楼市半年考：土地市场火爆 楼市分化严重

　　土地市场火爆：50城吸金2万亿元

　　上半年房地产市场什么最火？土地！

　　统计数据显示，上半年，全国出让土地最多的50个城市卖地总收入超过2万亿元，同比增长17.4%，刷新历史纪录。其中，有15个城市卖地收入超过500亿元，36个城市超过200亿元。

　　卖地最多的城市依然是杭州，上半年卖地收入超过千亿，武汉、北京、苏州、天津、重庆、宁波、上海、合肥等地位居其后。

　　老牌大型房企当仁不让。上半年，碧桂园、万科、融创、保利、新城，买地支出均超过500亿元，合计有43家房企拿地超过100亿元。

　　与此同时，房企普遍加大了融资力度。中国指数研究院数据显示，1-5月，房企融资累计超9500亿元。在境内融资趋紧的背景下，房企海外发债持续增长，上半年接近400亿美元。

　　井喷式卖地

　　上半年的土地市场犹如天气，由冬入春，然后快速入夏。

　　今年1、2月份，土地市场还延续着去年的寒意，一片低迷，偶尔还有“流拍”的消息。但随着“阳春三月”的到来，土地市场快速回暖，之前的底价成交现象基本消失，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率开始上行。

　　据中原地产统计，以3月下旬为例，全国主要城市土拍合计成交55宗土地，其中，溢价率低于20%的只有17宗，有5宗溢价率超过100%。

　　进入4、5月份，土地市场加速升温，房企溢价拿地频现。

　　5月17日，杭州主城区以163.39亿元的总价成交8宗地块，其中4宗住宅用地均以封顶价格成交。

　　5月21日，中粮联合阳光城以62.23%的溢价率拿下绍兴迪荡湖一宗地，该地块的竞价时间长达8小时，竞价次数接近350轮。

　　北京、深圳、天津、广州、杭州、苏州、合肥等地也都出现井喷式卖地。

　　5月31日、6月21日、6月27日，北京市先后拍卖土地4宗、3宗、3宗，分别揽金97.18亿元、98.76亿元和120.33亿元。据中原地产统计，上半年，北京土地市场共成交了33宗地块，总成交额为910亿元，其中住宅用地31宗，总成交金额868.65亿元，同比上升29%。

　　上半年的风向标是一场被称为“史诗级”的土拍。

　　6月24日，深圳迎来了近20年土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，共出让5宗地块（总面积17.03万平方米），起拍总价154.35亿元。全国70多家房企参与竞拍，全场举牌343次。最终，5宗地块以总价224亿元成交，且承诺配建人才房面积13.67万平方米，占总建筑面积的20%。

　　据中原地产统计，截至6月末，全国50个大城市合计卖地20034.4亿元，同比增长17.4%。其中，卖地最多的杭州1444.5亿元，紧随其后的是武汉948.8亿元，北京933.3亿元，苏州836.8亿元。

　　国企进场“抢”地

　　土地市场的升温，一定离不开房企的参与。

　　据中原地产统计，截至6月末，今年拿地过百亿的房企多达43家，超过2017年、2018年同期的35家和37家。其中，碧桂园拿地金额最高，达981亿元，万科687亿元，融创673亿元。新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等23家企业拿地均超过200亿元。

　　虽然上半年拿地最多的依然是碧桂园、万科等老牌房企，均超过了500亿元，但频频出手拿地的房企队伍中，国企的身影越来越多。

　　4月2日，苏州国企苏州城投经过30轮竞价，以16.77亿元拿下吴江太湖新城秋枫街一宗地块。该地块成交楼面价为17295元/平方米，溢价率36%。

　　苏州之后，北京、广州、深圳等城市都出现了国企积极拿地的情形。

　　相比地方国企，央企拿地的手笔更大。

　　6月27日，保利在广州、合肥、成都同时出击，在广州通过69轮竞价，以41.16亿元拿下白云区钟落潭地块；在合肥，斥资61.77亿元竞得4宗地块；在成都以8.3亿元摘得武侯区地块，溢价率约69%，配建1%的自持租赁住房。据统计，6月以来，保利拿地总支出已超过240亿元。

　　另一央企电建地产也是频频出手。6月24日，电建以最高限价20.12亿元竞得深圳光明新区地块，溢价率约45%。6月27日，电建与华润联合体以73.4亿元拿下北京石景山区古城南街宅地，溢价率11.63%。

　　中指研究院发布的数据显示，从6月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，国企拿地占比较大，共有6家国资企业上榜，分别是华润+电建、越秀、中海、保利、首开、华侨城，以独资或联合的方式，累计拿地金额超305亿元，占TOP10拿地总额的58%。

　　海外发债近400亿美元

　　土地市场热，意味着房企需要更多的资金支持。

　　据中国指数研究院统计，今年前5个月，房企融资规模超9500亿元。

　　受市场流动性整体放松影响，今年前4个月，40家重点房企融资总额共计3211.71亿元，同比增加545.63亿元。

　　但随着土地市场回暖，特别是部分热点城市土地溢价率迅速上升，甚至出现一些“地王”，监管部门再次收紧房企公开市场融资，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　5月份，房企融资最重要的两个渠道