政策性住房租赁市场大有可为

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聚焦住房租赁

未来，住房租赁市场一定会形成庞大的生态，而在这个过程中，需要银行力量的介入。银行的角色相当于市场主体与租客之间的“桥梁”，可以加速资金的融通，提高效率，本质上是在推动供给侧改革。

姜业庆

住房和城乡建设部日前公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》（以下简称《条例》）向社会公开征求意见。这份住房租赁领域规范性文件涉及加强对承租人的权益保障及对租赁机构的监管等内容。

政银企三方合力助推

当前，住房租赁市场广泛存在不规范行为，导致房主不放心、租客不安心、监管不省心。短短两年间，由于资金链断裂导致“爆雷”、倒闭、跑路、信誉崩塌的长租公寓品牌高达20余家，租客与房东都面临巨大损失。

政策性住房租赁是近年来我国高度重视的一项拉动经济增长、惠及民生的工作，指由政府给予政策支持、企业和其他机构投资建设，在交通便利、公共设施齐全的中心城区，为市内非户籍常住人口和新落户就业大学生提供低于市场租金的租赁住房，解决其过渡性居住问题。据相关统计数据显示，当前，中国房屋租赁人数已超2亿人。在这其中，外来务工人员的租房需求尤为旺盛。但近年来，频繁出现的房屋租赁市场乱象，让外来务工人员面临租房难，而这也成为了当下城市公共住房保障建设的一大痛点。

在政策性住房租赁业务方面，广州市的表现应当是一个“好孩子”。2019年12月，住房和城乡建设部在全国住房和城乡建设工作会议上强调，要着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题，提出要在广州等13个城市开展政策性租赁住房试点。2020年1月，广州市向住房和城乡建设部提交了发展政策性租赁住房试点工作方案，成为首批13个开展完善住房保障体系试点的城市之一。

广州市的做法之所以被重点提及，主要是因为其通过政府、金融、企业三方合力，特别是以建设银行（以下简称“建行”）为代表的拥有雄厚资金力量的金融机构的介入，通过建造政策性租赁住房，有效地解决了新市民的住房问题。广州市住房和城乡建设局表示，广州是人口净流入大市，近几年，每年人口增量都在40万人以上。从租赁住房总量上看，基本能满足在穗人员住房需求。

“存房”新模式激活社会闲置资源

长期以来，租住权益难保障、长租房源紧缺、租赁信息不对称、管理不规范等成为了困扰住房租赁市场发展的痛点问题。建行通过使用金融力量和创新手段疏通房地产市场循环不畅的梗阻，促进金融和房地产良性循环。

2018年1月，为解决长租痛点问题，建行在广东首创并推出了“家庭不动产财富管理”业务（即“存房”业务），着力整合社会资源，盘活家庭闲置住房，进一步创新了长租房源供给模式。目前，该业务已由建行旗下专业子公司在广东试点运营。今年两会期间，住房和城乡建设部领导在接受采访时对建行开展的这一创新业务给予了充分肯定。

在“存房”业务中，建行积极充当资源整合者和金融服务者的角色，房主只须向其下辖的住房金融服务中心申请办理，建行即可为其提供房产长租收益评估服务，并撮合房主与专业租赁机构达成3年至10年的住房长租权交易，租赁机构向房主一次性或分期支付未来的长租收益，然后向租客出租并负责租后管理。

“该业务提供了住房租赁综合金融解决方案。不仅帮助房主家庭提前实现闲置住房的长租收益权，还提供了专业化、个性化的财富管理服务和延伸金融服务，也将社会闲置分散的存量住房转化为集中且稳定的长租房源，增加了市场有效房源供给。”建行有关负责人表示，该行的介入，保障了租住双方的合法权益，有助于解决“房主租得不放心、租客住得不安心”等租住问题。

建行广东省分行行长刘军曾指出，过去，在住房租赁市场上一直欠缺金融这种力量，建行的目标就是要让住房租赁市场更规范，解决社会痛点问题。据介绍，近三年来，建行广东省分行为2456家租赁机构提供了资金和平台赋能，累计发布房源216万套，存房21万套，为2.2万户个人和企业盘活了闲置资产，为21万户家庭和个人找到安居之所，其中，包括定向解决了8000多个新就业青年、1.2万蓝领工人及2.7万底层劳动者的居住问题。2019年，在广州市政府及市住房和城乡建设局的支持下，建设银行携手珠江租赁（广州市珠江住房租赁投资发展有限公司）在海珠区、荔湾区、白云区等人口密集、房源紧缺的行政区，盘活了543套空置住宅。经过升级改造、品质化提升后，以市场租金的四分之一左右的价格租给了环卫工人。

未来，建行广东省分行还将继续通过盘活城区分散商品房、回迁房，改造城中村、旧厂房、政府直管公房，托管公租房、人才保障房、教师周转房等多业态租赁模式，让新市民、新就业大学生、港澳青年、制造企业员工、公交司机、环卫工人等各阶层人群都能居有所安，进而安居乐业。

