人大网发布房地产税改革试点文件传递出两大信号
聚焦房地产税试点
近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。两份文件对房地产税改革试点释放了哪些重磅信号？房地产税为何先试点后立法，征税范围有哪些考虑因素，为何不对税率作出规定？对市场将会产生哪些影响？敬请关注本期解读。
吕红星
税改，一直以来都备受市场广泛关注。而作为牵动市场神经的房地产税更是如此，每一次动作都是市场、民众关注的焦点。
近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称《草案》）的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。报告指出，为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，以积极稳妥的方式推进房地产税立法与改革是必要的。
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据了解，这两份文件是今年10月第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议中的内容。
传递出两大重磅信号值得关注
“两份文件既有试点决定草案起草者的工作说明，也有草案审查审议者的意见说明，参与草案起草和参与草案审议的各方组成也给予了披露，充分体现出房地产税改革过程的透明性和公开性。也说明这次改革试点是十分慎重和有周密安排的，经过充分酝酿，征求了各方面意见，相信试点方案会是一个设计成熟、考虑全面、落地性强和实施意义重大的方案。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰在接受采访时表示。
房地产税、个人所得税、企业所得税等都属于直接税，而健全直接税体系更是“十四五”规划纲要中的要求。
据了解，我国于2011年在上海和重庆两地率先试点向居民住宅征收房地产税。十八届三中全会将房地产税改革上升为房地产税体系建设，提出加快房地产税立法并适时推进改革。
“对于房地产税改革，一直为社会所关注。”中央财经大学财税学院教授温来成对表示。
作为官方首次详解房地产税改革试点，温来成认为，此次中国人大网发布的消息传递出两大重磅信号值得关注。第一，虽然房地产税错综复杂，但国家继续推动房地产税改革的决心没有改变。原来是先立法再征收，从目前来看，仍然有大量工作要做，要先试点。第二，市场预期。国家在推动房地产税改革方面一直比较谨慎，采取先试点再推行的做法，而且5年的时间里，房地产税不会对房地产市场产生重大的影响，也就是说，有5年的缓冲时间。
在陈杰看来，中国人大网两份文件的发布，体现出房地产税改革试点工作已经正式启动，预期会很快进入实质性试点阶段。在纷繁复杂的国际国内经济形势下，坚持房地产税改革试点推进，体现了中央在房地产问题上的政策定力。
房地产税是政府对减少土地财政依赖的一种尝试
刘昆在上述《草案》说明中表示，在总结上海市、重庆市个人住房房地产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。
一直以来，有观点认为，房地产税是为了取代土地财政成为地方税收之一。
在温来成看来，民众对于房地产税开征要达到的目标存在一定的争议。有人希望通过房地产税来降低房产价格，有人希望通过房地产税对目前不断扩大的收入差距所带来的社会财富分配差距进行有效调节。正是由于民众对房地产税改革预期存在较大不同，导致房地产税改革进程缓慢，政府在推进时左右为难，这也是对房地产税改革一个非常大的干扰。
房地产税试点，不只是为地方创造新的税源，本身也是楼市调控的一部分。审议报告里也提及，“为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用”。可见，房地产税的落脚点，不只是社会热议的取代土地财政、为地方政府寻找新的稳定税源，作用还在于“房地产需求侧管理”和“引导住房消费”。
“土地财政是不可能持续的，房地产税是政府对减少土地财政依赖的一种尝试。对城市维修和建设提供了长期、稳定的税源。”温来成表示。
房地产税要考虑到绝大多数普通民众的利益
前述审议报告中称，有的常委委员提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。这是否意味着房地产税要区分刚需、投资和炒房群体，要对高收入群体和中低收入群体区别对待？
在陈杰看来，审议报告中这段话确实含义深刻。此次房地产税试点改革，仍然主要是要起到探索和检验的作用，税基、税率扣除标准等要素，很有可能在不同试点城市会有一定差别。要通过在不同城市尝试不同的试点方案，找到更适合国情也更有实施意义的房地产税制。
