焦点丨北京“腾笼换鸟” 核心商圈受青睐
周雪松
一线城市经过多年的发展和建设，已经迈入城市更新的4.0阶段。所谓城市更新，从某种意义上来说其实就是“腾笼换鸟”。有关专家近日在接受采访时表示，在城市更新的4.0阶段，应更加强调物业改造的核心要素，充分尊重和参考社区意见和需求，体现出智能、高效且可持续发展的特征，同时促进产业升级，以积极推动中国城市的现代经济发展。
俗话说：“外行看热闹，内行看门道。”北京核心商圈一直备受各方青睐，其中便包括写字楼开发商。然而，在北京中心城区，基本上早已没有空地。近年来，中央商务区、丽泽金融商务区等重点区域涌现的巨量高端写字楼供应，都是城市“腾笼换鸟”的结果。虽然北京目前整体市场空置率创新高，二季度末达17.5%，但第一太平戴维斯相关专家在接受采访时表示，与上海、广州、深圳相比，北京是一线城市中高端写字楼市场供给侧压力最小的城市，无论是上海、广州，还是深圳，写字楼市场供给侧压力都比较大。
戴德梁行有关专家在接受采访时表示，下半年，北京写字楼市场将继续迎来约90万平方米的新增供应。预计，大量的新增供应或将继续拉高北京整体市场空置率，且平均租金水平或将继续面临下行压力。但她也表示，五大核心商圈中，中关村和燕莎商圈多年来没有新增高品质项目，预计下半年五大核心商圈受新增供应影响或将有限，市场租金和空置率表现将更为平稳。
专家告诉记者，北京“十四五”规划对零售市场的发展提出了明确的要求，北京商务局也围绕“建设国际消费中心城市”推出了促进消费的“十大专项行动”。未来北京市政府将继续加强推进“首店经济”“夜经济”“传统商圈改造”“线上线下消费融合”等方面的工作，助力北京零售市场整体品质及消费活跃度的提升。
事实上，近年来北京在下一盘“大棋”，大力推进城市更新，疏解非首都功能，核心商务区几乎看不到普通住宅供应，基本都是高端写字楼和购物中心等商业基础设施。原因很简单，开发住宅在解决就业、贡献税收方面，远不如高端写字楼和购物中心等商业设施。
戴德梁行专家指出，北京的首都属性及近几年大力推动的疏解非首都功能，为北京的城市更新创造了巨大的空间。原本在城区内的制造、批发零售等产业在疏解之后遗留的土地及其物业经过升级改造后，不但可实现资产升级和升值，同时能为城市创造更高的经济效益。
6月10日，北京颁布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，完成了全市关于城市更新政策体系的顶层设计。“城市更新肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。”仲量联行相关专家在接受采访时表示。
在专家看来，如何“腾笼换鸟”，如何挖掘存量资产，对城市中已有的项目进行改造更新，已成为目前大型城市发展的主旋律。
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马 原
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