丧钟敲响！不来一场次贷危机那样的风暴中国经济难以脱虚向实!

　　来源：综合楼市参考、李迅雷（lixunlei0722）、手抄报（shouchaobao1评论部老徐）

　　广州楼市又有大消息！

　　广州多家银行上调手套房贷款利率。2016年年底，限购限贷升级，全国多个城市出台楼市调控新政策。与此同时，广州公积金二套房贷迎来了史上最严购房门槛，首付6成正式翻篇，首付7成全面覆盖广州。在趋紧的大势之下，本周广州多家银行上调首套房贷利率。其中，广发银行、恒生银行皆取消了月初的利率8.2折，统一调整至8.5折。民生银行首套房贷利率则从8.5折上调至8.6折。

　　中国敲响房地产丧钟！房价将下降70%

　　打了谁的耳光？中央决策有多难？房地产税来了？中国房价降多少？

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”。

　　这是刚刚举行的中央经济工作会议讲得这的一句话，让中国炸了锅。

　　打了谁的耳光？

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”。

　　这是一句非常平实的话，但对中国就是一个炸雷。

　　11月27日，《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会中，任志强发表关于房价的讲线会比这一轮涨得更高！”瞬间，任志强的讲线日，万科董事局主席王石在财新峰会上称，房地产行业虽然相较于过去难赚钱，但是走其他行业是没有出路的，万科还是要乖乖干建筑商的活，当总承包商。相较于其他行业，相比海尔、TCL等公司来看，房地产还是油水大的多。

　　任志强和王石是中国房地产企业的代表和代言人，也是高房价的鼓吹和推动者，也是既得利益者。

　　他们利令智昏，他们之所以对高房价这么有底气，他们的观点是：中国政府靠房地产养活，政府不可能革自己的命不要房地产了。

　　而相关方面的评论就直指各级政府的土地财政和对房地产的总体评价：

　　房地产行业多年畸形发展催生了畸高的房价，两个重要原因就是地方政府对“土地财政”的过度依赖和房地产持有环节几无税负。在房地产野蛮生长的时期，投资、投机住房一度成为快速致富的捷径，投资投机性需求兴风作浪，使得住房成为少数人牟取暴利的工具，不仅造成正常的住房供需关系被扭曲，更令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生这一目标。这不仅提高了企业经营成本和城市居民的生活成本，也加剧了社会贫富差距，进而直接绑架了中国经济。毋庸讳言，疯涨的房价已严重脱离了中国的人口结构变化和经济的基本面，潜藏巨大风险。

　　而房地产的危害是破坏了中国经济。当前，我国实体经济既有上扬动力，也有下行压力，总体处于稳中有进、稳中向好的态势。但资产价格飙升，使得一些企业脱离主业，赚快钱之风盛行。前一段时间，多家上市公司纷纷出售在北京上海等一线城市的房产，而从中所获得的收益更是远远超过了经营主业所得，这便是资产价格飙升对经济扭曲的现实写照。做实业不如做投机和投资赚钱多、赚钱快，比较利益诱导要素加速流向非实体经济。“宁炒一座楼、不开一家厂”的盛行，既使大量资金“脱实入虚”加剧泡沫，又进一步助长了“一夜暴富”的浮躁社会心态。

　　中央决策有多难？

　　十八大以来，习近平为核心的中央对房地产基本不表态，提出抑制态度也非常谨慎。现在明确提出对房地产的政策，确实经历了诸多斗争和艰难决策。

　　今年国庆节期间，中央开始出手抑制高房价，就受到有关方面的坚决抵制和反抗。我这里保留了当时在全国发布的一篇通稿，可称得上是房地产的声明：

　　国庆这几天，9大热点城市密集祭出新政，当地主管部门为火热的楼市降温去火。限购力度之大，前所未有，但是在小编看来，这丝毫不会影响楼市长期走强的趋势，不服来辩。

　　为啥得出这个让人讨厌的结论呢？基于这6个社会经济的基本面：

　　1、土地仍然是各地政府最主要的财政来源，没有什么比买地赚钱更快，实体正在艰难转型，想要持续稳定的财政收入，必须稳定房价，多买土地。一宗几个亿，多少人企业缴税才能交一个亿？