“此外，不同城市的房地产税改革试点，可能在出发点上也会有不同的侧重点，承担不同的改革任务和检验不同的预期目标，然后相互比较和融合起来，形成一套或多套的房地产税方案。”陈杰进一步表示。
温来成认为，房地产税要考虑到绝大多数普通民众的利益，要区分刚需需求、改善型需求、投资型、投机型需求，在税率设置方面要区别对待。以北京为例，北京具有央产房、房改房、两限房、廉租房、公租房、共有产权房等多种类型，房地产税制定时，就得考虑到这些区别。
“房地产税一方面要成为地方税制的重要补充，房地产税主要是对高收入人群、高档商品房、高档别墅、多套住房进行调节，减轻对土地财政的依赖，另一方面不能对绝大多数普通民众正常住房需求造成影响。房地产税的征缴也要遵循‘房住不炒’原则。比如，以上海试点时为例，每个家庭人均减免60平方米，一个三口之家，减免就达180平方米，这样，绝大多数民众就不会因为房地产税而影响正常生活。”温来成进一步强调。
未来我国房地产税有可能以市场评估价值作为计税依据
赵姗
近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称《草案》）的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。这两份文件涉及的都是2021年10月发布的房地产税改革试点方案。
房地产税改革正在审慎稳妥推进
对于房地产税改革，《草案》是官方首次详解房地产税改革试点。
中国银行研究院资深经济学家周景彤在接受采访时表示，房地产税改革是推动房地产需求侧管理、促进房地产市场健康发展的重要手段，是促进地方财政收入结构转变的重要抓手，也是实现社会财富再分配、调节社会贫富差距的重要举措。本次官方对房地产税改革试点的征税对象范围等方面进行详细说明，意味着房地产税改革正在审慎稳妥推进，试点工作正在有序进行。
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中央财经大学财税学院教授白彦锋在接受采访时表示，国家高度重视房地产税立法与改革工作。对房地产征税，微观上涉及千家万户，中观上关系到我国地方财政的风险防范，宏观上对我国国民经济健康可持续发展至关重要。国家在推进包括房地产税在内的税收法定主义改革进程中，始终坚持了稳字当头、平稳推进的基本原则，在充分与市场、纳税人沟通的基础上谋定而动。
预计整体税率不会高
对于房地产税为何先试点后立法？周景彤认为，主要出于以下几个方面的考虑。第一，房地产是国民经济支柱产业，对上下游相关行业、固定资产投资和住房消费、就业以及金融稳定等都有很大影响。第二，房地产是我国居民家庭财富的重要组成部分，《中国家庭财富调查报告》显示，当前房产占家庭财富比重高达70%左右。第三，土地出让收入是地方财政收入的重要支撑。因此，房地产税在确定征收范围、税率确定等方面，需要综合研判、审慎决策和稳妥推进，防止政策偏差可能对经济金融稳定与安全造成较大冲击。另外，全国各地经济发展、产业结构、房地产市场和财政状况等差异较大，选择代表性城市进行试点，待试点成熟再向全国推广，也体现了稳妥、审慎的原则。
“一是房地产税涉及利益主体众多，二是我国地域广阔，经济发达和欠发达等不同地区的房地产市场发育程度、发展状况等存在较大差异。而税法具有较强的严肃性和规范性，因此本次改革采取了先试点、在充分积累经验的基础上、条件成熟之后再立法。”白彦锋说。
征税范围有哪些考虑因素？为何不对税率作出规定？
白彦锋认为，征税范围的选择上，应该会优先选择房地产市场活跃、房价上涨压力较大、负税能力较强的地区。在税率的选择上，是考虑到房地产税是一个较为特殊的税种。因为对于一般的税种，通常是国家确定税率，而税基由纳税人的经济活动决定，这样一来税收收入很大程度上取决于政府与纳税人共同作用的结果。但房地产税则不然。我国拟试点的房地产税拟对居住类房地产的保有环节课税。这通常会在房地产交易之前发生，或者说与房地产交易之间没有直接关系。那么，对于房地产税的税基就需要通过对其公允价值进行评估来确定。“因此，税率作为确定征税深度的一个关键课税要素，一方面确定关系重大，另一方面税率只有和税基结合起来对于确定纳税人的最终税负才能发挥作用。同时，我国地域广阔，各地房地产所有人的负税能力也有差异。所以，房地产税作为一个地方税，很大程度上需要国家确定一个区间、而各地因地制宜来确定。”
周景彤表示，《草案》指出试点地区房地产税征收对象范围不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，以及非居住用房地产。这一方面，是考虑农村居民自建房在价值认定方面难度较大，征税基础和条件还不成熟；另一方面，对农民宅基地上的住宅免征房地产税也有助于调节城乡收入差距，有助于共同富裕。