尽管对新市民住房需求实施精准供给、保持租赁住房动态供需平衡的压力持续存在，但根据广州市政府与建行签署的协议显示，未来三年内，广州拟通过新建和盘活存量房源等渠道，共同筹集政策性租赁住房15万套（间），服务新市民等群体30万人。建行将充分发挥金融资源配置能力，整合资金、技术、渠道以及“母子联动”优势，推出金融信贷支持（长期限、低成本、保额度）、REITs（房地产信托投资基金）及专项债券、房源筹集运营、住房保障信息化综合服务平台建设、住房经营管理等一系列举措。

住房租赁市场将迎广阔发展空间

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼曾指出：“从需求端来看，随着城镇化进程不断推进，大量人口向一、二线城市流动，伴随着房价高企、限购限贷等因素，将促使一部分住房需求由购房市场向房屋租赁市场转移。从供给端来看，在一、二线城市，存在着租赁房源供给不足、租住体验差、租赁市场法律法规亟待规范等问题，为金融机构进入住房租赁市场提供了契机。”

“商业银行是我国金融机构的主力军，商业银行进入住房租赁市场，将有利于推动住房市场朝着规模化、专业化的方向发展。”董希淼表示：“在个人金融服务方面，以银行的信用作为背书，可为客户提供5年至10年长租协议，减轻了房租不定期上涨、房东临时违约以及二房东套利等行为对租户带来的困扰。在企业金融服务方面，商业银行可在开发建设、项目运营、后期推出等流程中，为房地产开发企业、房产中介机构等提供租金收付、资金融通、财富管理等一体化金融服务。”董希淼认为，随着租赁住房在教育、医疗、落户等方面政策的进一步完善，住房租赁市场将迎来更为广阔的发展空间。

中国建设银行董事长田国立也指出，保持市场正常运转，就要按照统筹兼顾原则，实施价格、土地等行政要素控制手段，积极培育和发展住房租赁市场，探索住房租赁金融业务，可以切实改变房地产单一的市场供给结构和资金配置方式，弱化住房金融属性，在解决居民居住的需要时，不需要承担相应的金融压力和风险。

田国立解释道，当房地产被赋予太多金融属性，就很容易形成社会问题。巨大的财富已经被裹挟进了房地产，大量社会资金资源被配置到房地产市场，房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制，同时，房地产金融化也在不断违背金融风险和收益相匹配的基本原则，最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价。当前，住房租赁市场还不发达，但我国经济发展规律已从高速发展向高质量发展迈进，住房是高质量发展最基本的要求。在此阶段，国有金融机构就有责任规范和培育住房租赁市场，站在资源整合者的角度推进住房租赁，搭建监控平台。同时，还要倡导“长租即长住，长住即安家”等住房新理念；探索发展存房业务，激活存量闲置房源；打造住房租赁新生态，整合社会资源共同发展租赁市场，提升租住品质；研发住房租赁指数，促进形成租金合理预期。

据记者了解，目前，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行和交通银行已和大约30个省区市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

直击广州市住房租赁的供给侧改革实践

——来自广东省广州市不同场景的调查

姜业庆

在广州，一方面，大量的刚需人群需要租房，另一方面，大量的房屋处于闲置状态，二者应如何有效匹配？在新发展理念下，住房租赁供给侧改革又应如何实现？日前在广州市进行了相关调查。

场景一：环卫工人之家——同地段1/4价格有其居

“稍微贵一点的租不起，便宜的又太远，为了不耽误工作，以前只能租住潮湿的地下室。”47岁的四川隆昌人代兰对说起以前的经历，透露着些许失落，女儿25岁时，一直不愿带男朋友回家，房间狭小、彼此尴尬。代兰是海珠区的一位环卫工人，在广州有超过6万名环卫工人，许多人白天穿梭在城市中心区工作，夜间便回到距离工作地点不远的桥下工具房、厕所管理间、城中村“握手楼”里住宿。

越秀区、荔湾区、天河区等六个行政区是广州人口密集、房源最紧缺的区域。2019年，广州市住房和城乡建设局在六个行政区筹集出1000套闲置公房，委托国有租赁住房平台进行改造升级。

作为平台之一的广州市珠江住房租赁投资发展有限公司（以下简称“珠江租赁”）很快锁定了合作伙伴——建设银行（以下简称“建行”）广东省分行。后者在住房领域聚合了数百家安居产业联盟服务商，产品的优惠价格一般为市场电商价格的6—8折，可为软装提供产品配置。此外，建行给合作方的融资利率也有下调，并通过受托支付和租金闭环管理来缓释风险。

根据协议，珠江租赁负责房屋硬装改造，建行子公司负责软装提升和后续维保服务。短短半年时间，既克服了疫情影响，又使海珠区、荔湾区、白云区的543套公房得以旧貌换新颜。

在该项改造项目中，环卫工人租住的公房最低仅需126.8元/月，平均每月400—600元，而同一区域同面积的房屋租金约2500元。按照工作年限、劳动表现、家庭情况等条件标准，代兰和其他28位环卫工人成为第一批“环卫工人之家”的入住者。