　　2、货币政策依然宽松，实体经济不好，股市萎靡不振，钱去哪里呢？楼市是最好的去处。每月M2依旧以10%左右的速度增长，也就是说每月都在大量印钞票。钞票越多，央行越有钱，但是我们的钱袋子却在缩水，购买力在下降。大家常听的“量化宽松”就是这个意思，不止美国日本，世界各国都在印钞票。没有什么比印钞票来钱更快。

　　3、核心城市的虹吸效应随着经济的发展越来越强，财富、人才、教育、医疗必然会优先流向北上广深等一线城市，其次流向省会城市及交通发达的二三线城市。北京户口就是一个很好的例子，其中的实惠和优势想必大家都非常熟悉。

　　4、全国各地的贷款流向主要去了房地产，上半年流向实体经济的新增贷款可以忽略不计，银行承担不了房地产泡沫破碎的风险，政府也绝不会眼看银行破产而袖手旁观。

　　5、社会财富不断积累，居民存款持续上升，规模惊人，股市萎靡不振，投资创业风险太大，钱没地方去，如果不投房地产，只能坐等贬值。

　　6、我国有非常大的人口纵深，关键是各地区的发展极不平衡。人往高处走，孔雀东南飞，谁都想过好日子，谁都拦不住。中西部的欠发达地区的人口必然会向鲤鱼跳龙门一样，一茬接一茬地涌向城市，进而形成像东京一样的大型城市群。

　　综上所述，房价暴跌没有任何理由，受政策影响，部分城市出现短期调整不可避免，但是绝对不会出现集体暴跌。想必没有买房的或者买不起房的人要骂我了，没错，这就是中国人的特点，敢说房地产要涨的人向来被大家抨击，说泡沫即将破灭的人深受读者观众喜欢，但是今天，我们回顾前10年，孰是孰非，大家一目了然。

　　房地产税来了？

　　中央经济工作会议批出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　房地产市场的稳定发展，关键在于稳定市场预期，减少市场参与者的非理性行为。但实践表明，限购限贷等短期行政性调控手段并不能从根本上起到稳定预期、解决供求矛盾等一系列深层次问题，一旦政策放松或退出，房价便会出现报复性反弹，从而陷入“屡调屡涨”的怪圈。因此，要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是推进房地产调控长效机制的建立，这样才能真正做到稳定市场预期，预期稳则供求稳，供求稳则房价稳，房价稳则市场稳。

　　此次政治局会议再次显示决策层对房地产调控的思路，即从依赖行政指令向侧重市场的长效机制转变。如何处理好房地产和经济增长、住房消费和投资等的关系，应该是长效机制的题中应有之义。可以预见，土地供应制度、住房金融体系、房地产税收等一系列制度建设将步入快车道，以长效机制引导市场稳预期，这无疑是抓住了楼市调控的真谛。

　　那位狂妄的教授射百三曾经上书万言书反对房地产税说::谁出台房地产税，谁就是历史罪人“。

　　可现在看，房地产税是谁也阻挡不住了。

　　中国房价降多少？

　　推行房地产税后，中国房价会降多少？

　　几年前我就写文章，认为中国房价会下降70%。

　　国际通行的标准是一般人工作6.5年就能买得起房。如果两个人结婚都有工作3年多就能买得起房。一般人就是城市的工薪阶层，包括工厂打工的。买得起就是付完首付，按25年或30年贷款时间，每月工资收入能付得起银行本息。

　　如果按面积计算，中国的房价是美国房的三倍。而中国人普遍的收入只有美国的7分之1，也就是说，以收入而比，中国房价比美国高出十几倍，近20倍。

　　如果中国房地产回归到市场化，房价将下降70%。如此，就没有了房地产调控，不用房地产调控，房价就会稳定。你也别愁经济会受打击，美国房价那么低，经济不是世界最强？有人说，中国国情不同人多地少，房价非高不行。