“房地产税制度设计的核心在于计税依据和税率，但《草案》暂未公布相关细节。个人理解，这主要是考虑到各地房地产市场租售结构、房价等方面差异巨大，在税率设计上有必要继续加大研判、小心论证，同时考虑因城施策原则。从国际经验来看，各国房地产税计税依据可分为虚拟租金和市场评估价值两大类。结合前期上海和重庆试点来看，未来我国房地产税有可能以市场评估价值作为计税依据，根据是否首套、家庭成员人数等给予一定的免征面积，并可在统一划定税率范围的基础上，各地实施差异化税率，但预计整体税率不会高。”周景彤说。
房地产税对三四线城市 影响值得关注
周雪松
落实税收法定原则，推进房地产税立法属于中央的大政方针。多位专家在接受采访时表示，从中国人大网最近公开的两份相关文件来看，房地产税改革试点法理上和制度流程上没有障碍，但具体试点时间还有赖于国务院具体办法的出台和部分城市试点方案的制定公布。
三四线城市影响值得关注
近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。此前，全国人大常委会已决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，相关部门正按程序做各项准备工作。
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建诚晟业总经理苑承建在接受采访时表示，上述相关文件是10月23日发布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》的制
定背景，前一份文件是解释性说明，无太多实质意义，后一份文件是全国人大宪法和法律委员会对文件草案和最终修改情况的说明，里面涉及草案征询意见过程中相关委员提出的具体问题。现在相关规定虽然已经出台，解决了“授权”问题，法理上和制度流程上没有障碍，但具体试点时间还有赖于国务院具体办法的出台和部分城市试点方案的制定公布。
“相关部门应该已经有初步的思路，但具体落地肯定会比较谨慎。从此次新披露的两份文件也可以看出，有关单位也充分考虑了房地产税改革试点中涉及的房屋类型、税率、试点范围、时限等众多现实性问题。有理由相信，在国内城市众多、物业类型复杂的情况下，房地产税改革试点必然是渐进性的，不会一蹴而就很快覆盖很多城市，也不会面向所有人。”苑承建说。
在苑承建看来，在此前提下，由于政策出台初期不会是大范围的，税率较低，涉及人群不多，房地产税对购房行为和房地产市场短期内不会有明显影响，更多集中在心理层面。对购房行为而言，跨城市投资的多套房或旅游地产、远郊大户型/别墅等可能是征税重点，这类需求受影响可能更大，但在绝大多数城市，自住性质的首次置业和改善型置业，仍然得到政策鼓励，房地产税试点初期也不会主要针对此类人群。
有专家对表示，落实“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激政策，应在法律上确定建立只鼓励一户一套的住房制度。一套房子在今后一二十年一定要免税，只对二套以上征税，越简单越好。
中国人民银行原研究员宋鸿钧在接受采访时表示，一线城市住房需求比较大，房地产税对一线城市房地产市场影响不大，房价依然会比较坚挺，但对三四线城市的影响值得关注。小产权房和农村住房也应该收房地产税，如城乡接合部和城中村的住房应该一视同仁收房地产税。
房地产税改革试点应稳妥推进
青岛大学教授谭泓在接受采访时表示，目前上海、重庆已试点房地产税，如果房地产税的执行和目前试点的城市没有太大变化的情况下，短期内会造成成交量的下滑，二手房的房价平稳或者微跌，但是长远来看影响不是很大，因为按照目前上海、重庆房地产税政策来看，只针对新购商品房征收房地产税，征收的比例有限，所以对于市场的长期影响是有限的。
不过，谭泓也表示，如果试点力度较大的情况下，短期内房价会下跌，市场上必然会出现供大于求的情况，但是随着时间的推移市场会趋于平稳，成交量也会趋于稳定，市场会慢慢趋于健康。征收房地产税的目的并不完全是管控房价，房地产税只是影响房价变动的因素之一，国外有许多征收房地产税的案例，目前只有两个国家房价下跌，但下跌的主要原因并不是征收房地产税。新加坡在征收房地产税后房价下降是因为政府推出了廉价的公租房，人们不必购买房子；而日本推出房地产税后房价暴跌，实际上是在房地产税推出前，日本的房地产泡沫就已经有破灭的迹象，房价开始下跌，只是房地产税催生了悲观情绪，加速下跌。
“房地产税对房价的影响是不确定的，我国推出房地产税的直接效果是增加地方税收，过去政府依赖土地财政，依靠卖地赚钱，这也是促进房价上涨的一个重要因素，不改变政府卖地获得收入的现状，就无法对房价进行彻底的管控，改成房地产税后，地方政府就有了长期稳定的现金流，没必要再追求一次性卖地的高收入，土地出让金就非常有可能会下降，从而对长期的房价起到降低的作用。”谭泓表示。
宋鸿钧认为，疫情当前，经济下行压力加大，各地财政确实有困难，房地产税改革试点应稳妥推进。
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