建行还以金融科技赋能，为广州市保障住房打造了集全流程管理和租住服务于一体的线上平台，不仅降低了珠江租赁的管理成本，还让环卫工人住得更省心、更安心。由此来看，政府盘活了长期的闲置资产，企业获得了合理利润，银行赢得了为政府、企业和广大市民提供金融服务的机会，在项目参与各方共赢的前提下，让环卫工人可以凭借一把扫帚安家广州。

场景二：梦享社区——城中村改造使“广漂”心中有了未来

“经过一番折腾好不容易来到这里后才发现，在楼与楼之间狭小的通道里抬头，满是各色的雨棚、杂乱的线缆，还有各种车辆横七竖八地停在周围。”谈及刚来北山村，安徽籍的小莫告诉记者，那时候凑合着生活，其他的不敢奢望。

北山村位于海珠区官洲街道，是典型的城中村，邻近琶洲商业区域。据悉，该区域内是琶洲数字经济改革创新试验区，包括唯品会大楼、阿里巴巴大楼、腾讯大楼等以互联网创新和全链条产业为主导的高端总部都集聚于此，这里是刚毕业大学生走向社会的“缓冲带”。

这里的房屋多是村民的自建房，除去村民自住房屋以外，可用于出租的房源约250栋，共1.8万套。与繁华地段动辄两三千元起的月租相比，北山城中村的房租压力小一些，但年轻人面临的问题是房源不够多，房子脏乱差、阴湿挤。

建行广东省分行携手建信住房联合租赁运营企业梦享公司共同打造北山梦享社区。由建信住房与村民签订10年期以上租赁合同，向农村房主支付稳定的租金，并将获取的房源委托梦享公司运营。自2017年11月启动以来，社区管理房源已达2100套，为近3000名“广漂”提供了新家。

“梦享社区建起来后，运维也上了系统，村民有钱赚，政府有税收，治安好管理，银行获得了客源，梦享项目落了地，各方都能满意。这样的项目我们还要做，而且一定会做得更好。”梦享社区创始人满怀信心地说道。

在运营过程中，梦享社区不仅拿到了建行提供的低成本租赁贷款，使用着建行开发的住房租赁管理系统和智慧社区平台，还通过建行牵头组建的“产业联盟”获得了装修改造、家具家电等加盟企业的价格优惠。在社区一层，梦享社区项目的一位负责人指着商铺兴奋地说：“不仅如此，梦享社区的商户都加入了建行的‘安居云生态’，医疗、家政、商业等服务都可以提供，个体户还能得到建行普惠金融的支持，我感觉一切都很完备。”

据悉，仅广州市就有像北山村一样的城中村304个，私宅近40万栋，承载了60%以上新市民的租房需求。

场景三：凤和村——从空心村到住房租赁生态特色小镇

无论是在南航飞国际航班、落地后须开40分钟的车前往家在清远的赵小姐，还是像菲菲一样的网络主播，自从在离白云机场1.5公里左右的凤和村租到了自己喜爱的公寓后，再也不用为找房的事发愁了。

凤和村党委副书记曹佩民告诉记者，以前，由于大多村民移居海外，现代空港小镇凤和村几乎成了荒芜的“空心村”。本地户口4670人中仅870人常住村内，550栋房屋中有200多栋处于空置状态。近年来，在政银企合作的住房租赁模式推动下，凤和村的样貌发生了巨变。凤和村联合广州图书馆共建的“深夜书房”既保留了古村落的老味道，又开辟了村民学习的新空间。闲置的祠堂小楼已经改建成村里的艺术馆，是居民开展艺术教育的好场所，而其他的公共空间还可以办会、办展、办酒席，是村民休闲娱乐的好地方。“这是村民原本的小楼，占地面积比较小，我们通过连廊将几座小楼连为一体，几个楼之间就打通了，公寓就成了规模”。

凤和村项目总投资9.7亿元，近70%资金来自建行三旧改造贷款，未来，还会帮助开发一个完整的社区管理平台。现代金融“水利工程”的灌溉，让凤和村在保留古村落乡土味道的同时，散发出现代小镇的时尚气息。当前，项目改造涉及的454个村民每年能多挣4万多元，钱包鼓了不少。机场空乘人员、来穗新市民及新毕业的大学生获得了一个心动的公寓，生活配套一应俱全。在如今的凤和村，老村民记得住乡愁，新市民获得了归宿。

“建行做住房租赁不是为了在租赁市场凑热闹、争小利，而是通过银行优势在住房市场的需求者和供给者之间‘架桥铺路’，发挥金融的融通功能，培育涵盖收房、改造、出租、运营全生命周期的租赁新生态，在底层逻辑上构筑住房保障的坚实基础，让新市民不仅有房可住更要宜居宜业。”建行广东省分行相关负责人表示，未来，住房租赁市场一定会形成庞大的生态，而这个过程中间需要银行力量的介入。银行的角色相当于市场主体与租客之间的“桥梁”，可以加速资金的融通，提高效率，本质上是在推动供给侧改革。

监 制丨

谷 云