9月龙头房企销售增速超预期 四季度或“以价换量”

　　今年三季度，受房企融资渠道收紧、需求不振以及房贷利率居高不下等多重因素影响，市场普遍认为今年将难有“金九银十”。近期多家上市房企陆续公布的9月销售数据显示，9月百强房企销售强劲回温，同比、环比均显著增长。这一数据显然超出市场预期。受9月销售超预期影响，10月8日多家上市房企股价大涨。

　　多位房企人士对中国证券报记者表示，四季度房企将全力冲刺全年业绩目标，不排除“以价换量”，考虑到去年四季度同期基数较低，龙头房企四季度表现仍可期，完成全年销售目标压力不大。

　　龙头房企销售超预期

　　截至记者发稿时，目前房企第一阵营中，中国恒大和碧桂园均发布了9月销售数据，同比均实现大幅增长。中国恒大披露，9月实现合约销售金额约831.1亿元，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。这意味着今年前9个月，恒大累计销售金额已经超过4530亿元。在今年初发布的公告中，中国恒大披露其2019年合约销售目标为6000亿元。据此数据计算，截至今年9月底，中国恒大已完成年度销售目标约75.5%。市场分析认为，恒大“金九银十”期间实施的全员营销成效显著，推动业绩不断增长。

　　碧桂园自去年下半年起仅披露权益销售金额，公司9月实现权益销售金额515.8亿元，同比增长40.39%。按此计算，1-9月碧桂园权益合同销售金额约为4229.3亿元。

　　融创10月8日晚间公布的9月销售数据显示，公司9月实现销售金额约629.1亿元，同比增长18%，前9月累计实现销售3694.9亿元，同比增长16%。

　　中等规模的房地产企业也有不俗表现。世茂房地产9月销售额约为320.9亿元，同比上升57%，前9月累计合约销售总额约为1739.9亿元。

　　从目前多个渠道获得房企销售数据来看，前9月销售突破千亿的房企已经达到20家左右，同时考虑到正荣地产、融信中国、富力地产前9月销售规模均已超过900亿元，距千亿规模仅一步之遥，预计四季度千亿房企规模将继续壮大。

　　四季度或“以价换量”

　　四季度是房企完成全年销售目标的冲刺阶段。房地产研究机构克而瑞发布的报告指出，从目标完成情况来看，截至9月末，在年内设定了全年销售目标的房企中，近4成房企目标完成率达到75%以上。其中，阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发地产等9家房企目标完成率实现80%以上。另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。总体来看，在行业增速放缓、调控趋严的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力，四季度仍需加速推货入市，积极推盘去化。

　　乐居财经提供的数据显示，国庆期间，绝大多数大型房企都在黄金周给予了额外优惠。恒大除“全员营销”重大政策外，并针对在售楼盘给出了黄金周额外优惠，国庆黄金周期间销售额达到510亿元。除恒大外，碧桂园、万科、融创、保利、绿地等多家房企黄金周期间销售规模均超过百亿元。

　　在一些整体去化压力较大的市场，打折促销预计将成为四季度普遍现象。记者近期走访北京多个项目了解到，北京目前在售新建商品房大多数为限竞房，且供应量较大，个别区域甚至多个楼盘同时期入市，整体去化压力较大。而限竞房目前二八分化的局面也愈演愈烈，少数楼盘成交火热，相当部分区位不占优势的项目则成交冷淡，售楼处门可罗雀。目前除个别热门项目没有折扣外，不少项目能给到9折的折扣，付款周期也可商谈。

　　克而瑞指出，四季度作为冲刺全年业绩目标的关键期，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，房企也将继续增加货量供应并加大营销力度，四季度房企的整体销售规模会有一定回升。总体来看，在严调控、高竞争的市场背景下，四季度房企平衡现金流，加速去化回款，抢收业绩仍是主流。

　　土地市场预计持续降温

　　去年年底以来，房企融资限制有所放松，不少房企抓紧难得的机遇大举融资。房企在手资金充裕，加之重返一二线城市成为业内共识，推动多个热门城市土地价格上涨。

　　今年二季度以来，监管部门通过窗口指导、出台文件等方式，对开发贷、房地产信托以及海外发展等融资方式加以规范限制。进入下半年，各项政策对房地产融资的限制进一步升级，房企融资成本出现分化，除少数国有大型房企外，其余房企融资成本均有所上升。

　　克而瑞数据显示，前9月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。

　　受融资成本上升以及现金流压力影响，万科、恒大等多家房企已经表示将谨慎拿地，土地市场降温明显。

　　数据显示，第三季度百强房企拿地溢价率显著回调，6成成交地块的溢价率不足10%，近8成地块的成交溢价率低于30%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前来看，房企库存去化压力依然较大、资金状况也没有实质性改变。据此判断，预计今年10月土地交易市场会继续降温，整体溢价率和成交金额预计都将下行。