　　中国是人多，但中国人的住房面积要求可比美国减一半，人家普通人家二三百平方，还带前后花园，咱一个家庭一百多平方米就行，打工的五六十平方也满意。人家住别墅，再住高楼，增加容积率。中国绝不是土地问题，现在盖得房子并不少，房价是炒房炒高的。

　　小姐不一定有过，炒房必定是罪恶

　　中国对两个行业争论较大：

　　一是小姐行业。有人说败坏社会风气和道德。有人说你情我愿，不违法，没危害，没有过错。

　　二是炒房。有人说炒房投资赚钱天经地义。炒房的是聪明人。有人说炒高房价，让人住房难，赚老百姓的民生钱，是罪恶。

　　中央经济工作会议明确：“房子是用来住的、不是用来炒的”。

　　盖棺定论：炒房错误！

　　以前，我写文章：要让房地产退烧退场难过妓女从良。

　　房地产行业和妓女行业可作如下比较：

　　第一，都是暴利行业。今年8月17日，国内最贵“高价地”在上海诞生，闽系房企融信以110.1亿元的成交价格胜出拿下静安区某地块，该地块每平方米楼板价突破10万元，可售部分的楼板价超过14万元/平方米。2016年是史上最可怕的地王年，今年以来，全国各地区地王频出。深圳、杭州、上海、天津、南京、北京6城市在2016年均有地王产生。其中深圳龙光地产在6月以140.6亿的成交总价登顶全国地王。另外，信达地产在杭州、融信集团在上海、天房集团在天津均有土地的成交额在100亿以上。此外，世茂地产购买的土地总价达88亿，成为南京的2016地王，首旅集团创造了北京地王，成交总价也达到87亿元。

　　这是一个月前的数据。这一个月天天在刷新地王记录。

　　如此看来，妓女的获利难与房地产相比，世界上恐怕没有一个行业比过中国房地产，毒品也比不上。

　　第二，都是低端产业。妓女行业入门据说也要培训，但只要舍得身体和羞耻，就能入行。房地产也没有什么科技含量，属于地主经营的产业，进入的门槛很低，当然要有关系才行。因为它是低端产业，美国等市场经济发达的国家，都制定政策严禁炒房，限制资本和资源流入房地产。当然，有的国家对妓女倒是网开一面，允许经营，照章纳税，但不会是支柱产业。

　　第三，改行很难。据说，一些女孩子进入这行当，最初会想赚点快钱，攒点本钱，再去做别的生意。不过很少有人能改行成功。因为做了这一行，就感觉再也没有行业赚钱这么快、这么轻松，对什么行业都看不上。华为、富士康等企业远离房地产，就是认为房地产是暴利行业，一旦沾上，就像吸毒一样，难以戒掉。

　　第四，废掉武功。女孩子做这一行，往往会沾上一些坏毛病，好吃懒做不说，不少人沾上毒品和赌博，黄赌毒往往联在一起。有了这些毛病，想再改行干别的，难！看看房地产有关企业和主持者的样子，除了财大气粗，也不会有什么本事。房地产春天，中国制造业冬天，百业萧条，最近连网商都开始纷纷关门歇业。

　　第五，没有道德羞耻感。女孩子进了场子，就没了任何羞耻，就是为了钱。发展经济要有道德，是为了提高人民生活水平，让人民安居乐业。把房价弄得这么高，让老百姓住不起房买不起房，成了房奴和蜗居，你搞什么经济？从基本民生掠夺人民，你还有半点良心？都没有了，都不顾了。中国的房地产就是在摩天大楼上树起一个最大最招眼的妓院招牌，赤裸裸，没有了半点羞耻心。

