房地产业确实有很多新模式需要探索。
“虽然我国居民的住房问题已经得到基本解决，但人们对住房更美好的诉求也在与日俱增，尤其在计划生育国策调整的情况下，在疫情背景下，居民对产权类住房需求的水平又提高了，因此支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，非常有必要。要因城施策对合理住房需求的政策进行调整，包括非普通住房标准、限购、限贷政策等。”赵秀池强调，房地产业是新型城镇化的重要推动力量。房地产仍然是人们生产生活的重要载体，尤其是我国仍然处于城市化中期阶段，每年大约有1400万新市民进城，大量的住房刚需与改善型需求仍然存在，为满足城市生活更美好的工业、商业等商品房市场的需求仍然存在，相应的教育、医疗、交通等的配套也需要不断增加规模。
“未来我国房地产业一定会在科学的房地产调控政策指引下，在因城施策的背景下，步入良性循环和健康发展的轨道。”赵秀池说。
市场信心恢复成交金额可能增长
有专家对表示，当前经济面临一定的下行压力，扩大内需最大的障碍是高房价。在专家看来，在收入不涨的情况下，房价不能再涨了。
中国人民银行原研究员宋鸿钧在接受采访时也表示，受疫情影响，商业表现欠佳，许多生产活动放缓，相当比例的企业经营状况不佳，工薪阶层工资基本上没涨，房市、股市也不是很好，恒大危机更是暴露出房地产市场存在很大问题。对住房收房地产税，从长期来看对促进房地产市场健康发展有利，但短期来看，目前时机不合理，应该缓办。
谈到小产权房的问题，宋鸿钧表示，现在还在讨论，明年也许会有突破，补交土地出让金后也许可取得一定的待遇，虽然达不到和大产权一样的对待，但解决了身份，没有正式编制，相当于合同制，下一步小产权房也应收房地产税。今后一定会严控小产权房，严厉追责，防止出现类似的问题。
“很多人买房，买的是人民币计价的产品，担心货币贬值，物价上涨，在他们看来，房子比货币保值，实际买的是凝聚劳动价值的产品。房地产关键是土地，决定市场走势的因素还包括信心。要想维护房地产市场稳定，必须保持货币相对稳定。”宋鸿钧说。
建诚晟业总经理苑承建在接受采访时表示，从重庆、上海等地试点情况来看，房地产税试点对短期需求影响不大，更多受当地市场供求结构、信贷投放预期影响，中长期来看，经济和人口增长活力明显的城市，房地产市场发展空间较大。
苑承建表示，10月份以来，央行及有关部门明显加大房贷投放力度，市场信心有望很快恢复。预计2022年全国房地产市场交易量将小幅下行，但在信贷放松预期下，成交金额有望增长。
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