　　看看电影《红粉》，就知道妓女改行多么不容易。现在要想让中国既得利益者退出房地产，难！

　　真的很无奈，有些方面已经是靠房地产为生，靠卖地养活，没了房地产，你让他怎么活？

　　炒房只是房地产集团的一个成员，历数他们对中国经济社会的破坏，说他们是一种罪恶，并不为过！

　　李迅雷：不来一场次贷危机那样的挤泡沫风暴，中国经济难以脱虚向实

　　李迅雷中国金融四十人论坛特邀成员、齐鲁资管首席经济学家

　　中国经济将脱虚向实吗？

　　看到对中央经济会议铺天盖地的解读和点评，都非常正面，足见这次会议给明年中国经济的发展指明了正确方向，且切合实际，得到了大家一致好评。其中，有一个颇为主流的解读是今后中国经济要改变脱实向虚的不正常现象，实现脱虚向实。我觉得问题似乎没有那么简单，对此提些不同看法。

　　从实业层面看经济脱实向虚现象

　　从理论上讲，在其他条件不变的情况下，如果经营成本上升，则盈利就得下降。统计数据表明，2007年以来中国低收入群体的薪资增幅要高于中高收入群体，这表明劳动力成本呈上升趋势，一方面是因为农业转移人口数量的减少（2010年达到峰值），另一方面是劳动年龄人口数量的减少（2011年达到峰值）。

　　此外，土地成本、环保成本等都在上升，也使得经营成本进一步上升。企业为了应对盈利下降，一般有两种方式：一是转行，脱实向虚，投资房地产或金融；二是加杠杆，扩大生产规模，薄利多销。民企一般多选择前者，因为民企的融资成本高，难以加杠杆，且船小好调头；国企则多选择后者，因为融资成本相对低，且又要担负起稳增长的任务；另外一个原因是国企中的僵死企业多，靠银行贷款才能存活。根据国资委的数据，2016年1-10月份，国有企业（不含金融企业）利润总额19197亿元，同比仅增长0.4%，负债总额86.5万亿元，同比增长10.4%。可见负债的增长幅度要远超利润的增幅，资产负债率水平仍在上升。

　　例如，仅国企的杠杆率（负债/GDP）就达到114%，若加上民企的负债规模，中国企业的总体杠杆率水平是美国的两倍左右，应该是全球最高了。按中财办杨伟民副主任的说法，每年的利息支出就要超过4万亿，相当于2015年中国的GDP增量部分。

　　那么，有什么办法来降低企业债务水平呢？现在提到的办法之一是债转股，但国企86.5万亿债务中，究竟能转出去多少呢？此外，还要考虑到债务的增长迄今仍超过两位数。这是一道简单的算术题，我的初步结论是今后企业的杠杆率水平还会继续上升，不过，上升的幅度会有所下降。

　　这也说明，只要经济增速仍在回落，实体企业的盈利状况没有得到根本改观，那么，投资实业的意愿也难有提升空间，脱实向虚的基本趋向很难改变。

　　地方政府层面看脱实向虚现象

　　从今年前三季度GDP初步核算结果来看，金融业的增加值要占GDP总量的8.8%，而美国不足7%，日本只有5%。这也是中央政府对脱实向虚的担忧所在，如银行的利润总额要占到所有上市公司利润额的50%以上，还不包括其他金融企业的利润。既然金融的占比如此之高，金融资产的泡沫如此明显，为何不去抑制金融的发展呢？

　　从地方政府的行为看，不仅不去抑制金融业的发展，还制定多种优惠政策来引进金融企业，通过给地给楼、退税、给户口等手段竞相吸引金融企业落地，这显然不像是脱虚向实的做法。这些年来，我国号称要建成国际、国内金融中心或中部、西部金融中心的城市数不胜数，且城市内的各区也要竞相发展金融，这或与中央对地方政府的考核有关，因为金融业来钱快，不仅可以拉动当地的GDP，而且还能增加税收，何况发展金融业还有利于节能减排指标的完成。

　　这些年来，凡是税收增长快的城市，绝大多数靠金融和房地产，如上海的GDP增速与全国同步，但财政收入增长大约是全国的四倍左右。既然要考核地方政府在稳增长方面的政绩，地方政府势必会想尽各种办法来增加GDP，金融业相对不受气候和地理环境的限制（尽管金融业很具有地域性），且地方政府投入不大，这也是各地竞相要建金融中心的原因。

　　从全国层面看，这两年来证券与房地产交易都非常活跃，去年股票加杠杆，导致中国股市的交易量约占全球的三分之一；今年买房加杠杆，居民新增房贷规模几乎是去年的两倍。股市和楼市不仅交易异常活跃，泡沫化程度也很高，早在2014年的中央经济工作会议上就提出高杠杆、泡沫化现象，如今两年过去，泡沫化程度更高了。既然如此，为何不能像美国等发达国家一样推出资本利得税和房产税呢？

　　80年代末的时候，台湾的股票交易异常活跃，一天的最高成交量记录为76亿美元，是当时纽约交易所和东京交易所交易量的总和，1988年台湾当局试图推出资本利得税，导致股市暴跌，资产泡沫破灭，之后只得取消征税计划。如今，台湾的资本利得税还是推出了，交易就变得很清淡，当地券商苦不堪言。

　　而中国当前无论准备推任何一项改革，都必须守住稳增长和不发生系统性金融风险这两条底线，按本人愚见，这也是稳中求进的内涵。如果资本利得税和房产税的推出不会导致股价和房价的悬崖式下跌，那就早应该推出了，但谁也不敢保证不出问题。但经济社会问题的解决方案，不像物理或化学问题，可以通过实验室来解决。资本利得税和房产税越是不敢出台，资产泡沫就越大，脱实向虚的趋势就越难逆转。

　　从金融层面看经济脱实向虚现象

　　1996年中国的M2规模才7.5万亿左右，股市的规模也很小，即便股市换手率全球第一，对国内外经济的影响都不大。但如今M2达到153万亿，是20年前的20倍，股票总市值也成为全球第二，但实体经济的增幅并没有那么大，这是导致货币泛滥的根本原因。

　　货币泛滥是由多种原因造成的，中国政府部门和企业部门对银行的负债，对应的是银行的资产，但银行的资产又对应着对储户的负债，简言之，总负债越大，总资产也越大，理财和资产管理的需求也越大。政府和企业除了对银行负债外，还通过发债的方式对全社会负债，当前债券余额已经超过62万亿，估计全社会的总负债占GDP比重大约在250-270%之间，故资产证券化的需求也很大。

　　对中国的居民部门而言，估计有理财需求的资产也超过100万亿，其中很大一部分是银行储蓄，今后居民部门还需要改变资产配置的结构，即要减少房地产的配置比例，增加金融资产的配置比例，尤其是海外金融资产配置过低、权益类资产配置过低，这与中国作为货币规模第一大国的地位很不相称，同时也意味着金融产品的发展空间还很大，实物产品的产能过剩，虚拟产品的供给不足。

　　在稳增长的既定条件约束下，估计今后几年M2的增速和信贷增速仍需维持在10%以上，也就是实体经济的规模扩张要远低于虚拟经济，因为实体经济的繁荣要靠需求来推动，目前是供给过剩。尽管供给侧结构性改革可以改善供给，但由于货币的超发并没有给中低收入群体带来收入水平的大幅提升，故总需求不足将是一个长期问题。M2的增长部分大多落到了高收入群体中，这也是脱实向虚趋势难以改变的主要逻辑，即货币泛滥不仅带来“虚”的需求大增、供给不足，而且还导致“实”的需求不足而供给过剩。

　　总之，如果不来一场类似美国次贷危机那样的去杠杆、挤泡沫风暴，中国经济脱实向虚的现象恐怕仍将延续下去，尽管我真心希望中国在今后几年可以通过改革来逐步化解金融风险，让资产泡沫渐渐消退。